商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范

宋飛

銀行個(gè)人住房貸款以住房為抵押物，貸款用途真實(shí)性強(qiáng)、抵押率高、貸款期限長(zhǎng)，一般 20 年左右，最長(zhǎng)可達(dá) 30 年、風(fēng)險(xiǎn)較小且分期還款的金額小，相比于其他類型的貸款，不良率較小，安全性較高，但隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的不斷增多，貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大，對(duì)于商業(yè)銀行來說，需要對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行高度關(guān)注并防范。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體制

目前，商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要是設(shè)立“三道防線”和“前、中、后臺(tái)”，全面把控風(fēng)險(xiǎn)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)、每項(xiàng)業(yè)務(wù)、每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。“第一道防線”是住房金融業(yè)務(wù)部，負(fù)責(zé)制定風(fēng)險(xiǎn)管控計(jì)劃，在充分調(diào)研市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃業(yè)務(wù)的開展工作，包括產(chǎn)品的分類、客戶的篩選、產(chǎn)品的推廣等，持續(xù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展?！暗诙婪谰€”是風(fēng)險(xiǎn)管理部、授信審批部、營(yíng)運(yùn)部、法律與合規(guī)部等風(fēng)險(xiǎn)管理部門，完善風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，把控授信業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素?！暗谌婪谰€”是內(nèi)部審計(jì)部門，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部和風(fēng)險(xiǎn)管理部統(tǒng)計(jì)來的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告的審查和判別?！扒啊⒅?、后臺(tái)”就是把工作流程設(shè)置三層管理機(jī)制，“前臺(tái)崗”主要工作是銷售和前期征信調(diào)查，“中臺(tái)崗”的業(yè)務(wù)就是以“前臺(tái)崗”提供的信息進(jìn)行額度審批和風(fēng)險(xiǎn)把控，“后臺(tái)崗”以貸款的還款查驗(yàn)、違約處理等為主要工作，明確分工，層層把控，形成和諧統(tǒng)一的管理機(jī)制。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

銀行個(gè)人信用評(píng)分系統(tǒng)的完善性欠缺，難以充分體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)銀行個(gè)人信用評(píng)分系統(tǒng)的評(píng)估因素全面性欠缺，專業(yè)性不強(qiáng)，缺少一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來判斷一個(gè)客戶是否誠(chéng)信，是否貸款給客戶。同時(shí)，銀行內(nèi)部評(píng)估操作方法簡(jiǎn)單，銀行對(duì)借款人各項(xiàng)指標(biāo)審查不嚴(yán)，如資產(chǎn)是否真實(shí)、是否有其他不誠(chéng)信的記錄。

業(yè)務(wù)流程信息化、自動(dòng)化程度較低，辦理效率不高

現(xiàn)階段個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行中的辦理過程較為復(fù)雜，涉及多個(gè)部門，一方面增加了銀行的辦理成本，另一方面降低了辦理效率，客戶體驗(yàn)感不好。在我國(guó)，銀行的資料信息的紙質(zhì)化文檔儲(chǔ)存已經(jīng)逐步過渡為電子信息文檔形式，但受到信息系統(tǒng)功能的限制，業(yè)務(wù)流程中手工化的比例相比于自動(dòng)化依舊較高，內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的再造被疏忽，造成信息化建設(shè)的需求難以滿足。

貸前、貸后管理工作的完善性欠缺，部門之間缺乏協(xié)調(diào)

信貸風(fēng)險(xiǎn)因素的主要來源是貸前以及貸后管理缺乏規(guī)范性和嚴(yán)格性。銀行在實(shí)施貸前調(diào)查的過程中，對(duì)個(gè)人誠(chéng)信信息的評(píng)估僅依靠個(gè)人填報(bào)的信息以及出具的證明文件，并沒有進(jìn)行實(shí)地的考察和核實(shí)，對(duì)于信息的真實(shí)性以及貸款意圖的合法性缺乏警惕，導(dǎo)致貸前管理缺乏嚴(yán)格性，加大了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，包括道德風(fēng)險(xiǎn)、假按揭等。另外，銀行對(duì)于擔(dān)保單位的審查不夠嚴(yán)格，包括行政事業(yè)單位、開發(fā)商等，在借款人獲得產(chǎn)權(quán)證后逾期未能辦理抵押手續(xù)的情況下，責(zé)任追究制度不明確。銀行在貸后的管理中，貸后檢查的內(nèi)容不夠明確，也缺乏規(guī)范化以及定量化的檢查指標(biāo)，對(duì)于借款人貸后財(cái)產(chǎn)情況的監(jiān)管缺乏持續(xù)性，在借款人的個(gè)人償債能力降低以及償還貸款逾期的情況下，沒有及時(shí)應(yīng)對(duì)的策略。目前，信貸審查部門獨(dú)立雖增加了信貸審查的公正客觀性，但也讓前臺(tái)調(diào)查部門與后臺(tái)審查部門之間存在由于缺乏溝通而形成的信息不對(duì)稱問題。

