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    2035年房價(jià)預(yù)測錯(cuò)得離譜

    2020-04-28 15:04蔡為民
    理財(cái)周刊 2020年24期
    關(guān)鍵詞:離譜公分梯隊(duì)

    蔡為民

    某機(jī)構(gòu)預(yù)測,2035年國內(nèi)主要大城市房價(jià)將再上漲3~4倍,這樣的預(yù)測錯(cuò)得離譜。

    最近某機(jī)構(gòu)發(fā)布全國25座城市,以2020年為基準(zhǔn)到2035年時(shí)的房價(jià)預(yù)測。由于數(shù)據(jù)過于荒誕,引起市場側(cè)目。

    我們先來看看該機(jī)構(gòu)預(yù)測25座主要城市在2035年時(shí)的房價(jià)情況:

    第一梯隊(duì):深圳、北京,每平方米將破27萬元/平方米!

    第二梯隊(duì):上海25萬元/平方米、廈門17萬元/平方米、廣州14萬元/平方米、杭州/南京12萬元/平方米,天津/福州10萬元/平方米!

    第三梯隊(duì):蘇州/寧波9萬元/平方米、青島8萬元/平方米、武漢7萬元/平方米,均為新一線城市中房價(jià)最高的城市。

    第四梯隊(duì):濟(jì)南、成都、無錫、東莞、合肥、鄭州、??诘瘸鞘腥f元/平方米。

    基本上除了北上廣深,廈門、杭州、南京、天津、福州等在內(nèi)的9個(gè)城市都將邁入10萬元/平方米之列。

    這可能嗎?依據(jù)是什么?

    房價(jià)已不存在暴漲空間

    也有人言之鑿鑿地指出,從2000年至2020年的20年間,許多城市的房價(jià)暴漲。如:北京每平方米從5000元漲到63000(漲13倍)、上海從每平方面4000元漲到54000元(漲14倍)、廣州從4000元漲到32000元(漲8倍)、深圳從5000元漲到72000元(漲14倍),連重慶都從1200元漲到12000元(漲10倍),而2020算到2035年達(dá)15年,再漲個(gè)3~4倍顯然是“可以期待”的走勢。

    此即為我之所以用“離譜”來形容的根本原因。因?yàn)槠浞績r(jià)的推導(dǎo)無邏輯性可言,純粹是“拍腦袋”瞎填、憑空想象的猜測,而非有理有據(jù)的預(yù)測。事實(shí)上,以當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融、政治形勢之錯(cuò)綜復(fù)雜,超過5年的樓市數(shù)據(jù)判斷,都是“耍流氓”!遑論這種每個(gè)城市以3~4倍相乘,然后得出答案,堪稱是“用舊思維猜想新市場”的典型。它至少絲毫沒有考慮之前的漲幅是基于1998“房改”啟動(dòng)后蓄積能量的集中爆發(fā),及“一帶一路”“海南自貿(mào)港”“長三角一體化”“粵港澳大灣區(qū)”……等國家級(jí)重大舉措與戰(zhàn)略對(duì)個(gè)別城市的定位帶來的顯著變化,更忽略了“房住不炒”的大政方向,乃至家庭負(fù)債率已超過50%的殘酷現(xiàn)實(shí),已使房價(jià)上漲難以再如2003年之后那樣 “順?biāo)浦邸薄?/p>

    姚明還能再長高嗎?

    就好像姚明在青少年發(fā)育時(shí)期,完全可能“一暝大一寸”,一夜之間長高3公分甚至更高,于是可以類推現(xiàn)在的姚明,每天仍有身高增1公分的潛力。

    這現(xiàn)實(shí)嗎?可能嗎?根本不是同一個(gè)狀態(tài),好嗎?

    因此,當(dāng)我看到這份中國主要城市2035年的房價(jià)預(yù)測報(bào)告,先是一驚,然后仔細(xì)思考其可能性,甚至較真地以上海為例,用手算的方式累計(jì),發(fā)現(xiàn)上海要在2035年達(dá)到25萬元/平方米的房價(jià)水平,必須每年保持10%的增幅才能達(dá)成。還是那句話——這可能嗎?或許在15年的過程中,有5~6年實(shí)現(xiàn)了,但更長的時(shí)間是在“大(?。q?。ù螅┗亍敝g擺蕩。

    如同在政策的壓制之下,2016年四季度到2020年一季度,上海房價(jià)是處在下跌周期的,

    3年約跌了12.2%。北京更是跌破20%!今年5月上海房價(jià)才開始進(jìn)入回升通道,與去年10月相較,上海房價(jià)漲14.21%,勉強(qiáng)算是把過去3年的跌幅補(bǔ)了回來。

    那么未來呢?我相信基于積極促進(jìn)“長三角一體化”的考慮,如此走勢將周而復(fù)始,這么一來,每年10%的漲幅如何能夠做到及怎么推導(dǎo)出來?雖然“有夢最美”,但也不能“癡人說夢”啊!

    好久沒寫文章,之所以動(dòng)筆,是因?yàn)榉績r(jià)“飆漲”與“崩盤”的說法都不切實(shí)際,和“沒錢買一套就買兩套”及“6個(gè)錢袋子買房”一樣,是只為“嘩眾取寵”的異端邪說,具有一定的煽動(dòng)性卻不切實(shí)際,故撰文譴責(zé)之。

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