不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)變更登記的效力分析

潘艷妃 尚江峰

摘 要：債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菣?quán)利主體在債關(guān)系中的變更，實(shí)踐中，在債權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，已經(jīng)進(jìn)行抵押登記的主債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人后，新債權(quán)人此時(shí)是否有抵押權(quán)。我國(guó)有兩種主流觀點(diǎn)，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，擔(dān)保具有從屬性，不可以脫離于一般的債權(quán)而單獨(dú)存在。而根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用的是登記生效主義。通過(guò)對(duì)變更登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓效力的分析，認(rèn)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涓街牡盅簷?quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍柙龠M(jìn)行變更登記（以下所說(shuō)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)傅氖侵鱾鶛?quán)轉(zhuǎn)讓情形下，其附帶的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題）。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓;債權(quán)轉(zhuǎn)讓;變更登記

中圖分類(lèi)號(hào)：D9 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.09.074

1 案例

2010年9月10日，被告X公司與第三人某支行訂立借款合同，該筆借款采取抵押的擔(dān)保方式。2012年5月28日，被告X公司與農(nóng)發(fā)行某支行簽訂《最高額抵押合同》，后辦理了抵押登記。2014年9月7日，原告Y公司、被告X公司、第三人農(nóng)發(fā)行某支行、案外人Z公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定農(nóng)發(fā)行某支行將其與X公司之前簽訂的借款合同項(xiàng)下的債權(quán)及對(duì)應(yīng)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給Y公司。因X公司至今未向Y 公司清償，Y公司遂起訴至人民法院請(qǐng)求償還欠款以及對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。最后判決被告X公司在本判決生效后10日內(nèi)向原告Y公司償還借款;原告Y公司對(duì)被告X公司享有的工業(yè)用地及其范圍內(nèi)的房產(chǎn)享有抵押權(quán)。

判決要旨：關(guān)于原告Y公司請(qǐng)求對(duì)地塊和房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，法院認(rèn)為：2012年5月28日，被告X公司與第三人農(nóng)發(fā)行某支行之間有抵押合同，并且進(jìn)行了抵押登記的辦理，所以抵押成立并生效。2014年9月7日，原告Y公司、被告X公司、第三人農(nóng)發(fā)行某支行、案外人Z公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定農(nóng)發(fā)行某支行將其與X公司訂立的《借款合同》項(xiàng)下的所有債權(quán)及附著的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給Y公司，本案轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的約定系各方真實(shí)意思表示，合法有效。該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，雖未辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十二條的規(guī)定，故本案當(dāng)事人未辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)并不對(duì)原告Y享有該抵押物的抵押權(quán)產(chǎn)生影響。另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條的建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押條款。因此，Y主張對(duì)被告X公司作為抵押物的房產(chǎn)和地塊有優(yōu)先受償權(quán)的主張成立，本院對(duì)該訴訟請(qǐng)求予以支持。

問(wèn)題提出：在實(shí)踐中，物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變動(dòng)、消滅均由物權(quán)法定原則規(guī)范。根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，有的學(xué)者認(rèn)為，債權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓人，需要辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記，如此受讓人才能取得附著的抵押權(quán)。這里的變更登記是，在已進(jìn)行了初始登記的情況下，由于物權(quán)主體、客體、內(nèi)容發(fā)生了改變而進(jìn)行的登記。而另外，抵押權(quán)是從權(quán)利，是債權(quán)的附庸，具有從屬性，所以只能與抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芘c債權(quán)分離單獨(dú)的轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，有的學(xué)者認(rèn)為，債權(quán)受讓人即可取得抵押權(quán)，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需進(jìn)行變更登記手續(xù)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)是指土地，以及林木、房屋等地上附著物）抵押權(quán)隨同債權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，產(chǎn)生抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因效力的問(wèn)題，我國(guó)的法律法規(guī)及司法解釋并沒(méi)有做出明確的相應(yīng)規(guī)定，在目前的理論界及司法實(shí)踐有不同的觀點(diǎn)，各法院的關(guān)于個(gè)案的裁判結(jié)果也不盡相同。

