我國(guó)預(yù)售商品房銀行按揭貸款 幾個(gè)法律問(wèn)題的思考與分析

徐夢(mèng)晗

摘 要：近年受益于我國(guó)民族傳統(tǒng)投資思想和影響我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)投資熱度常年不減，買(mǎi)房子的成本越來(lái)越高。因此也就越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始選擇購(gòu)買(mǎi)預(yù)售后的商品房或者按揭抵押貸款方式作為主要的家庭購(gòu)房資金支付貸款方式。相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，在近幾年的我市預(yù)售新建商品房中，一半以上的預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)者仍然會(huì)選擇使用銀行按揭抵押貸款的一種方式使用來(lái)自行支付目前剩余的商品房款。隨著個(gè)人按揭住房貸款的快速勝行，不僅直接促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展，銀行業(yè)的消費(fèi)者和土地開(kāi)發(fā)商都逐漸成為了個(gè)人按揭住房貸款的主要受益者。但在實(shí)際的房屋按揭抵押貸款中房地產(chǎn)中的開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)者和其他按揭貸款銀行都同樣面臨著許多的相關(guān)法律法規(guī)問(wèn)題。本文我們將結(jié)合開(kāi)展關(guān)于辦理預(yù)售住宅商品房貸款按揭抵押過(guò)程貸款中的相關(guān)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題的一個(gè)相關(guān)學(xué)術(shù)討論和案例分析。

關(guān)鍵詞：房屋預(yù)售房和商品房;按揭抵押貸款;法律相關(guān)問(wèn)題解答

一、預(yù)售房和商品房屬于按揭抵押貸款專業(yè)概括

隨著當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的逐步健康發(fā)展，商品房這個(gè)專業(yè)名詞也隨之不斷出現(xiàn)。這樣一來(lái)我國(guó)新建商品房的市場(chǎng)銷售管理方式就開(kāi)始產(chǎn)生了很大的社會(huì)變化。從從前單一的現(xiàn)場(chǎng)銷售管理方式逐漸發(fā)展過(guò)來(lái)成為現(xiàn)在傳統(tǒng)現(xiàn)售與當(dāng)前預(yù)售之間共存的一種銷售管理方式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金銷售就意即是售也就是業(yè)主一手交錢(qián)而另一手交貨的一種購(gòu)樓交易方式。預(yù)售合同就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與具體購(gòu)房者的合同約定。這就是新房現(xiàn)售和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)售的最大差別。商品房開(kāi)盤(pán)預(yù)售這種方式不僅被很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為籌措了很多開(kāi)發(fā)商的資金，而且還大大減輕了很多購(gòu)房者的前期資金支出壓力。這些稅的優(yōu)點(diǎn)都主要是由于商品房收取預(yù)售證的方式現(xiàn)已成為用于我國(guó)。最主要的是它運(yùn)用的是范圍最廣的一種商品房地產(chǎn)銷售管理方式。在在北京商品房的市場(chǎng)預(yù)售交易過(guò)程中，除了大家都需要支付交的全額首付之外，剩余的部分錢(qián)大多數(shù)購(gòu)房人都需要依靠一家銀行貸款。我國(guó)的按揭預(yù)售房和商品房貸款按揭購(gòu)買(mǎi)貸款主要是持有房地產(chǎn)類的開(kāi)發(fā)商和企業(yè)，按揭購(gòu)房貸款需要銀行和房屋購(gòu)房者三方共同合作參與。

二、預(yù)售房和商品房抵押按揭優(yōu)惠貸款執(zhí)行過(guò)程中可能產(chǎn)生的相關(guān)法律法規(guī)問(wèn)題的政策思考

（一）銀行拖延逾期付款或個(gè)人拖延逾期辦理房屋抵押貸款登記

在我國(guó)現(xiàn)實(shí)中對(duì)該房屋的房產(chǎn)抵押貸款登記一般都都認(rèn)為是由抵押貸款人的銀行負(fù)責(zé)完成的。這就充分說(shuō)明住房貸款商業(yè)銀行在進(jìn)入商品房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)過(guò)程中仍然是非常重要的市場(chǎng)參與者?？傮w來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人如果在和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行簽訂相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)使用合同的這種時(shí)候就可能會(huì)需要支付購(gòu)房首付。而該貸款合同中關(guān)于可不是否可以個(gè)人辦理房屋按揭抵押貸款則可能需要咨詢銀行。進(jìn)行內(nèi)部審查相關(guān)資料和內(nèi)部的業(yè)務(wù)審批處理程序。一般正常情況下某些銀行可能會(huì)在這個(gè)承諾的規(guī)定時(shí)間內(nèi)還款完成，但對(duì)某些銀行在這個(gè)承諾期限內(nèi)是否完成還款不了則沒(méi)有任何約定。還有另一種類似情況的那就是當(dāng)?shù)劂y行部門(mén)要依法起訴這些購(gòu)房人需要花費(fèi)的時(shí)間人力和精神物力太多。

