“爛尾樓”項目接盤續(xù)建準(zhǔn)備階段對新進(jìn)總包方的幾點建議

摘? ? 要：“爛尾樓”項目不同于以往的新建工程，其特點為已經(jīng)辦有用地許可證、規(guī)劃手續(xù)，在項目開工后，因開發(fā)商無經(jīng)濟支撐、管理不善、致使工程無法繼續(xù)運轉(zhuǎn)，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。本文通過應(yīng)對“爛尾樓”項目接盤續(xù)建準(zhǔn)備階段，對新進(jìn)總包方需注意事項進(jìn)行分析，并提出筆者的幾點建議。

關(guān)鍵詞：“爛尾樓”;新進(jìn)總包方;準(zhǔn)備階段;建議

1? 引言

在房地產(chǎn)市場中，由于開發(fā)商的管理不善、經(jīng)濟支撐力下滑，產(chǎn)生了眾多的停滯項目，俗稱“爛尾樓”。在當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開放商等建設(shè)要求下，“爛尾樓”工程的銷項工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)商及政府部位的首要選擇，而作為施工總承包方，日益增多的“爛尾樓”接盤項目也已成為避之不及的主要發(fā)展線路。眾所周知，“爛尾樓”工程社會背景復(fù)雜，影響力大。接盤“爛尾樓”工程的總承包方所要面對的社會糾紛、經(jīng)濟糾紛、責(zé)任糾紛等問題繁瑣復(fù)雜。為此，筆者通過自身實際參與項目進(jìn)行分析，應(yīng)對新進(jìn)總包方施工準(zhǔn)備階段的工作提出如下幾點建議。

2? 進(jìn)場前及時對項目現(xiàn)狀進(jìn)行分析

項目現(xiàn)狀分析的重要性。項目現(xiàn)狀分析的具體內(nèi)容：項目現(xiàn)狀的統(tǒng)計、項目現(xiàn)場人、材、機的統(tǒng)計及項目施工潛析。其作用包括以下幾點。

2.1? 項目現(xiàn)狀的統(tǒng)計

新進(jìn)總包方依據(jù)現(xiàn)場實際情況，及時邀請建設(shè)方、監(jiān)理方進(jìn)行現(xiàn)場實際情況統(tǒng)計及了解，具體如下：（1） 項目背景。應(yīng)對“爛尾樓”工程，新進(jìn)總包方應(yīng)清楚項目原總包單位停工年限，原總包單位是否存在經(jīng)濟糾紛問題，是否依法施工，應(yīng)對原總包單位施工依據(jù)文件收集。（2） 項目施工概況。及時對進(jìn)行現(xiàn)場原總包單位施工建設(shè)現(xiàn)狀的統(tǒng)計，包括樁基、地下室、裙樓及主樓等。

2.2? 項目現(xiàn)場人、材、機的統(tǒng)計

（1）現(xiàn)場人員。及時清查現(xiàn)場是否存在原總包單位人員滯留現(xiàn)象，進(jìn)行人員數(shù)量、信息統(tǒng)計，人員生活區(qū)域確認(rèn)及人員歸屬認(rèn)定。（2）現(xiàn)場材料。及時清查現(xiàn)場是否存在周轉(zhuǎn)材料的滯留，對臨時材料的規(guī)格、數(shù)量等進(jìn)行清單列項，并及時進(jìn)行材料數(shù)量固化處理。（3）大型機械設(shè)備。及時清查現(xiàn)場是否存在大型機械設(shè)備，包括大型機械設(shè)備的型號、使用年限、檢查日期及設(shè)備安放位置。

2.3? 項目施工淺析

根據(jù)現(xiàn)有施工場地進(jìn)行大型機械設(shè)備的安裝及大致定位、鋼筋加工廠的布置位置、臨時材料堆放場地的確定、施工臨時道路的定位、辦公區(qū)及生活區(qū)的定位，分析現(xiàn)場與原總包單位規(guī)劃沖突部分及影響因素。

以上場地工作的清理任務(wù)需與建設(shè)方及監(jiān)理方協(xié)商確認(rèn)，避免新進(jìn)總包方因過于“勤奮和積極”而對于清理費用產(chǎn)生過多的糾紛工作，也避免因非我方因素而造成的突發(fā)事件。

