地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)解析

[摘 要]當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平快速提升，極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使社會群眾的生活與居住條件得到了全面改善。但房地產(chǎn)價格的攀升是當(dāng)前政府與社會群眾普遍關(guān)注的問題，雖然國家也出臺了一些政策來控制房屋價格，但效果并不明顯，房價居高不下的原因是當(dāng)前需要認(rèn)真思考的問題。文章主要概述地價與房價，并進(jìn)一步從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下分析地價與房價之間的關(guān)系，闡述相應(yīng)的對策。

[關(guān)鍵詞]地價;房價;經(jīng)濟(jì)學(xué)視角;控制對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.14.070

地理位置的固定性決定了土地交易過程中土地實(shí)體的空間非轉(zhuǎn)移性，同時也決定了土地價格與一般商品價格的不同。因?yàn)橥恋貙?shí)體性的空間非轉(zhuǎn)移性，土地價格出現(xiàn)了區(qū)位性區(qū)別。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場發(fā)展的不均衡問題，所以，籠統(tǒng)的認(rèn)為土地價格是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的主要因素。從整體角度分析，在決定房地產(chǎn)價格供求因素中，如果一味地追求利潤過高，就會削減土地成本在房地產(chǎn)價格形成中的作用。

1 地價與房價的概述

1.1 地價與房價含義

地價屬于一種產(chǎn)權(quán)價格，是所有者轉(zhuǎn)讓土地權(quán)應(yīng)得到的報酬，也是土地需要者獲取土地權(quán)利時應(yīng)該付出的代價;而房價屬于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價格，是其未來可以產(chǎn)生收益的價格。

1.2 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

首先為土地取得成本。即為房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所支付的土地使用權(quán)價格與稅費(fèi)等。土地獲取成本主要分為以下三類：①借助征用農(nóng)業(yè)用地獲得，成本主要包含土地使用權(quán)出讓成本與用地征地費(fèi)用等;②在拆遷的獲取，主要包括安置補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)出讓成本等;③在市場中購買獲取的，包含地價款與買方應(yīng)繳稅費(fèi)。

其次為開發(fā)成本。開發(fā)成本就是建設(shè)房屋所產(chǎn)生的成本，如勘察設(shè)計費(fèi)、建筑費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等。

再次為管理成本。管理成本費(fèi)用主要就是指房地產(chǎn)在開發(fā)與經(jīng)營管理中所產(chǎn)生的費(fèi)用，如人員工資以及辦公費(fèi)用等。

最后為投資利息。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)規(guī)模較大的工程，所需要的資金較大。開發(fā)商在進(jìn)行投資的過程中，絕大部分資金都是通過銀行貸款，而貸款就會產(chǎn)生一定的利息。

2 從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析地價與房價的關(guān)系

2.1 房價上漲可以推動地價上漲

從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析，商品價格的漲幅與供給量增長有直接關(guān)系。價格上漲說明該商品的利潤空間也會增加，而生產(chǎn)商為了獲取到更多的利潤，通常都會將精力放在商品生產(chǎn)上。房地產(chǎn)也屬于一種商品，所以其也適用于這種理論。隨著房屋供給量的不斷增加，交易數(shù)量也在大幅度提升，在投資房地產(chǎn)的過程中，其投資行為主要分為房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩個環(huán)節(jié)，這一現(xiàn)象的主要原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身性質(zhì)所決定的。房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個市場的結(jié)合體，兩者之間雖獨(dú)立卻又有著內(nèi)在的聯(lián)系，主要分為以下兩點(diǎn)：其一，地產(chǎn)本身可以以獨(dú)立的形態(tài)存在，但房產(chǎn)需要依存于地產(chǎn)。如一塊地皮如果沒有建筑物，其可以正常進(jìn)行買賣，而房產(chǎn)需要存在于土地的基礎(chǔ)上，所以，地產(chǎn)是房產(chǎn)不可或缺的載體和平臺，沒有土地就沒有房屋，但沒有房屋土地依然是土地，通常可以進(jìn)行交易。其二，購置土地的目的就是為了建設(shè)房屋，需要者不會無緣無故就購置一片土地，房屋是土地最終產(chǎn)品。在房屋建設(shè)完成以后，土地就會隱藏在房屋中，同時也會隨著房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移和改變。由此可見，投資者在進(jìn)行房產(chǎn)投資的過程中，也增加了對土地使用的需求。針對土地供給來講，因?yàn)楣┙o彈性較小，所以在長時間內(nèi)總體供給量較為固定。

