中國養(yǎng)老地產的發(fā)展前景分析

【摘要】隨著我國經濟的迅速發(fā)展，我國人口老齡化問題日益嚴峻。調查顯示，老齡化程度高的城市市場需求遠大于目前養(yǎng)老產業(yè)之和，因此養(yǎng)老房地產概念應運而生，同時未來急需增加養(yǎng)老相關產業(yè)服務人員。本文將借鑒學習荷蘭養(yǎng)老文化，以無錫耘林生命公寓養(yǎng)老模式為樣本，總結我國和無錫的養(yǎng)老地產發(fā)展現狀，并分析其發(fā)展前景。

【關鍵詞】養(yǎng)老地產;前景;荷蘭;養(yǎng)老模式;生命公寓

我國社會已經進入老齡化，養(yǎng)老產業(yè)市場潛力巨大已是不爭的事實，產業(yè)化及社會化養(yǎng)老是必然發(fā)展方向，養(yǎng)老地產已經成為新一輪房地產發(fā)展的重要概念[1]，但行業(yè)目前尚未探索到可以推廣的盈利模式。

無錫耘林養(yǎng)老集團成為首家將荷蘭生命公寓養(yǎng)老模式引進無錫的企業(yè)，耘林生命公寓的養(yǎng)老模式是一種創(chuàng)新的居家養(yǎng)老模式，公寓擁有全套的適老生活設施和專業(yè)的醫(yī)療團隊，旨在尊重老人安土重遷的傳統(tǒng)思想，并有效解決其失能后的問題，讓入住的老年人高質量地安享晚年。這無疑是目前我國養(yǎng)老房地產最典型例子，耘林生命公寓是否能完成探索并創(chuàng)新養(yǎng)老項目的盈利模式，必然成為各界觀察的看點。

1、國內養(yǎng)老地產的現狀

據國家統(tǒng)計局的最新數據，2018年我國60歲及以上人口達到2.49億人，占總人口比重17.9%，而城市的老齡化問題更為突出?；谖覈找鎳乐氐睦淆g化問題和養(yǎng)老引發(fā)的產業(yè)鏈需求，養(yǎng)老地產概念應運而生。

養(yǎng)老地產發(fā)展前景主要看制約養(yǎng)老地產發(fā)展的因素（例如區(qū)位、醫(yī)療水平、基礎建設等）和經濟發(fā)達城市的養(yǎng)老地產占地規(guī)模。目前，制約老年人購房的首要因素是養(yǎng)老所在社區(qū)與三甲醫(yī)院之間的距離。我國老年人的健康意識非常強烈[2]，而新開發(fā)的養(yǎng)老地產大多遠離主城區(qū)，醫(yī)院等公共服務設施相對匱乏。其次，老年人健康的心理通常有利于身體健康。老年人安土重遷，注重人情[3]，而搬遷至新的養(yǎng)老小區(qū)，顯然打破了老年人原有的交際圈，老年人往往難以適應，自我封閉，影響身心健康。另外，養(yǎng)老地產的獨特之處在于為老年人提供專業(yè)的養(yǎng)老服務和專用設施，而目前我國養(yǎng)老產業(yè)供求嚴重失衡，絕大多數養(yǎng)老地產的專業(yè)服務人員都極為稀缺[4]。因此，服務是未來養(yǎng)老房地產的核心，同時增加養(yǎng)老相關產業(yè)服務人員，并加強規(guī)范培訓，是彌補當前養(yǎng)老房地產短板的有效途徑。

目前，房企聯(lián)手央企共同探索養(yǎng)老地產的市場，借鑒美國長壽養(yǎng)老、日本科技養(yǎng)老、荷蘭快樂養(yǎng)老等模式，逐漸開始啟動養(yǎng)老地產項目。由此產生了多元化養(yǎng)老、會員制養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等模式，但有些企業(yè)仍局限于房屋銷售和租賃，拋開服務，背離養(yǎng)老地產的初衷，以失敗告終。同時盲目高端化、惡性競爭也是項目失敗的原因之一。在我國，老年人養(yǎng)老急需的是良好的自然環(huán)境、配套的醫(yī)療設施和社區(qū)文化理念，而擁有一定經濟實力的家庭方能負擔得起區(qū)位良好、服務優(yōu)質的養(yǎng)老地產。因此，企業(yè)前期需要進行充分的考慮和規(guī)劃。