3? 現(xiàn)場準(zhǔn)備工作

3.1? 準(zhǔn)備工作的要點

（1）場區(qū)清理工作。應(yīng)對“爛尾樓”工程接盤工作，其場區(qū)清理工作存在難度大，施工任務(wù)重等特點。清理過程中應(yīng)事先進(jìn)行現(xiàn)場照片及清理過程中的文件歸集工作，從而進(jìn)行現(xiàn)場基坑降排水工作及雜草等清理工作的進(jìn)行。

（2）原總包單位大型機械設(shè)備拆除時間的確認(rèn)。為確保新進(jìn)總包大型機械設(shè)備的安裝條件，及后續(xù)進(jìn)場施工材料垂直運輸?shù)拇_保，需確認(rèn)原總包單位大型機械設(shè)備的拆除時間及撤場時間。

（3）場區(qū)危險源的識別及確認(rèn)。應(yīng)對樓層防護(hù)缺失問題因及時上報監(jiān)理單位及建設(shè)方，就未拆除防護(hù)架體的拆除工作由誰處理，新進(jìn)總包單位防護(hù)修復(fù)工作的開展及人員進(jìn)場時間的確認(rèn)。

應(yīng)對結(jié)構(gòu)安全問題，新進(jìn)總包單位因及時聯(lián)系監(jiān)理單位及建設(shè)方，并由建設(shè)方提供相關(guān)資料確保結(jié)構(gòu)安全的情況下方能進(jìn)入原總包施工結(jié)構(gòu)主體進(jìn)行后續(xù)施工。應(yīng)對基坑支護(hù)問題，新進(jìn)總包單位因根據(jù)基坑支護(hù)年限確認(rèn)基坑是否已失效，已失效或基坑支護(hù)出現(xiàn)斷裂、開裂、未施工完成、垮塌現(xiàn)象的應(yīng)及時上報監(jiān)理單位及建設(shè)方確認(rèn)。并及時修復(fù)，確保新進(jìn)總包方進(jìn)場施工安全。

3.2? 項目團隊的選擇

任何一個施工團隊都需要經(jīng)驗豐厚的人員進(jìn)行前期的準(zhǔn)備梳理工作，應(yīng)對工程生產(chǎn)過程中可能遇到原總包單位人員因經(jīng)濟糾紛、社會報復(fù)等無理性爭端及阻撓，新進(jìn)行總包單位人員應(yīng)能妥善處理，避免糾紛和事態(tài)的擴大化。項目團隊及作業(yè)班組人員應(yīng)能做到統(tǒng)一生產(chǎn)目標(biāo)、維護(hù)企業(yè)形象的思想態(tài)度，并能及時配合建設(shè)方施工要求及規(guī)定，積極學(xué)習(xí)建設(shè)方施工管理要求及技術(shù)質(zhì)量要求，不要一味的以自身施工經(jīng)驗做決定和處理。