2.2 地價與房價兩者之間的轉(zhuǎn)換

從供求角度分析，地價與房價直接反映出了土地與房產(chǎn)兩者之間的供求關(guān)系。在房產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，地價與房價的轉(zhuǎn)換主要體現(xiàn)自身的作用中。房價的不斷上漲，說明社會群眾對房產(chǎn)的需求較大，但當(dāng)價格漲幅高于房產(chǎn)成本的時候，就會逐漸形成對房產(chǎn)的需求，如果空置房產(chǎn)難以滿足社會群眾需求時，房產(chǎn)需求就會轉(zhuǎn)化成為對土地的需求。而地價是一種需求價格，因?yàn)槭艿椒績r的影響，房價上漲也會帶動地價上漲。房價自身既屬于需求價格，也屬于供給價格，地價作為房價中的一項(xiàng)，所以地價上漲的同時，房價也會隨之上漲。借助分析可以看出，地價與房價升降的主要原因就是市場供給和市場需求，并不是地價與房價兩者所決定的。

3 解決對策

3.1 加強(qiáng)對土地一級市場的調(diào)控力度

土地一級市場屬于房地產(chǎn)市場的根本源頭，其直接決定和影響著市場房地產(chǎn)的供給量。所以，土地一級市場供應(yīng)需要建立在科學(xué)且合理的預(yù)測與論證上，同時還需要依照市場需求來投放土地供給量，在過程中不僅需要防止過量供給，同時還需要預(yù)防過度從緊，保持供需結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展。為進(jìn)一步提升政府調(diào)控土地市場的能力，可以構(gòu)建土地儲備體系，進(jìn)而加強(qiáng)儲備土地的庫存量。

城市土地儲備制度主要就是指城市土地儲備機(jī)構(gòu)借助征用、收購以及置換等方式將分散的土地從使用者手里收集起來，然后土地儲備機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行整理，在依照城市規(guī)劃和城市土地出讓計劃將土地投放到市場中。這樣的方式可以有效規(guī)避土地一級市場供應(yīng)，加強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控，預(yù)防土地收益損失，同時規(guī)范市場整體環(huán)境和秩序。

建立土地儲備機(jī)構(gòu)，政府可以全面把控城市土地的統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)的權(quán)利，這兩大權(quán)利可以使政府將分散的土地集中到一起，使城市土地的批發(fā)權(quán)掌握在政府手中。

3.2 市場細(xì)分與定位

當(dāng)前，城市購房者年輕化與購房小型化的現(xiàn)象較為普遍，社會群眾逐漸開始重視住宅最佳面積使用了與住宅結(jié)構(gòu)的合理化。近年來，我國很多大城市都開始建筑小戶型，如杭州的雙牛大廈項(xiàng)目中的單身公寓，充分證實(shí)了購房者對小戶型的喜愛和需求，這也體現(xiàn)出了控制房產(chǎn)總價十分重要。在過程中，開發(fā)商應(yīng)依照土地的區(qū)位條件和購房者需求以及承受能力來劃分消費(fèi)群體，合理開發(fā)暢銷的住宅，同時重視單價、面積以及總價的合理搭配，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住宅價值、功能以及成本的優(yōu)化組合，這樣不僅可以加強(qiáng)住宅市場的層次性，同時還能夠有效緩解住宅價格過高的壓力，進(jìn)而滿足不同群體對住宅消費(fèi)的需要。

3.3 構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

應(yīng)加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的構(gòu)建，這樣不僅可以準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)價格信息，同時還可以為合理調(diào)控提供參考標(biāo)準(zhǔn)。借助信息披露，可以及時向消費(fèi)者提供市場信息，加強(qiáng)市場的透明度，進(jìn)而引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)和投資。打擊一手房與二手房交易過程中過度炒作的行為。針對一些信息不對稱，造謠誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為應(yīng)嚴(yán)懲。同時，針對一些投機(jī)性的消費(fèi)者，政府相關(guān)部門也需要堅決打擊。

4 結(jié)論

結(jié)合全文，借助分析地產(chǎn)與房產(chǎn)之間的管理，可以說明地產(chǎn)價格主要是由房產(chǎn)市場來確定的。在過程中，政府相關(guān)部門需要對土地出讓市場進(jìn)行有效調(diào)控，調(diào)控指標(biāo)并不是地價，而是土地出讓量。同時，土地出讓量的大小需要依照市場實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整，不可隨意進(jìn)行主觀確定。借助對地價與房價關(guān)系分析發(fā)現(xiàn)，地價與房價呈線性正相關(guān)關(guān)系，所以，需要借助加強(qiáng)對土地一級市場的調(diào)控力度、市場細(xì)分與定位以及構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等方式來進(jìn)行管理。

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[作者簡介]王茜（1986—），女，回族，貴州貴陽人，碩士研究生，研究方向：金融經(jīng)濟(jì)。