2 變更登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力分析

2.1 抵押權(quán)的取得

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)有它法律上的原因。基于法律行為取得抵押權(quán)與非基于法律行為而取得抵押權(quán)。

2.1.1 基于法律行為而取得抵押權(quán)

基于法律行為而取得抵押權(quán)，又稱(chēng)為意定抵押權(quán)或約定抵押權(quán)，包括兩種，設(shè)立取得和轉(zhuǎn)讓取得。設(shè)立取得包括通過(guò)訂立抵押合同（《物權(quán)法》一百八十五條）而設(shè)定抵押權(quán)或抵押人立遺囑設(shè)立抵押權(quán)的情況;轉(zhuǎn)讓取得是指?jìng)鶛?quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，新債權(quán)人取得該抵押權(quán)的情況（根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十二條）。

2.1.2 非基于法律行為而取得抵押權(quán)

非基于法律行為而取得抵押權(quán)，包括基于善意取得制度而取得抵押權(quán)，基于法律的直接規(guī)定而取得抵押權(quán)，通過(guò)繼承而取得抵押權(quán)。抵押權(quán)作為物權(quán)的一種，根據(jù)《物權(quán)法》一百零六條第三款的規(guī)定，可以適用善意取得制度;基于法律的直接規(guī)定而取得抵押權(quán)，如《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定的房地一體主義，《合同法》第二百八十六條規(guī)定的建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán);抵押權(quán)是非專(zhuān)屬性財(cái)產(chǎn)權(quán)，可繼承取得。根據(jù)物權(quán)法第二十九條、繼承法第二條，當(dāng)被繼承人死亡，繼承人取得債權(quán)及其抵押權(quán)。

有的學(xué)者認(rèn)為，合同債權(quán)及其不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，其不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之轉(zhuǎn)移，應(yīng)將其歸于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的情形，視為債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的法定效果。如尹田教授將“抵押權(quán)隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移”歸類(lèi)于“直接根據(jù)法律的規(guī)定而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)”下。張雙根教授認(rèn)為，在合同債權(quán)以及其不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況之下，雖然轉(zhuǎn)讓債權(quán)這種行為屬于法律行為，但根據(jù)《合同法》第八十一條、《物權(quán)法》第一百九十二條第二款，其不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之轉(zhuǎn)移，應(yīng)該視為債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之法定效果，同樣不以變更登記為其要件。

2.2 抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓

抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵冈谟械盅簷?quán)利義務(wù)關(guān)系的相對(duì)人之間，擁有抵押權(quán)的抵押權(quán)人，將全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系以外的第三人，進(jìn)而原來(lái)的抵押人向接受權(quán)利的新的抵押權(quán)人履行其抵押義務(wù)的行為的總稱(chēng)。

擔(dān)保權(quán)具有從屬性，抵押權(quán)是以擔(dān)保債權(quán)的清償為目的的，因此只有被擔(dān)保的主債權(quán)和其抵押權(quán)結(jié)合在一起才具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意義。又根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十二條之規(guī)定，抵押權(quán)人不能將抵押權(quán)與被擔(dān)保的債權(quán)分離單獨(dú)讓與給他人，而自己保留債權(quán)。并且要對(duì)該法條的但書(shū)——“但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”進(jìn)行了更深化的理解。關(guān)于“法律另有規(guī)定”的內(nèi)涵，例如物權(quán)法第二百零四條 規(guī)定的最高額抵押所擔(dān)保的主債權(quán)以及最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。“當(dāng)事人另有約定”，可以是債權(quán)人的抵押權(quán)是為第三人專(zhuān)門(mén)設(shè)立的時(shí)候，此第三人與債權(quán)人進(jìn)行約定，未經(jīng)其同意對(duì)被擔(dān)保的債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，因債權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅簷?quán)由此湮滅;也可以是抵押權(quán)人與新債權(quán)人進(jìn)行約定，在轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)，只轉(zhuǎn)讓債權(quán)但不轉(zhuǎn)讓擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)，這種情況一般是在轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)時(shí)候。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十九條的規(guī)定，因債權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)讓的房屋抵押權(quán)，申請(qǐng)抵押權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)應(yīng)提交相應(yīng)材料。作為擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)應(yīng)該遵循物權(quán)公示之原則。因此一般認(rèn)為抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，也應(yīng)該進(jìn)行抵押權(quán)人的變更登記手續(xù)的辦理，不然抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓將不能對(duì)抗第三人。