2、無錫養(yǎng)老地產現狀

數據顯示，于2017年底，無錫市共有60周歲及以上老年人口127.98萬，占戶籍人口總數的25.96%。預計到2020年將突破140萬。無錫作為進入人口老齡化時間早、程度高的城市，但養(yǎng)老機構有限的床位難以滿足市場需求，平均每200名老年人擁有9張床位[5]，供遠小于求，無錫市養(yǎng)老、醫(yī)療等問題急需解決，養(yǎng)老地產結合適宜的養(yǎng)老模式和完善的養(yǎng)老體系有望緩解這些問題。目前，無錫市缺乏養(yǎng)老房地產項目，此時開發(fā)養(yǎng)老地產項目有望占領中高端養(yǎng)老市場。

3、無錫開發(fā)養(yǎng)老地產的優(yōu)勢

3.1 宜居的環(huán)境

喻為“太湖明珠”的無錫依山傍水，文化的積淀讓這座古老的城市在現代化社會中愈發(fā)顯得古樸典雅、生機昂然，優(yōu)越的地理位置、適宜的氣候環(huán)境讓無錫成為宜居城市。在這里開發(fā)養(yǎng)老地產項目，不但適宜老年人居住，而且可以滿足老年人養(yǎng)生、養(yǎng)老的需求，同時將適老設計以及高質量的養(yǎng)老服務作為項目的核心理念和賣點，專業(yè)的護理服務可以增加老年人晚年生活的幸福感和滿意度。

3.2 發(fā)達的經濟

據無錫統(tǒng)計局的數據顯示，于2018年，無錫以11438億元位列江蘇省的城市GDP排名第三，全年市區(qū)居民消費價格指數（CPI）為102.3，比上年提高0.4個百分點，經濟平穩(wěn)增長。高收入、高學歷的老年人群較多，有能力程度高消費的養(yǎng)老地產及其高質量護理服務。

3.3 政策的支持

目前國家及地方政府相繼出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》等諸多惠民政策，參與養(yǎng)老產業(yè)建設的民營企業(yè)可以獲得政府支持和補貼，逐步形成無錫的養(yǎng)老體系。

因此，擁有宜居環(huán)境、發(fā)達城市、政策扶持的無錫適宜發(fā)展養(yǎng)老房地產。

4、耘林生命公寓樣本解析

荷蘭于20世紀60年代中期最早躋身世界70歲俱樂部[6]。當前，探討耘林生命公寓的本質，可為探尋適合我國國情的養(yǎng)老模式提供可借鑒的寶貴經驗。

4.1 耘林生命公寓的特點

生命公寓是全球范圍內久負盛名的養(yǎng)老公寓，因其超前的理念及獨特的養(yǎng)老服務體系，在2012年被國際養(yǎng)老權威測評機構評為世界上最好的養(yǎng)老項目[7]。2016年中國第一座全球第34座生命公寓在無錫建立，耘林生命公寓引進了荷蘭生命公寓的先進理念，包括以下的特征：

4.1.1 “YES文化”

“YES文化”作為核心理念，強調老人對自己生活的掌控。在生命公寓，只要不是嚴重威脅老人健康，工作人員通常都會對老人提出的需求說“YES”，讓老人遵從內心快樂生活。

4.1.2 開放式“泛家庭”文化理念

“泛家庭”文化理念的本質是讓老年人擁有社交圈和感受被關懷的溫暖。在生命公寓，打破小家的壁壘，讓每個老年人在這個大家庭中都被關愛，并積極關愛其他人，開心愉快地享受每一天。

