佛山西站樞紐及相關(guān)工程建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立問(wèn)題與對(duì)策

王發(fā)志

摘 要 “兩法兩條”是目前交通設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)劃撥登記的主要法律依據(jù)，本文對(duì)佛山西站綜合體建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立問(wèn)題進(jìn)行剖析，提出二維設(shè)權(quán)的思路和建議。

關(guān)鍵詞 建設(shè)用地使用權(quán) 分層 劃撥

一、前言

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第136條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。這就給建設(shè)用地使用權(quán)分層劃撥或出讓提供了法律基礎(chǔ)，建設(shè)用地使用權(quán)從傳統(tǒng)的二維平面概念轉(zhuǎn)變成立體空間概念。《中華人民共和國(guó)土地管理法》為高鐵、地鐵等線性工程建設(shè)用地使用權(quán)明確了劃撥渠道，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十三條規(guī)定：依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。上述“兩法兩條”是目前線性工程建設(shè)用地使用權(quán)劃撥登記的主要法律依據(jù)。

在建設(shè)用地使用權(quán)劃撥登記中，填寫宗地的平面界限、豎向界限和高差。平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫，豎向界限可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，高差則是垂直方向從起算面到終止面的距離。劃撥土地使用權(quán)范圍便成了上述界址點(diǎn)所構(gòu)成的立體空間。

但《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立只是原則性規(guī)定，并無(wú)實(shí)際操作細(xì)則，更無(wú)細(xì)分分層劃撥所涉及的既有權(quán)屬情形。在建設(shè)用地預(yù)審中的“5W1H”中供給誰(shuí)和怎么供等問(wèn)題，在實(shí)際線性工程建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立中，經(jīng)辦單位和申辦單位經(jīng)常受到困擾。

二、佛山西站樞紐及相關(guān)工程建設(shè)用地使用權(quán)的二維劃分

佛山西站首屬原貴廣鐵路公司籌備組，因佛山市推出調(diào)整站房規(guī)模和軌道交通綜合體計(jì)劃后，變更成獨(dú)立項(xiàng)目單獨(dú)選址。在基本保持原線位不變的前提下，中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司廣州工程建設(shè)指揮部組織相關(guān)單位在用地規(guī)模中申報(bào)的佛山西站樞紐及相關(guān)工程建設(shè)用地，按照鐵路用地分類登記管理方式，在二維平面上可以明確建設(shè)用地使用權(quán)的申報(bào)可以分為貴廣南廣鐵路在三水南站至佛山西站的區(qū)間用地（高鐵區(qū)間地一）、佛山西站（高鐵場(chǎng)用地）、貴廣南廣鐵路佛山西至廣州南區(qū)間用地（高鐵區(qū)間地二），佛肇城際輕軌獅山至佛山西區(qū)間（輕軌區(qū)間地一）、佛山西站（輕軌場(chǎng)）、佛山西至廣州站輕軌區(qū)間用地（輕軌區(qū)間地二）以及輕軌動(dòng)車所和高鐵動(dòng)車所用地等8個(gè)要素單元。

三、市政配套項(xiàng)目在鐵路項(xiàng)目建設(shè)用地中的角色分析

為了推動(dòng)佛山西站綜合體項(xiàng)目，佛山市快速啟動(dòng)了軌道交通和市政配套工程項(xiàng)目的規(guī)劃。從地下規(guī)劃了佛山地鐵3號(hào)和4號(hào)線兩個(gè)項(xiàng)目，在地面上規(guī)劃和實(shí)施了地方配套的環(huán)站西路、西站西路、西站東路、環(huán)站東路等4條道路共用佛山西站建設(shè)用地，并在環(huán)站西路與西站西路之間設(shè)置社會(huì)停車場(chǎng)（停車場(chǎng)一）、西站東路和環(huán)站東路之間設(shè)置社會(huì)停車場(chǎng)（停車場(chǎng)二）。上述地鐵、市政道路、停車場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)單位僅是西站樞紐及相關(guān)工程鐵路建設(shè)用地范圍土地的實(shí)際使用者，并未實(shí)際出資或參股鐵路建設(shè)用地的征地拆遷及安置等費(fèi)用。

四、西站核心段建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的實(shí)際困難

佛山市根據(jù)用地預(yù)審的供地方案單獨(dú)向中國(guó)鐵路廣州局出具了用地批復(fù)。在二維空間發(fā)證已經(jīng)存在困難的情況下，西站核心區(qū)的高鐵場(chǎng)和輕軌場(chǎng)建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立已經(jīng)變成了地下兩層（地鐵和鐵路用地）、地面一層（高鐵、地鐵、市政道路、停車場(chǎng)、輕軌用地）、地上兩層（高鐵和輕軌用地）交叉用地的狀況。特別是在地面的停車場(chǎng)一、停車場(chǎng)二涉及高鐵及城際的橋梁墩位，在西站西路和西站東路之間的核心區(qū)中有地面的高鐵和城際核心區(qū)的橋墩，在高鐵場(chǎng)和城際場(chǎng)地下穿越的地下二層地鐵用地等，把二維的鐵路八地塊人為切割成地上地下零碎的空間權(quán)屬。為了推動(dòng)佛山西站鐵路建設(shè)用地使用權(quán)登記工作，中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司廣州工程建設(shè)指揮部明確了建設(shè)用地使用權(quán)分層登記的基本思路。

五、西站樞紐及相關(guān)工程建設(shè)用地二維設(shè)權(quán)的優(yōu)勢(shì)

對(duì)佛山西站樞紐及相關(guān)工程建設(shè)用地使用權(quán)登記工作，傳統(tǒng)的二維空間設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)登記，有著不可替代的優(yōu)勢(shì)。

只要把握住地鐵和市政道路的公益性，而地鐵項(xiàng)目、市政道路和停車場(chǎng)僅是部分使用鐵路用地作為其建設(shè)用地的一部分，即可維護(hù)高鐵和輕軌建設(shè)單位土地權(quán)利的完整性、本項(xiàng)目的用地手續(xù)連貫性和后期用地管理的統(tǒng)一性。可以簡(jiǎn)化佛山西站樞紐及相關(guān)工程用地的劃撥流程。

六、結(jié)語(yǔ)

筆者推薦執(zhí)行二維劃撥“4211方案”，即輕軌區(qū)間地一、輕軌場(chǎng)、輕軌區(qū)間地二和輕軌動(dòng)車所用地這4塊地的權(quán)屬方為佛肇城際輕軌的建設(shè)單位廣東珠三角城際軌道交通有限公司;高鐵區(qū)間地一、高鐵區(qū)間地二的權(quán)屬是貴廣鐵路有限責(zé)任公司;高鐵場(chǎng)的征地方是貴廣鐵路有限責(zé)任公司和中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司，宜將貴廣鐵路有限責(zé)任公司前期2.7億元征拆資金在貴廣場(chǎng)征地拆遷費(fèi)用所占比例在劃撥登記中體現(xiàn)共有權(quán)屬;高鐵動(dòng)車所直接由中國(guó)鐵路廣州局獨(dú)立登記。西站停車場(chǎng)的建設(shè)單位宜將其使用鐵路建設(shè)用地部分按他項(xiàng)權(quán)利登記向佛山市相關(guān)部門申請(qǐng)辦理手續(xù)。

（作者單位為滬昆鐵路客運(yùn)專線貴州有限公司）

參考文獻(xiàn)

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