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    年底再現(xiàn)購房時間窗口

    2020-04-28 23:38:45甄愛軍
    理財周刊 2020年24期
    關(guān)鍵詞:百城降價購房

    甄愛軍

    “三道紅線”融資新規(guī)開始產(chǎn)生威懾力,適當(dāng)降價促銷、加快回籠資金成為房企近期經(jīng)營的首要選擇,這會對所在城市的房價走勢起到抑制作用。在此前提下,購房者處于有利位置,購房時間窗口再次出現(xiàn)。

    百城房價趨穩(wěn)

    根據(jù)易居研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年1~10月份,全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米,同比上漲10.8%。究其緣由,在調(diào)控收緊的大背景下,今年“金九銀十”階段住宅交易行情弱于預(yù)期,因而限制了房價漲幅的進一步擴大。

    值得注意的是,若將前10月房價與前8月房價進行對比,發(fā)現(xiàn)9月和10月兩個月的時間里,住宅成交均價僅上漲了97元/平方米,充分說明穩(wěn)房價措施積極有效,這也使得近期房價漲幅曲線趨穩(wěn)。同時從投資開發(fā)的角度看,“三道紅線”融資新規(guī)開始產(chǎn)生威懾力,適當(dāng)降價促銷、加快回籠資金成為房企近期經(jīng)營的首要選擇,這也會對所在城市的房價走勢起到了抑制作用。

    各類城市表現(xiàn)有所不同。1~10月份,4個一線城市新建商品住宅成交均價為45460元/平方米,同比上漲5.0%。今年前10月一線城市房價漲幅在5%~10%的區(qū)間波動,同時近期漲幅曲線總體下行,充分說明一線城市穩(wěn)房價工作是有成效的。北上廣深4個城市前10月房價漲幅分別為5%、5%、5%和-2%,充分體現(xiàn)了房價漲幅較小、風(fēng)險可控的特征。

    同時期,32個二線城市新建商品住宅成交均價為15468元/平方米,同比上漲9.6%。和全國百城的趨勢類似,近期二線城市房價漲幅曲線也是以穩(wěn)為主。而從實際過程看,此類城市屬于各大房企重點布局的城市,相關(guān)樓盤銷售情況直接影響企業(yè)全年的業(yè)績。當(dāng)前,住宅供應(yīng)量相對多,房企從營銷角度也會給予讓利促銷,價格方面自然不會過于強勢。

    1~10月份,64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12205元/平方米,同比上漲8.5%。觀察三四線城市年初累計房價同比漲幅曲線,可以看出近期處在下行區(qū)間。這和各個城市降價促銷等動作有關(guān)。在庫存壓力相對較大、購房需求相對不足的環(huán)境下,房企自然會有降價促銷的動作,最終促進所在城市房價漲幅趨緩。

    土地價格穩(wěn)定

    與房價走勢類似的是,土地市場價格也相對平穩(wěn)。

    易居研究院數(shù)據(jù)顯示,1~10月份,全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米,同比上漲5.9%。該增速相比1~9 月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄,充分說明地價走勢也在降溫。

    而從單月數(shù)據(jù)看,今年4~6月份是地價上漲、地價泡沫增大的階段,對應(yīng)月份土地均價分別為6468、6743和6077元/平方米,均在6000元/平方米的水平線之上。而下半年地價持續(xù)下跌,7~10月份單月地價分別為5740、5873、5180和4797元/平方米,均位于6000 元/平方米的水平線以下,且呈現(xiàn)了比較明顯的下行態(tài)勢。另外10月份單月地價為最近12個月的最低水平。

    就各類城市具體表現(xiàn)來看,一線城市地價漲幅比較明顯。數(shù)據(jù)表明,1~10月份,4個一線城市住宅用地價格為17028元/平方米,同比上漲16.1%。這主要是因為今年很多央企和知名民企重回一線城市,抬高了地價水平。當(dāng)然從總體趨勢看,當(dāng)前地價漲幅也已開始回落。

    1~10月份,32個二線城市居住用地價格為5920元/平方米,同比上漲3.5%。觀察今年以來數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),二線城市今年地價漲幅總體可控。在今年1~5月地價同比漲幅曾一度高達47.4%,地價泡沫成分較大,而此后不到半年時間,地價漲幅銳降至個位數(shù),充分說明穩(wěn)地價工作機制發(fā)揮了積極的作用。

    此外,1~10月份,64個三四線城市居住用地價格為4024元/平方米,同比上漲4.4%。當(dāng)前三四線城市的地價漲幅總體處于下行態(tài)勢,且漲幅可控。當(dāng)然一些熱點城市的地價漲幅依然需要關(guān)注,包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等,其今年1~10月份地價漲幅分別為54%、31%、21%、21%和18%,后續(xù)可能會遭遇具有針對性的調(diào)控。

    購房窗口顯現(xiàn)

    對于購房者來說,年底房價走勢平穩(wěn),這意味著購房時機再次到來。

    自今年7月份以來,全國房地產(chǎn)政策重新收緊、三道紅線新政出臺。就目前來看,政策的調(diào)控力度不會改變,所以短期內(nèi)房價、地價大漲或反彈的幾率較小。同時,近期央行行長易綱、銀保監(jiān)會主席郭樹清等表示要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險,建立長效機制,遏制房地產(chǎn)泡沫這個威脅金融安全的最大“灰犀?!?,又給樓市調(diào)控“加了一道鎖”。所以當(dāng)前百城地價泡沫減少,實際上是有助于房地產(chǎn)泡沫的減少,對于后續(xù)房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都有積極的作用。

    當(dāng)前百城住宅用地的價格漲幅總體降溫,充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和“三道紅線”約束下,房企拿地會更加理性,高價拿地、沖動拿地的現(xiàn)象會減少,自然帶動了地價的下降或漲幅的收窄。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進預(yù)測,在第四季度,房企從追趕年度銷售目標(biāo)的角度出發(fā),也會采取降價促銷的動作。更為關(guān)鍵的是,當(dāng)前“三道紅線”已經(jīng)形成了約束,房企對后續(xù)負債和現(xiàn)金流等內(nèi)容會比較重視。房企都會采取積極申請預(yù)售許可證、主動降價讓利、加快資金回籠等做法,以緩解企業(yè)資金壓力,其客觀上也會使得相關(guān)城市的房價漲幅趨穩(wěn)。

    在市場預(yù)期改變、房價走勢平穩(wěn)的大背景下,對購房者比較有利,購房時間窗口出現(xiàn)。就目前來看,房貸利率水平已經(jīng)降至近年來的低位,可節(jié)省部分購房成本。同時房價走勢平穩(wěn)、市場供應(yīng)充分,加之房價不再過快上漲,購房者也有了更多的選擇自由。

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