3.3? 做好施工主體責(zé)任的劃分

施工主體責(zé)任的劃分：其目的在于區(qū)分原總包單位已施工部分與新進(jìn)總包單位承接的施工范圍。避免因原總包單位施工范圍出現(xiàn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)安全問題、設(shè)計圖紙問題、結(jié)構(gòu)沉降問題及現(xiàn)場標(biāo)高偏差問題等非新進(jìn)總包單位施工范圍出現(xiàn)的問題引起的社會不良影響及停工整改等的發(fā)生，進(jìn)而影響新進(jìn)總包單位工程進(jìn)度及企業(yè)形象。具體注意事項如下：（1）原施工單位作業(yè)面的界面劃分。因原總包單位主體建設(shè)中可能存在結(jié)構(gòu)尺寸誤差、標(biāo)高誤差、基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)開裂、設(shè)計變更等質(zhì)量問題和現(xiàn)場施工缺陷問題，新進(jìn)總包單位又無法及時進(jìn)行全面復(fù)測及確認(rèn)。故應(yīng)在進(jìn)場作業(yè)前進(jìn)行作業(yè)面界面劃分工作，并形成書面報告將主體建設(shè)責(zé)任的劃分工作進(jìn)行確認(rèn)。（2）原施工單位結(jié)構(gòu)安全性的確認(rèn)。新進(jìn)總包單位進(jìn)場后，需進(jìn)行原總包單位施工主體的安全性確認(rèn)，依據(jù)建設(shè)方提供的施工藍(lán)圖進(jìn)行現(xiàn)場結(jié)構(gòu)標(biāo)高、沉降、垂直度的復(fù)測工作。如若發(fā)生結(jié)構(gòu)傾斜、標(biāo)高誤差等影響結(jié)構(gòu)使用安全性的問題時，及時以書面報告的形式上報監(jiān)理單位、建設(shè)方，并要求其出具相關(guān)報告和處理措施。（3）原施工單位結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量的確認(rèn)。新進(jìn)總包單位進(jìn)場后，需進(jìn)行原總包單位施工主體質(zhì)量的全面復(fù)測，依據(jù)建設(shè)方提供的施工藍(lán)圖進(jìn)行現(xiàn)場預(yù)留鋼筋規(guī)格、尺寸及數(shù)量確認(rèn)、混凝土強度確認(rèn)、結(jié)構(gòu)尺寸偏差確認(rèn)及常見質(zhì)量問題的確認(rèn)，續(xù)建工程停工期應(yīng)查詢是否有規(guī)范及地方標(biāo)準(zhǔn)的變更，并及時匯總以書面文件上報建設(shè)方及監(jiān)理單位確認(rèn)。由建設(shè)方及監(jiān)理單位聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行第三方復(fù)測工作并出具相應(yīng)施工措施方案進(jìn)行現(xiàn)場處理。

3.4? 做好債權(quán)糾紛的處理

對于“爛尾樓”工程的復(fù)雜社會背景的情況，新進(jìn)總包單位應(yīng)理智處理現(xiàn)場突發(fā)狀況的應(yīng)對處置工作，積極配合監(jiān)理單位及建設(shè)方，用法律的形式維護(hù)自身的權(quán)利及利益，妥善處理原施工單位及原勞務(wù)分包單位對施工現(xiàn)場的阻撓和干涉行為。嚴(yán)禁暴力、恐嚇及非法處置、積極維護(hù)企業(yè)在群眾中的形象。做到樹標(biāo)桿、樹形象、樹文明的三大要求，避免因一時之氣帶來的糾紛處理不當(dāng)?shù)男袨閺亩蛊髽I(yè)出現(xiàn)巨大的損失。

3.5? 做好資料的歸集

由于工程項目的隱蔽性，所以對工程質(zhì)量的檢查就要通過工程資料來體現(xiàn)。一個工程項目資料的完整與質(zhì)量的好壞，直接影響到這個工程項目的好壞，所以工程資料的管理是一個非常重要的組成環(huán)節(jié)。建筑工程資料是記載建筑工程施工活動全過程的一項重要內(nèi)容，它是城建檔案的重要組成部分，也是工程竣工交付使用的必備文件，又是對工程進(jìn)行檢查、驗收、移交、使用、管理、維修、改建、擴建、經(jīng)濟糾紛、責(zé)任歸屬的原始依據(jù)，足以見證資料的重要性。

4? 結(jié)束語

本文根據(jù)實際情況進(jìn)行分析，對“爛尾樓”項目接盤續(xù)建準(zhǔn)備階段的新進(jìn)總包方的提出以上幾點建議，望能為“爛尾樓”工程接盤新進(jìn)總包單位進(jìn)場準(zhǔn)備階段提供有效的施工指引及經(jīng)濟止損建議，為新進(jìn)總包方的施工準(zhǔn)備及企業(yè)形象做好有利鋪墊。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周后志.某爛尾樓的加固改造[J].中國科技信息，2012（12）：66.

[2] 王宗年.某“爛尾樓”工程檢測鑒定與加固改造設(shè)計[J].蘭州工業(yè)學(xué)院學(xué)報，2015.

作者簡介：

張宗亮（1974—）男;漢;大學(xué)本科;重慶市長壽區(qū)人;高級工程師;主要從事房屋建筑工程施工及總包管理、滑動模板技術(shù)研究與應(yīng)用工作。