基于對(duì)經(jīng)適房遷讓案件相關(guān)問(wèn)題分析

周靖雯

摘要：近些年來(lái)，隨著“炒房”熱度的不斷上漲，房?jī)r(jià)被哄抬地越來(lái)越高，很多人都想實(shí)現(xiàn)“居者有其宅”的理想，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)運(yùn)而生。它的出現(xiàn)確實(shí)給人們帶來(lái)了很多好處，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們意識(shí)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)適用房的使用越來(lái)越違背政府的初衷，弊端日益顯露，這牽動(dòng)著大多數(shù)國(guó)人的利益。本文通過(guò)從各級(jí)法院的審判實(shí)踐中尋找相關(guān)案例，對(duì)涉經(jīng)適房遷讓問(wèn)題進(jìn)行剖析，并以經(jīng)濟(jì)適用房面積均攤?cè)说睦姹Ｗo(hù)為切入點(diǎn)，以民法基本原則及理論為基礎(chǔ)，探討面積均攤?cè)死媸欠駪?yīng)予保護(hù)、應(yīng)該如何保護(hù)，旨在為司法實(shí)踐及經(jīng)適房制度的完善提供理論和事件上的借鑒。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房;案件審判;經(jīng)適房遷讓;面積均攤

經(jīng)濟(jì)適用房或者稱為共有產(chǎn)權(quán)保障住房（以下統(tǒng)簡(jiǎn)稱為經(jīng)適房）系為了保障中低家庭居住而由政府審核其居住情況、經(jīng)濟(jì)能力后，授予居民購(gòu)買資格，并在產(chǎn)權(quán)分配、轉(zhuǎn)讓條件上進(jìn)行限制的房屋類型。對(duì)比域內(nèi)外相關(guān)法律規(guī)定及經(jīng)驗(yàn)、做法;涉及期待權(quán)、物盡其用原則、禁止權(quán)利濫用等原則;以及涉房屋征收利益分配問(wèn)題、居住使用權(quán)問(wèn)題，確實(shí)發(fā)現(xiàn)我國(guó)的經(jīng)適房在實(shí)際使用中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，亟待解決。本文針對(duì)該些問(wèn)題進(jìn)行研究分析，希望得出涉經(jīng)適房法遷讓的案件在處理結(jié)果上具有正當(dāng)性的依據(jù)。

一、面積均攤?cè)说母拍罱庾x

（一）面積均攤?cè)烁拍?/p>

根據(jù)《管理辦法》及對(duì)應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，面積均攤?cè)藨?yīng)歸結(jié)為未提出經(jīng)適房申請(qǐng)但因與申請(qǐng)人系同地址而被一并審查居住情況的人，即在核定申請(qǐng)經(jīng)適房資格時(shí)，作為人均面積的分母一并計(jì)入審查范圍的人員。即為原住房的權(quán)利人或戶籍在原住房?jī)?nèi)的人員。

（二）需要滿足的條件

面積均攤?cè)诵杈邆湟韵聴l件：未提出經(jīng)適房的申請(qǐng);其居住困難作為他人申請(qǐng)的條件;實(shí)際居住在申請(qǐng)?zhí)岢龉?jié)點(diǎn)上的房屋內(nèi)（即原房屋）。如未達(dá)成這些條件，則失去了本課題中討論保護(hù)其利益的必要。

（三）與其他概念的辨析

1.申請(qǐng)人。居住面積、經(jīng)濟(jì)收入及存款低于規(guī)定滿足申請(qǐng)條件后，以自己名義向具體實(shí)施部門提出購(gòu)買經(jīng)適房的人員。

2.經(jīng)適房同住人。實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定了上述第1項(xiàng)申請(qǐng)人中可以協(xié)商一人或多人計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，則剩余未見證申請(qǐng)人則作為經(jīng)適房的同住人。