2.3 變更登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的影響

在附有抵押權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，關(guān)于新的債權(quán)人獲得抵押權(quán)，是否必須以抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的變更登記行為為前提，在我國(guó)的理論界約有以下的兩種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，只有辦理了變更登記才發(fā)生抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。持此觀點(diǎn)的學(xué)者的理由是：其將隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)的取得歸為基于法律行為而取得抵押權(quán)的范圍內(nèi)，受《物權(quán)法》第九條第一款的調(diào)整。而且在設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，原則上不登記不產(chǎn)生效力，因此轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，也需進(jìn)行變更登記才產(chǎn)生抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，體現(xiàn)了物權(quán)公示原則的運(yùn)用。我國(guó)的立法上只是禁止將抵押權(quán)作為其他債權(quán)的擔(dān)?；蛘叩盅簷?quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉灰馕吨驗(yàn)閭鶛?quán)的取得，就當(dāng)然地獲得抵押權(quán)，債權(quán)受讓人可以不用進(jìn)行抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記的辦理。另外，在我國(guó)規(guī)章層面上也有與之相關(guān)的規(guī)定，如根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條第一款、《土地登記辦法》第四十四條的規(guī)定，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，提交相應(yīng)材料進(jìn)行變更登記的辦理。高密市人民法院（2018）魯0785民初4273號(hào)案例所支持的就是此觀點(diǎn)：張祖賢與李小燕、田紹月一案中，高密市人民法院認(rèn)為涉案抵押房屋的抵押權(quán)人是原債權(quán)人，新債權(quán)人并非登記的抵押權(quán)人，故新債權(quán)人的債權(quán)地位與其他債權(quán)人無(wú)異。在本案中法院持此觀點(diǎn)：債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，在一般情形下，若是沒(méi)有辦理變更登記或者重新辦理登記，債權(quán)受讓人不能就此獲得原抵押權(quán)的效力。

與之相對(duì)，第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為：變更登記未辦理的情況下，并不影響新的債權(quán)人取得附著的抵押權(quán)。這也是我國(guó)大多數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn)。如楊立新教授認(rèn)為，依據(jù)“從隨主”原則，即使抵押權(quán)尚未登記，也產(chǎn)生移轉(zhuǎn)的效果，隨同主債權(quán)的讓與而一并轉(zhuǎn)移。持此觀點(diǎn)的學(xué)者的理由是：債權(quán)轉(zhuǎn)讓情形下，新債權(quán)人對(duì)于其附著的抵押權(quán)的獲得，將其理解為轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)的法定的效果，是應(yīng)該將其歸屬于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)情形下。

第二種觀點(diǎn)在我國(guó)立法上的體現(xiàn)：《物權(quán)法》第一百九十二條的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓條款、《合同法》第八十一條從權(quán)利的轉(zhuǎn)移條款、《擔(dān)保法》第五十條抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的從屬性條款等，這些法律條文從立法上表現(xiàn)了抵押權(quán)的附隨性與從屬性。抵押權(quán)隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?zhuān)w現(xiàn)了其作為從權(quán)利的性質(zhì)。新債權(quán)人獲得抵押權(quán)，其依據(jù)不是因?yàn)橛喠⑿碌牡盅汉贤?，在此基礎(chǔ)上再次設(shè)定抵押權(quán)，而是由于法律的明文規(guī)定進(jìn)行抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移。如（2017）魯0211民初965號(hào)：王宇恒與中國(guó)工商銀行股份有限公司青島開(kāi)發(fā)區(qū)支行、青島合泰龍翔實(shí)業(yè)有限公司、青島保稅區(qū)宇通國(guó)際物流有限公司商品房預(yù)售合同糾紛。本案中，法院認(rèn)為，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓未辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十二條的規(guī)定，抵押權(quán)作為從權(quán)利進(jìn)行當(dāng)然的隨同轉(zhuǎn)移，新債權(quán)人取得的抵押權(quán)的基礎(chǔ)系源于法律的明確規(guī)定。所以被告青島宇通公司是涉案房產(chǎn)實(shí)際抵押權(quán)人。

