假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估中的運(yùn)用與分析

劉方源

(石河子大學(xué) 商學(xué)院,新疆 石河子 831300)

假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估中的運(yùn)用與分析

劉方源

(石河子大學(xué) 商學(xué)院,新疆 石河子 831300)

在眾多房地產(chǎn)開發(fā)的評(píng)估方法中，假設(shè)開發(fā)法是最為方便并且常見的一種.本文通過分析了假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估中的運(yùn)用，簡(jiǎn)單介紹了在資產(chǎn)評(píng)估中假設(shè)開發(fā)法應(yīng)注意的問題.

假設(shè)開發(fā)法；地價(jià)實(shí)例分析；資產(chǎn)評(píng)估

1 假設(shè)開發(fā)法概論

成本法是資產(chǎn)評(píng)估中常用的方法，假設(shè)開發(fā)法實(shí)質(zhì)上是成本法的一種倒推.所謂成本法是指按照被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本扣減其各項(xiàng)損耗值，比如實(shí)體損耗、經(jīng)濟(jì)損耗、功能損耗之后來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法，而假設(shè)開發(fā)法則是通過預(yù)測(cè)估計(jì)出開發(fā)完成后的價(jià)格減去一系列成本費(fèi)用，倒擠出土地價(jià)格的方法[1]15-16.

假設(shè)開發(fā)法方法一般用于將要開發(fā)的土地.

1.1 假設(shè)開發(fā)法的適應(yīng)范圍

1)主要是生地、毛地、二手房產(chǎn)和正在實(shí)施的工程等；

2)經(jīng)過開發(fā)后的房地，比如建筑物(含土地)等；

3)經(jīng)過開發(fā)以后的建筑物的經(jīng)營方式，例如向外賣出、出租或者自己經(jīng)營等.

1.2 計(jì)算公式

P——表示地價(jià)； A——經(jīng)過開發(fā)后，預(yù)期房地產(chǎn)的價(jià)值；

B——開發(fā)成本，一般包括建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用； C——開發(fā)商投資利息；

D——在當(dāng)?shù)卣Ｋ较拢_發(fā)商應(yīng)獲得的利潤； E——從開發(fā)開始需要的各種稅收費(fèi)用.

土地價(jià)格=預(yù)期樓價(jià)-成本-利息-利潤-銷售稅費(fèi)-稅費(fèi).

2 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

首先了解被評(píng)估建筑物、土地的概況，從而確定最佳利用方式，是用于出租、出售或者其他；其次，預(yù)計(jì)估測(cè)出建筑物、土地可以帶來的收益，確定房地產(chǎn)價(jià)值[2]26.

1)用于準(zhǔn)備賣出的房產(chǎn)，我們可以采用市場(chǎng)法估算出被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期出租帶來的收益，主要是扣除閑置、運(yùn)營費(fèi)用后的租金.

2)用于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等我們可以采用收益法，將可以獲得的純收益進(jìn)行折現(xiàn)，從而得到建筑物、土地的總體價(jià)值.

3 假設(shè)開發(fā)法估算過程

3.1 計(jì)算建造安裝成本

一般情況下，建造安裝成本要依據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)當(dāng)?shù)氐慕ㄖ镜钠骄絹泶_定.可以通過比較法計(jì)算，或者根據(jù)當(dāng)前同類型房地產(chǎn)造價(jià)，假如建材的價(jià)格變化比較大，應(yīng)另外考慮建材價(jià)格變化對(duì)于建造安裝成本的影響[3]7-9.

3.2 計(jì)算管理費(fèi)用

管理費(fèi)用通常情況下有兩種方法進(jìn)行估算，一是直接依據(jù)建造成本乘以一定的比例，二是可以依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值乘以一定的比例.確定該比例主要取決于當(dāng)?shù)氐钠骄?，若開發(fā)商控制成本能力不同于當(dāng)?shù)仄骄?，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)商控制能力確定.

管理費(fèi)用=開發(fā)成本×正常管理費(fèi)率.

3.3 計(jì)算銷售費(fèi)用

計(jì)算銷售費(fèi)用一般用房地產(chǎn)價(jià)值乘以一定比例，比例一般依據(jù)當(dāng)?shù)劁N售費(fèi)用的平均水平進(jìn)行確定，還應(yīng)參照代理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者樓盤檔次.

3.4 計(jì)算稅費(fèi)

稅費(fèi)的計(jì)算主要依據(jù)稅收規(guī)定政策，從獲取土地開始，直至出售為止，在此期間內(nèi)發(fā)生的稅收費(fèi)用，另外也要依據(jù)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的稅收費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，通常情況下比例確定依據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值.

3.5 計(jì)算利息

眾所周知，在投資房地產(chǎn)中，一個(gè)尤為顯著的特點(diǎn)就是投資量大，占用的時(shí)間長(zhǎng)，所以計(jì)算利息特別關(guān)鍵.開發(fā)過程中，地價(jià)、建造安裝成本、營運(yùn)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、營運(yùn)收入等貨幣資金的投入以及回收均在此期間內(nèi)發(fā)生，所以貨幣資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的始終.