3.原住房同住人。該同住人區(qū)別于第2項(xiàng)，針對(duì)的房屋不同，系原住房為公有住房的情況下戶籍在冊(cè)且居住滿一年的同住人。

二、經(jīng)適房實(shí)踐案例分析

（一）案例

某市某村28號(hào)507-509室房屋系公有住房（只有一張租賃卡），承租人為原告劉某某，總面積36.5平方米，其中507室面積13.7平方米，508空面積13.6平方米，509室房屋9.2平方米。祖孫三代均居住在該公房?jī)?nèi)，原告劉某某居住在509室，大兒子徐某某一家三口即三被告，居住在508室，二兒子徐某某夫妻居住在507室，三室合用廚房和衛(wèi)生間。該公房?jī)?nèi)存在分戶情況，一本戶籍在冊(cè)人員為原告劉某某及二兒子徐某某、小兒子徐某某;另一本戶籍在冊(cè)人員為三被告（徐某某夫妻及女兒）。徐某某戶籍雖在此，但因居住困難，故其一家三口在外借房居住。2011年，三被告作為申請(qǐng)家庭，向某市某區(qū)某村街道住房保障機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)適房。核定住房面積人數(shù)時(shí)，包含了三被告和原告劉某某、徐某某。2013年1月，三被告獲得本市浦連路58.41平方米的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)（70%有限產(chǎn)權(quán)）。后三被告繼續(xù)居住在該公房?jī)?nèi)，原告劉某某多次要求三被告遷出該公房末果。2013年3月，原告劉某某訴至法院要求：判令三被告立即搬遷出控江七村28號(hào)507-509室公房。審理中，經(jīng)劉某某、大兒子徐某某、小兒子徐某某申請(qǐng)，法院依法追加大兒子徐某某、小兒子徐某某為共同原告參加訴訟。就當(dāng)事人申請(qǐng)經(jīng)適房前是否經(jīng)過(guò)家庭協(xié)商一節(jié)，三原告表示，三被告申請(qǐng)經(jīng)適房并未告知，也未與三原告協(xié)商。三被告表示，三原告對(duì)三被告申請(qǐng)經(jīng)適房均知晚曉，但雙方確實(shí)未對(duì)申請(qǐng)經(jīng)適房后如何居住及補(bǔ)償達(dá)成一致意見。

一審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為徐某某一家三口取得經(jīng)濟(jì)適用房后是否喪夫了原公有住房同住人的資格。首先，徐某某一家三口戶籍均在系爭(zhēng)公房?jī)?nèi)，且長(zhǎng)期居住，是系爭(zhēng)公房的同住人，依法對(duì)系爭(zhēng)公房享有居住使用的權(quán)利。其次，經(jīng)適房與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利性住房有所不同，并不能當(dāng)然地歸屬于公有住房“同住人”中限定的福利性住房。再次，根據(jù)經(jīng)適房的申請(qǐng)程序，同戶口所在地內(nèi)有個(gè)家庭同時(shí)申請(qǐng)經(jīng)適房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)家庭內(nèi)部協(xié)商，再提出申請(qǐng)。三被告取得了系爭(zhēng)公房租賃憑證，經(jīng)審核后才取得了經(jīng)適房，現(xiàn)三原告又以家庭內(nèi)部協(xié)商未能達(dá)成一致意見，要求解決居住矛盾，于法無(wú)據(jù)。最后，目前并無(wú)一旦取得經(jīng)適房需將原有住房收回或喪失同住人資格的直接規(guī)定。取得經(jīng)適房并不必然喪失原公有住房同住人資格。故對(duì)原告訴請(qǐng)予以駁回。后三原告不服一審判決上訴，在二審中雙萬(wàn)達(dá)成調(diào)解協(xié)議：三被告搬離某村28號(hào)507-509室公房，并將戶口一并遷出，三原告支付三被告15萬(wàn)元，后二審調(diào)解結(jié)案。