本文贊同第二種觀點(diǎn)。相關(guān)分析如下：

所謂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，提交相應(yīng)材料進(jìn)行變更登記的辦理，這里的變更登記，是一種“宣示登記”，其作用是向外部宣示已經(jīng)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，并沒(méi)有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的功能。關(guān)于抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記，兩者之間的所公示的對(duì)象不同，前者公示的是抵押權(quán)本身，后者公示的是新抵押人，而不是創(chuàng)設(shè)的新的抵押權(quán)，僅僅起到公示證明的作用，是實(shí)質(zhì)上并不會(huì)損害擔(dān)保人的合法權(quán)益。

根據(jù)進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)的意圖推導(dǎo)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第七十二條第一款的意圖，新債權(quán)人不辦理變更登記亦可享有抵押權(quán)，并未要求以辦理變更登記為要件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu)、管理、處置國(guó)有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第九條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司處置股改剝離不良資產(chǎn)案件適用相關(guān)司法解釋和司法政策的通知》第一條，金融資產(chǎn)管理公司在受讓有擔(dān)保的債權(quán)、農(nóng)業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)，可以依法取得抵押權(quán)。根據(jù)以上法條的立法者意圖和傾向，在新債權(quán)人受讓主債權(quán)后，新債權(quán)人便獲得了抵押權(quán)，原抵押登記將繼續(xù)有效，并不需要重新辦理抵押登記。比較其他國(guó)家地區(qū)的法律，大多數(shù)國(guó)家及臺(tái)灣地區(qū)也采用抵押權(quán)隨同債權(quán)轉(zhuǎn)移的原則，為我國(guó)法律在此方面的問(wèn)題提供借鑒意義?！兜聡?guó)民法典》《意大利民法典》《瑞士債法典》、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》都有對(duì)抵押權(quán)從屬性的相關(guān)規(guī)定。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為，抵押權(quán)具有處分上的從屬性，“無(wú)待登記即發(fā)生移轉(zhuǎn)效力”。以及國(guó)際公約也有相關(guān)描述，如2001年訂立的《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易中應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓公約》第十條第一款擔(dān)保權(quán)利的轉(zhuǎn)移條款中規(guī)定了，應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳛槠浔Ｕ系膿?dān)保權(quán)利即可轉(zhuǎn)移，不需要進(jìn)行新的轉(zhuǎn)移手續(xù)的辦理。

從與其他法律的邏輯關(guān)系方面推導(dǎo)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，抵押權(quán)消滅的原因一般有以下幾種：第一，抵押權(quán)放棄;第二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn);第三，主債權(quán)消滅;第四，抵押物滅失而無(wú)補(bǔ)償;第五，抵押權(quán)行使期間屆滿(mǎn);第六，抵押權(quán)人擅自許可債務(wù)人轉(zhuǎn)移債務(wù)。因未辦理變更登記致使抵押權(quán)消滅，不在上述原因之列。若是抵押權(quán)還在原債權(quán)人手中。就違反《物權(quán)法》一百九十二條的規(guī)定。

債權(quán)受讓人受讓債權(quán)時(shí)即取得抵押權(quán)，避免權(quán)利處于真空狀態(tài)。債權(quán)讓與時(shí)，其抵押權(quán)原則上一并轉(zhuǎn)移，不需登記即生效，只有這樣解釋?zhuān)挪恢劣诋a(chǎn)生債權(quán)讓與后，抵押權(quán)尚未進(jìn)行抵押變更登記前，形成無(wú)擔(dān)保債權(quán)存在之情形，與抵押權(quán)的從屬性產(chǎn)生矛盾。在附抵押權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓情況下，讓與債權(quán)后，該不動(dòng)產(chǎn)上一定有相應(yīng)的抵押權(quán)。若是該抵押權(quán)在辦理登記后才能取得，則該債權(quán)轉(zhuǎn)移后、登記之前，抵押權(quán)陷入真空狀態(tài)，而且法律上易生混亂。如果是債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人便取得抵押權(quán)，就能有效避免這一問(wèn)題。