（二）貸款中的銀行則可能會(huì)故意主動(dòng)拖延客戶辦理房屋抵押貸款登記的辦理時(shí)間

相關(guān)商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同的暫時(shí)解除不是問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)實(shí)際操作中，一些地方法院機(jī)構(gòu)會(huì)在認(rèn)定購(gòu)房人已經(jīng)持續(xù)幾個(gè)月沒(méi)有足額繳納購(gòu)房貸款并且沒(méi)有符合其他相關(guān)的貸款條件的特殊情況下才會(huì)支持房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中介企業(yè)暫時(shí)解除相關(guān)商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同。假如沒(méi)有特別說(shuō)明約定的特殊情況下，購(gòu)房人沒(méi)有及時(shí)支付繳納按揭貸款將由房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)公司承擔(dān)或未來(lái)沒(méi)有要求其承擔(dān)貸款保證金的責(zé)任時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)公司有權(quán)向人民法院提出請(qǐng)求同時(shí)解除簽訂商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同的但訴訟請(qǐng)求不能但應(yīng)該同時(shí)得到法院準(zhǔn)許。但是如果購(gòu)買(mǎi)方和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同中有特別的約定。則可以根據(jù)約定酌情考慮解除商品房買(mǎi)賣(mài)的合同。但因?yàn)樽》块_(kāi)發(fā)商并沒(méi)有支付保證金的責(zé)任，銀行并不表示愿意對(duì)其行使合同解除權(quán)。這就會(huì)出現(xiàn)銀行不積極行使合同解除權(quán)的情況。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是企業(yè)合同有效性以及保障性的問(wèn)題

眾所周知，在土地預(yù)售新建商品房以及按揭抵押貸款經(jīng)營(yíng)合同中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是企業(yè)。在按揭購(gòu)房人沒(méi)有承擔(dān)辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和房屋抵押房產(chǎn)登記的本錢(qián)這就是對(duì)太寬承擔(dān)直接連帶責(zé)任的。換句話就是對(duì)于房地產(chǎn)中介開(kāi)發(fā)商的企業(yè)們也應(yīng)盡快組織督促住房購(gòu)買(mǎi)者和住房按揭貸款銀行及時(shí)聯(lián)系辦理幫助購(gòu)買(mǎi)者取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和房屋抵押貸款登記的相關(guān)手續(xù)。但是房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)者和你是否并不想要所有。要求房屋購(gòu)買(mǎi)者立刻停止辦理持有不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)證和房屋抵押貸款登記的所有權(quán)利的。只有通過(guò)按揭貸和銀行貸款才能直接有效約束房屋購(gòu)買(mǎi)者及時(shí)取得辦理抵押不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)證和辦理抵押房產(chǎn)登記的一切權(quán)利。在一些實(shí)際操作中，按揭貸款銀行有時(shí)可能會(huì)突然意識(shí)到得不到這種督促。購(gòu)買(mǎi)者及時(shí)了解辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證和房屋抵押房產(chǎn)登記的極大重要性。這就可能會(huì)導(dǎo)致發(fā)生時(shí)時(shí)按揭貸款人房產(chǎn)斷供不給按揭貸款銀行而被起訴時(shí)而按揭貸款人時(shí)而就會(huì)產(chǎn)生一系列法律問(wèn)題，從而直接減輕或者間接免除其對(duì)按揭貸款人的房產(chǎn)保證貸款責(zé)任，從而大大增加按揭銀行依法收回按揭貸款的處理難度。這就必然要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在及時(shí)知道相關(guān)按揭貸款人準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套商品房時(shí)是否具備申請(qǐng)辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)證的基本條件時(shí)，應(yīng)該及時(shí)信息通知相關(guān)按揭人或銀行并及時(shí)做好有關(guān)相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。

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