（二）質(zhì)疑

三被告拿了經(jīng)適房，用了其他家庭成員的人口因素，卻又不住到經(jīng)適房里去，造成三原告居住困難，對(duì)三原告是否公平？三原告的利益如何保護(hù)？本案反映出實(shí)際居住中的合理性問(wèn)題和法律依據(jù)之間的矛盾。

（三）目前審判實(shí)踐中存在的問(wèn)題

1.糾紛類型。（1）原房屋是公有住房。原房屋是公有住房的，原房屋權(quán)利人提出排除妨害的理由為他人（原同住人）申請(qǐng)經(jīng)適房，之所以符合申請(qǐng)經(jīng)適房的條件是基于整個(gè)家庭居住困難，并考慮了其他同住人的人口因素，經(jīng)適房也帶有福利性質(zhì)，故其不再符合原公房同住人的條件，喪失了在原公房?jī)?nèi)居住的權(quán)益，因其一直居住在原公房?jī)?nèi)，影響權(quán)利人的住房面積，故要求遷出。針對(duì)該種類型的糾紛，主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原同住人申請(qǐng)經(jīng)適房后是否對(duì)原公房享有居住權(quán)益。重點(diǎn)在于考察原同住人是否滿足同住人的條件。此類糾紛是本課題的研究對(duì)象。（2）原房屋是商品房。原房屋是商品房的，原房屋產(chǎn)權(quán)人提出要求已申請(qǐng)經(jīng)適房的同住人搬離原房屋，如申請(qǐng)經(jīng)適房的原同住人并非原房屋的產(chǎn)權(quán)人，則其對(duì)原房屋不存在物權(quán)權(quán)利，因產(chǎn)權(quán)人是原房屋的所有權(quán)人，對(duì)原房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，且所有權(quán)具有絕對(duì)性和排他性，即便取得經(jīng)適房的人戶口在原房屋內(nèi)，也不存在以戶籍獲得居住權(quán)益的可能性（此系區(qū)別于公房的重要一點(diǎn)）故產(chǎn)權(quán)人要求取得經(jīng)適房的人遷出原房屋的請(qǐng)求，于法有據(jù)，司法實(shí)踐中均予以支持，不存在爭(zhēng)議。因此，該種類型的糾紛不是本課題的研究對(duì)象。（3）原房屋是售后公房。原房屋是售后公房的，即原房屋原為公有住房，后通過(guò)房改政策購(gòu)買為售后產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)人要求取得經(jīng)適房的人搬離的理由為申請(qǐng)經(jīng)適房后就喪失了同住人的權(quán)利，其一直居住在原房屋內(nèi)，造成產(chǎn)權(quán)人的居住困難。該種類型的糾紛，主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)同原房屋是公房的情況，即申請(qǐng)經(jīng)適房后是否對(duì)原公房享有居住權(quán)益。售后公房雖為產(chǎn)權(quán)房，但因其權(quán)利轉(zhuǎn)變的特殊性，又有別于商品房，故在認(rèn)定申請(qǐng)經(jīng)適房的人是否對(duì)原房屋享有居住權(quán)益時(shí)，應(yīng)從其實(shí)際居住情況及年限、是否是原始受配人之一、戶籍是否在原房屋、他處有無(wú)住房等因素，綜合考慮并予以確認(rèn)。此類糾紛與前述第一種糾紛較為類似，亦作為本課題的研究對(duì)象。