投資利息=(待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)×正常利息率.

3.6 計(jì)算利潤

通常情況下，在房地產(chǎn)評(píng)估中，常見的利潤基數(shù)計(jì)算方式有以下兩種，第一是以房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值作為基數(shù)，再乘以一定的銷售利潤率；第二則是以地價(jià)、建造安裝成本、營運(yùn)費(fèi)用、銷售費(fèi)用，專業(yè)費(fèi)用等開發(fā)成本作為基數(shù)，再乘以開發(fā)商期望的成本利潤率.無論是銷售利潤率或者是成本利潤率一般都要依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均水平以及開發(fā)商對(duì)利潤的期望來綜合確定.

開發(fā)利潤=(待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)×正常利潤率.

3.7 估算地價(jià)

估算地價(jià)是用計(jì)算出的房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值減去其他費(fèi)用(地價(jià)=房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值-成本-管理費(fèi)用-利息-銷售稅費(fèi)-利潤-稅費(fèi))，從而計(jì)算出的地價(jià).

4 應(yīng)用舉例

例1 現(xiàn)已知有一待開發(fā)用地，開發(fā)商計(jì)劃開發(fā)建設(shè)為寫字樓，待開發(fā)土地面積 2 000 m2，建筑物的容積率為3，兩年建設(shè)期，建筑費(fèi)用4 000 元/m2，專業(yè)費(fèi)是建筑費(fèi)的 10%，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)均勻投入.建成后立即出售，開發(fā)商預(yù)計(jì)售價(jià)為9 000 元/m2，(此處不考慮閑置)銷售費(fèi)用是樓價(jià)的2.5% ，銷售稅費(fèi)是樓價(jià)的6.5% ，已知銀行年貸款利率為 6% ，開發(fā)商期望的投資利潤率為 10% .求該宗地的單位地價(jià)、樓面地價(jià).

解：首先根據(jù)題意確定計(jì)算方法.

根據(jù)題意，可依據(jù)剩余法進(jìn)行估算.

土地價(jià)格=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤-銷售稅費(fèi)-稅費(fèi).

第二步，計(jì)算樓價(jià).

預(yù)計(jì)樓價(jià)=2 000×3×9 000=54 000 000(元)

(此處：容積率=建筑物面積÷土地面積)

第三步，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi).

建筑費(fèi)=4 000×2 000×3=24 000 000(元)

專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=24 000 000×10%=2 400 000(元)

第四步，計(jì)算利息.

利息=地價(jià)×[(1+6%)2-1]+(24 000 000+2 400 000)×[(1+6%)-1]

=0．123 6×地價(jià)+1 584 000

(因?yàn)榻ㄖM(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)是均勻投入的，計(jì)息期應(yīng)該按照建設(shè)期的一半計(jì)算)

第五步，銷售費(fèi)用、稅費(fèi)的估算.

銷售費(fèi)用=54 000 000×2.5%=1 350 000(元)

銷售稅費(fèi)=54 000 000×6.5%=3 510 000(元)

第六步，利潤的估算.

利潤=(地價(jià)+建筑物+專業(yè)費(fèi))× 10%=(地價(jià)+26 400 000)×10%

第七步，計(jì)算土地價(jià)格.

土地價(jià)格=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售稅費(fèi)-利潤-利息-銷售費(fèi)用

=54 000 000-26 400 000-0.123 6×地價(jià)-1 584 000-3 510 000-0.1×地價(jià)-2 640 000-1 350 000

地價(jià)=18 516 000÷1.223 6=15 132 396.21(元)

最后，評(píng)估結(jié)果.

單位地價(jià)=15 132 396.21÷2 000=7 566.198 1(元/m2)

樓面地價(jià)=7 566.198 1÷3=2 522.066(元/m2)

(樓面地價(jià)=單位地價(jià)÷容積率)

本題直接給出了建筑物的售價(jià)，作為建筑物價(jià)值，而在現(xiàn)實(shí)中還有另一種建筑物用于出租，需根據(jù)收益進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算出建筑物和土地合一的價(jià)值，讓我們分析下一道例題.

例2 已知有一待開發(fā)建設(shè)用地，于2005年5月19日取得土地使用權(quán)，土地面積10 000m2，土地出讓年限為40年，建筑的容積率為2，開發(fā)商計(jì)劃開發(fā)建設(shè)為寫字樓，共需要2年的建設(shè)期，并且已知建筑費(fèi)為2 000元/m2，專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的l0%進(jìn)行計(jì)算，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在開發(fā)中均勻投入.通過對(duì)同類當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查了解到，類似房地產(chǎn)的月租金純收益為200 元/m2(已經(jīng)扣除營運(yùn)費(fèi)用,例如維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)等).閑置率15%，已知該類房地產(chǎn)的資本化率為l0%，銷售費(fèi)用按照樓價(jià)的3.5%進(jìn)行計(jì)算，銷售稅費(fèi)按照樓價(jià)的7.5%計(jì)算，并且當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商期望的投資利潤率l5%.評(píng)估基準(zhǔn)日2007年5月20日.求該宗土地單位地價(jià)和樓面地價(jià).