4.1.3 “用進廢退”理念

荷蘭生命科學研究院（TNO）調查稱，最有可持續(xù)性的養(yǎng)老模式，是讓老人盡可能長地保持健康和積極地自理生活，直到身體機能衰竭，然后，沒有痛苦地過世[8]。因此，耘林生命公寓側重于鼓勵老年人最大限度發(fā)揮殘存功能，避免過度依賴的思想。此外，也能降低相對的照護成本。

4.1.4 “做自己的主人”

在生命公寓里，老人們可以做自己生命的主人，沒有強迫，只有尊重和關懷。

4.1.5 人性化設計理念

在設計和規(guī)劃生命公寓時，結合老年人的身心特點，全程采用無障礙設計，充分尊重老人，盡可能為老人著想。

4.1.6 “把社區(qū)請進來”

生命公寓選址于社區(qū)，公寓住戶與社區(qū)居民共享公寓內的便利設施，增強入住老人的社會融入感和生活的信心。

4.2 耘林生命公寓對我國養(yǎng)老模式的啟示

由于計劃生育，我國人口增幅減弱，獨生子女家庭數量激增，這在加速社會老齡化的同時也帶來了養(yǎng)老困境，如何突破困境，儼然成了民族復興的一道考題。因此，我們需要荷蘭生命公寓的先進理念，轉變觀念，學會傾聽老人的訴求，拒絕過度照護，鼓勵老人充分發(fā)揮其自理能力，讓老人遵從內心，與親朋好友共同參與或舉辦各類活動，快樂養(yǎng)老。同時，我國的涉老機構，應充分吸收耘林生命公寓這種人性化設計，關注老人身心等多個層次需求，讓需求帶動養(yǎng)老相關產業(yè)。未來養(yǎng)老機構不僅僅是作為老人的居住地，還將帶動整個養(yǎng)老產業(yè)鏈[9]，帶動地方及社會經濟發(fā)展，成為我國新的經濟增長點。

目前，我國的養(yǎng)老模式主要有家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三種模式[10]，但這三種養(yǎng)老模式都不能很好地滿足我國老人的養(yǎng)老需求。因此，要求我們對比分析并整合國內外養(yǎng)老模式優(yōu)點，探索適合我國國情的養(yǎng)老模式。可以借鑒耘林生命公寓的“YES文化”、“用進廢退”、“泛家庭”文化，打造中國特色快樂養(yǎng)老模式。目前，中國第一座生命公寓已落戶無錫，期待耘林生命公寓可以結合中國國情，關注老人的心理需求，突出養(yǎng)老服務特色，探索出適合中國國情的養(yǎng)老理念和管理經營模式，并推廣至全國各地，實現“老有所養(yǎng)”、“老有所樂”、“老有所為”的美好愿望。

參考文獻：

[1]黨俊武.新時代中國老齡產業(yè)發(fā)展的形勢預判與走向前瞻（上）[J].老齡科學研究，2018，6（11）：3-27.

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[3]曲壹方.隨遷老年人定居意愿及影響因素研究[D].濟南大學，2018.

[4]包世榮.我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展研究[D].吉林大學，2019.

[5]張學賓，杜赫.無錫養(yǎng)老地產的發(fā)展前景分析[J].中外企業(yè)家，2019（30）：215.

[6]史薇.荷蘭老齡政策的經驗與啟示.老齡科學研究，2014，2（4）：70-80.

[7]李克純.荷蘭生命公寓的快樂養(yǎng)老模式.中國社會工作·老齡，2015（6）：53-55.

[8]左凌英.養(yǎng)老天堂在荷蘭.高品質養(yǎng)老社區(qū)，2015（10）：71.

[9]Rudy MY.Elder care grows up. HR Magazine，2001（11）：72-77.

[10]陳建蘭.中國城市養(yǎng)老模式研究[D].南京大學，2012.

作者簡介：

嚴夢瑩，本科，無錫太湖學院護理學院

周鳴鳴（通信作者），博士，無錫太湖學院護理學院

基金項目：

無錫市科學技術協(xié)會軟科學研究課題（KX17-B-08）;無錫太湖學院橫向科研項目（17WURD009）