2.審判實(shí)踐中展現(xiàn)的問(wèn)題類型。目前審判實(shí)踐中，在商品房中涉經(jīng)適房遷讓案件不存在困境，但是在公有住房與售后公房中存在困難。公有住房和售后公房中涉經(jīng)適房遷讓糾紛案件，審理中多數(shù)回避了雙方真正的爭(zhēng)議焦點(diǎn)即經(jīng)適房的取得是否影響對(duì)原住房的居住權(quán)利，如果影響，則影響表現(xiàn)在哪些方面。對(duì)于是否因?yàn)樯暾?qǐng)經(jīng)適房而影響申請(qǐng)人對(duì)原住房（公有住房、售后公房）的居住權(quán)益，審判實(shí)踐中處理的方式及問(wèn)題主要有以下幾種：（1）是否予以立案。面積均攤?cè)耸欠裼性V權(quán)，各法院做法不一。涉及家庭成員的居住范圍問(wèn)題，有些法院以如何解決公房排除妨害，不屬于法院處理范圍為由，或以法院不應(yīng)處理居住使用爭(zhēng)議為由，駁回起訴或不予立案。（2）回避爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。針對(duì)面積均攤?cè)嗽V請(qǐng)的理由，關(guān)于經(jīng)適房是否影響其原居住權(quán)利的問(wèn)題，在本院認(rèn)為中利用案件的某一具體的特殊情況而回避了該問(wèn)題，致使說(shuō)理部分不夠充分，難以令人信服。（3）判決結(jié)果不統(tǒng)一?；诖蟊娤嗤陌讣聦?shí)，遷讓與不遷讓的判決結(jié)果不一。判決遷讓的案件，系認(rèn)定取得經(jīng)適房的人對(duì)原房屋不享有居住權(quán)益，而判決不遷讓的案件，系認(rèn)定取得經(jīng)適房的人對(duì)原房屋仍享有居住權(quán)益，造成判決結(jié)果不統(tǒng)一歸根結(jié)底在于如何認(rèn)定取得經(jīng)適房的人是否符合同住人的條件，從而也出現(xiàn)了為匹配案件結(jié)果而重點(diǎn)考察某事實(shí)或忽略案件重要事實(shí)的情況。

三、面積均攤?cè)死姹Ｗo(hù)的現(xiàn)狀及辨析

（一）面積均攤?cè)藱?quán)利保護(hù)的現(xiàn)狀

實(shí)踐中，多以駁回起訴或不支持已取得經(jīng)適房的人遷讓出原住房為結(jié)果。因?qū)θ〉媒?jīng)適房后是否喪失原住房同住人資格或居住權(quán)益，法律法規(guī)無(wú)明文規(guī)定，且根據(jù)經(jīng)適房的概念，以及相關(guān)部門的解釋，共同居住人條件中的“他處無(wú)其他住房”特指福利性住房，而經(jīng)適房有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利性住房，不能理所當(dāng)然地歸屬于公有住房同住人中限定的福利性住房，故取得經(jīng)適房后對(duì)原住房仍有居住權(quán)益。此種結(jié)果造成申請(qǐng)經(jīng)適房的人取得經(jīng)適房后，仍繼續(xù)居住在原房屋內(nèi)，面積均攤?cè)擞筇嵘幼∶娣e存在訴訟途徑上的困境。

（二）面積均攤?cè)藱?quán)利保護(hù)的辨析

1.經(jīng)適房政策的初衷一一并未排斥面積均攤?cè)讼硎芾?。《管理辦法》相關(guān)條文中多次以家庭作為技術(shù)用語(yǔ)，以及相關(guān)文獻(xiàn)中的政策解讀，均未規(guī)定因經(jīng)適房而導(dǎo)致家庭成員間增加的居住面積僅申請(qǐng)人可以享受。更有相關(guān)細(xì)則要求具有撫養(yǎng)關(guān)系的人必須一并申請(qǐng)，也就是政策本身不是為了單獨(dú)某個(gè)個(gè)人的居住，而是立足于家庭?？梢姡叱踔允腔菁皬V大在居住上具有實(shí)際困難的人，并不以是否申請(qǐng)為前提，亦并未排斥面積均攤?cè)讼硎芙?jīng)適房政策下的居住改善。

2.保護(hù)面積均攤?cè)说睦妗鲇诠秸x的需要。經(jīng)適房也好，原承租的公房也好，都是為了保障家庭的居住，均以家庭居住為單位的?；诿穹ǖ囊?guī)定，面積均攤?cè)伺c原住公房同住人均是平等主體，對(duì)房屋均享有平等居住的權(quán)利。在申請(qǐng)人利用了面積均攤?cè)说闹笜?biāo)后，如無(wú)正當(dāng)理由不搬離原住房則可能造成面積均攤?cè)说木幼〔⑽锤纳?，也就是家庭的居住情況仍陷于困難的狀態(tài)。對(duì)此法院如視而不見或作出不予遷讓的判決，則可能造成不公平，甚至影響司法公信力。