解：首先計(jì)算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價(jià)

=200×12×10 000×2×85%×(P/A，10%，38)=396 784 080(元)

此處n=38是由于05年獲得土地出讓權(quán)限40年，土地評(píng)估日期為07年，出讓權(quán)限還剩下38年，開發(fā)商可以獲得未來38年收益.

此處樓價(jià)應(yīng)根據(jù)未來能夠得到的純收益進(jìn)行折現(xiàn)來估算房地合一的價(jià)值.

第二步，計(jì)算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi).

建筑費(fèi)=2 000×20 000=40 000 000(元)

專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)用×0.1=40 000 000×0.1=4 000 000(元)

第三步，預(yù)期銷售費(fèi)用.

銷售費(fèi)用=396 784 080×0.035=13 887 442.8(元)

銷售稅費(fèi)=396 784 080×0.075=29 758 806(元)

第四步，求取利潤.

利潤=(土地價(jià)格+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi))×0.15

設(shè)地價(jià)為X

利潤=(X+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi))×0.15=0.15X+6 600 000

第五步，投資開發(fā)期間所耗利息.

利息=X×[(1+0.06)2-1]+44 000 000×0.06=0.123 6X+2 640 000

最后，求取地價(jià).

土地價(jià)格=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-利潤-利息.

X=396 784 080-44 000 000-13 887 442.8-29 758 806-0.123 6X-2 640 000-0.15X-6 600 000=299 897 831.2÷ 1.273 6=235 472 543．3(元)

則單位土地價(jià)為235 472 543.3÷10 000=23 547.254 33(元)

樓面地價(jià)=23 547.254 33(單位地價(jià))÷ 2(容積率)=11 773.63(元)

(樓面地價(jià)=單位地價(jià)÷容積率).

5 結(jié)語

1)在利用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，首先要確定最佳利用方式，評(píng)估對(duì)象應(yīng)具有開發(fā)價(jià)值或者說具有一定的開發(fā)潛力，在建工程也屬于此列，在建工程也有專門的公式，實(shí)質(zhì)上是假設(shè)開發(fā)法的變形，此處不再展開敘述.

2)資產(chǎn)評(píng)估方法有多種，運(yùn)用到土地評(píng)估的主要有收益法、市場(chǎng)法、成本法.事實(shí)上，假設(shè)開發(fā)法在是收益法的一種變形，而在形式上是成本法的倒推.收益法和成本法都是資產(chǎn)評(píng)估的常見方法.市場(chǎng)法主要適用于公開活躍的市場(chǎng)，成本法適用于被評(píng)估資產(chǎn)持續(xù)使用，并且具備歷史資料.收益法要求有確定的預(yù)期收益和折現(xiàn)率或資本化率.

計(jì)算過程為地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤-銷售稅費(fèi)-銷售費(fèi)用.

3)樓價(jià)可以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)和傳統(tǒng)方法進(jìn)行估算，二者不同之處在于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算結(jié)果較為準(zhǔn)確，但是方法復(fù)雜，傳統(tǒng)方法相對(duì)粗略，但是較為簡(jiǎn)單.在難以運(yùn)用現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)可以采用傳統(tǒng)的方法.

4)房地產(chǎn)開發(fā)具有鮮明的地域性，因此假設(shè)開發(fā)法作為資產(chǎn)評(píng)估的一種重要方法，也具有地域特色.假設(shè)開發(fā)法為加強(qiáng)城市土地價(jià)格管理、規(guī)范交易行為、促進(jìn)土地合理利用、保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益、推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了依據(jù).

[1] 賀鳳梅.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí), 2014(6).

[2] 孫 穎.租賃土地使用權(quán)評(píng)估的探討[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2010(22).

[3] 李 彬.對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估探討[J].商情,2010(21).

[責(zé)任編輯 迎客松]

The Hypothetical Development Method’s Analysis in Land Evaluation

LIU Fangyuan

(AuditprofessionintheCommercialCollege,ShiheziUniversity,shihezi831300,China)

In many real estate development evaluation methods, hypothetical development method is the most convenient and common one. In this paper, the author analyzes the application of the hypothetical development method in land evaluation, and briefly introduces the problems that should be paid attention to in the assessment of assets.

hypothetical development method; land premium case study; assets appraisal

2015-08-22

劉方源(1994- ),女，河南商丘人，新疆石河子大學(xué)商學(xué)院教師，主要從事地產(chǎn)價(jià)格審計(jì)研究。

1671-8127(2015)05-0087-04

F293.3

A