四、解決經(jīng)適房遷讓問(wèn)題的對(duì)策

（一）物權(quán)權(quán)利模式選擇的突破

1.路徑模式。（1）禁止權(quán)利濫用原則的模式。如申請(qǐng)人惡意占據(jù)原房屋，則從考察其占據(jù)目的、方式、合理理由，如不具有合理理由則構(gòu)成權(quán)利濫用。

（2）物盡其用原則的模式。申請(qǐng)人將原住房部分面積閑置或者仍居住在原住房?jī)?nèi)導(dǎo)致經(jīng)適房閑置，則有違物盡其用原則。（3）適當(dāng)擴(kuò)大面積均攤?cè)说臋?quán)益的模式。擴(kuò)大解釋經(jīng)適房法規(guī)中的“家庭”內(nèi)涵，面積均攤?cè)穗m未申請(qǐng)但根據(jù)法規(guī)的賦權(quán)，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大其可享受的面積范圍。

2.存在的弊端。禁止權(quán)利濫用及物盡其用均系原則，在法律適用上僅具有指導(dǎo)意義，如給予法官直接適用的權(quán)利則可能導(dǎo)致自由裁量權(quán)過(guò)大。其余三項(xiàng)，在沒(méi)有立法或普遍認(rèn)同的法律理論的支持下，難以自圓其說(shuō)。

3.物權(quán)模式的困境——物權(quán)平等保護(hù)主義的難以克服。正如上一段落所述，無(wú)法突破物權(quán)平等保護(hù)原則才導(dǎo)致目前審判實(shí)踐中的審理難點(diǎn)：從物權(quán)的角度可以發(fā)現(xiàn)，該類案件中，申請(qǐng)人往往不僅獲得了經(jīng)適房而且必然也是原住房產(chǎn)權(quán)人或同住人。造成這樣現(xiàn)實(shí)，并不出于偶然，而是在經(jīng)適房申請(qǐng)條件的限制下，必然造成面積均攤?cè)伺c申請(qǐng)人都是原住房的權(quán)利享有者。也是涉經(jīng)適房遷讓案件的共性。在申請(qǐng)人對(duì)原住房有權(quán)的情況下，就導(dǎo)致了審理中無(wú)法從物權(quán)角度對(duì)兩者的利益進(jìn)行調(diào)和。審判中既承認(rèn)申請(qǐng)人對(duì)原住房有權(quán)又不讓其行使則容易造成邏輯上混亂。而且如涉及權(quán)利確認(rèn)，則不得不涉及動(dòng)遷利益分配等復(fù)雜問(wèn)題。

（二）期待權(quán)權(quán)利模式的提出

1.申請(qǐng)經(jīng)適房過(guò)程中書面材料體現(xiàn)的期待權(quán)分析。以申請(qǐng)過(guò)程中面積均攤?cè)艘嘈韬炞执_認(rèn)為抓手進(jìn)行分析。目前程序中面積均攤?cè)艘残枰谏暾?qǐng)書前確認(rèn)。面積均攤?cè)撕炞趾笥缮暾?qǐng)人向政府部門提出。目前主要的材料是戶籍在冊(cè)人均需填寫《承諾及授權(quán)》，對(duì)該材料具體分析是否可以得出家庭對(duì)居住形成合意？申請(qǐng)人提交材料行為應(yīng)視為以其行動(dòng)認(rèn)可了上述合意。合意指申請(qǐng)到經(jīng)適房后人均面積會(huì)得到提升的合意。而當(dāng)申請(qǐng)人獲得經(jīng)適房后不去居住則可構(gòu)成對(duì)其他家庭成員之前的對(duì)于居住面積提升的期待利益的損害。如果出現(xiàn)不居住經(jīng)適房的情況，則可基于申請(qǐng)人對(duì)原來(lái)申請(qǐng)時(shí)合意的違反，或要求其搬離或要求其補(bǔ)償。該模式下，不確認(rèn)申請(qǐng)人對(duì)原房屋的權(quán)利狀況，也盡可能地回避了一案中同時(shí)處理其他諸如原住房動(dòng)遷利益糾紛問(wèn)題。

2.期待權(quán)保護(hù)判決遷讓的理論依據(jù)。（1）《中華人民共和國(guó)反家庭暴力法》的規(guī)定。該法第二十九條規(guī)定，人身安全保護(hù)令可以包括下列措施：（一）禁止被申請(qǐng)人實(shí)施家庭暴力;（二）禁止被申請(qǐng)人騷擾、跟蹤、接觸申請(qǐng)人及其相關(guān)近親屬;（三）責(zé)令被申請(qǐng)人遷出申請(qǐng)人住所;（四）保護(hù)申請(qǐng)人人身安全的其他措施。根據(jù)上述第（三）項(xiàng)，也就是說(shuō)在特定情況發(fā)生時(shí)，可以不考慮特定對(duì)象是否對(duì)房屋具有物權(quán)或居住使用之權(quán)利，僅考慮對(duì)遷讓的條件是否滿足。（2）《合同法》第八條的從寬適用。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。如上所述，申請(qǐng)人提出面積均攤?cè)撕炞值纳暾?qǐng)書時(shí)應(yīng)認(rèn)為雙方對(duì)家庭人均面積提升具有合意。從證據(jù)的角度，如要求面積均攤?cè)颂岢鲭p方均簽字的書面協(xié)議有困難的話，可將提交申請(qǐng)材料行為視為合意的達(dá)成，不能嚴(yán)格要求提出遷讓的一方提供雙方簽字的書面材料。

五、預(yù)期價(jià)值

（一）對(duì)經(jīng)適房申請(qǐng)流程的指導(dǎo)意義

鑒于上述理由，建議相關(guān)部門在申請(qǐng)流程中促成面積均攤?cè)思吧暾?qǐng)人就今后居住使用分配問(wèn)題達(dá)成一致意見，以求給予糾紛產(chǎn)生時(shí)的審判依據(jù)。事實(shí)上，如在申請(qǐng)流程中注意到面積均攤?cè)说膯?wèn)題，則可能將矛盾扼殺在搖籃中，直接減少相關(guān)案件的產(chǎn)生。

（二）對(duì)涉經(jīng)適房遷讓案件審理的參考

關(guān)于審判實(shí)踐，希望借以本次研究。能夠在面積均攤?cè)说臋?quán)益上給予保護(hù)方式及審判思路的參考。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，目前我國(guó)經(jīng)適房惠民政策的初衷已經(jīng)被它所帶來(lái)的弊端削弱。這個(gè)案例只是一個(gè)小小的表象，反映出來(lái)的卻是我國(guó)經(jīng)適房使用上的不合理以及相關(guān)部門在制度約束上的乏力，如果解決不好就會(huì)出現(xiàn)各種糾紛。解決經(jīng)適房的問(wèn)題需要有關(guān)部門有所作為，制定具有針對(duì)性的條例予以規(guī)范，以便在解決類似問(wèn)題時(shí)有正當(dāng)性的依據(jù)作為倚靠。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王心禾.對(duì)付"變形"的經(jīng)適房不僅僅要"打回原形"[N].檢察日?qǐng)?bào)，2014.

[2]方小川.莫讓經(jīng)適房變質(zhì)變味[N].四川日?qǐng)?bào)，2014.

[3]方問(wèn)禹.經(jīng)適房問(wèn)題層出該何去何從[N].聯(lián)合日?qǐng)?bào)，2013.

[4]袁思旭.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2012，25（05）：45-46.