個(gè)人住房貸款監(jiān)管立法不健全，相關(guān)責(zé)任不明確

目前，房貸監(jiān)管機(jī)構(gòu)在實(shí)際的監(jiān)管中過多地關(guān)注特定的業(yè)務(wù)以及操作流程，進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定和法律制定，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的其他方面疏忽，難以滿足監(jiān)管的系統(tǒng)性和全面性要求。此外，房貸經(jīng)紀(jì)人在業(yè)務(wù)量的驅(qū)使下，盲目鼓勵(lì)客戶進(jìn)行貸款，增加了不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)和借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)，但目前沒有對(duì)房貸中介提供的借款人違約或者信息有誤有相關(guān)的責(zé)任追究。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源分析

借款人風(fēng)險(xiǎn)

銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析中，最為主要的即道德風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。

在道德風(fēng)險(xiǎn)中，常常有以下三種情況：1.假名、冒名貸款。如借款人盜用他人的真實(shí)身份證、冒名頂替騙取貸款。2.偽造工作收入證明。3.利用貸款政策漏洞修改婚姻狀況。以上情況極大地增加了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

在信用風(fēng)險(xiǎn)中，往往有以下兩種情況：1.借款人意外喪失部分或全部還款能力。2.借款人主觀還款意愿變化，如婚姻關(guān)系破裂引發(fā)的財(cái)產(chǎn)分割不明確情況等。

銀行存在的管理風(fēng)險(xiǎn)

1.自身風(fēng)險(xiǎn)防控建設(shè)不足。部分小銀行對(duì)于風(fēng)控體系的建立，往往有政策完善、規(guī)章齊全卻難以落到實(shí)處等情況。2.審查不嚴(yán)。對(duì)于每一筆放款，貸前調(diào)查不夠嚴(yán)格。3.從業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，導(dǎo)致最后違約事件的發(fā)生。4.從實(shí)務(wù)的角度來說，經(jīng)過數(shù)年的建設(shè)，銀行個(gè)人貸款中心已建立標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人住房貸款審查、審批、發(fā)放、貸后管理工作，但仍然存在一些問題。首先是獨(dú)立性不夠，貸前、放款、貸后管理目前只是在部門內(nèi)劃分了相應(yīng)的管理人員或管理小組，并沒有設(shè)立獨(dú)立的分中心，也就難以達(dá)到全部集中風(fēng)險(xiǎn)防控的目標(biāo)。其次是績(jī)效考核機(jī)制不夠完善，會(huì)出現(xiàn)一些違規(guī)操作，對(duì)銀行來說是巨大的隱患。

開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

在一手房的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，開發(fā)商是否按期交房、交房與合同的差距、房屋質(zhì)量、取得房產(chǎn)證的時(shí)間都是會(huì)影響借款人還款行為的重要因素。如小開發(fā)商挪用項(xiàng)目建設(shè)資金、“一房?jī)少u”造成“假按揭”等情況。

二手房的交易由于主要依靠房屋中介、房地產(chǎn)中介、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)推進(jìn)，而為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，中介機(jī)構(gòu)也容易出現(xiàn)違背職業(yè)道德和職業(yè)規(guī)范的情況，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。部分中介和個(gè)人為了獲取較低成本的資金，甚至?xí)霈F(xiàn)操作二手房交易，獲得銀行的貸款額度后進(jìn)行使用并負(fù)責(zé)還款，借款人此時(shí)仍然是名義使用者。此外，擔(dān)保機(jī)構(gòu)為追逐利益，可能盲目辦理保證業(yè)務(wù)，一旦出現(xiàn)客戶違約，擔(dān)保方無法真正履行擔(dān)保職責(zé)，造成銀行的損失。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

建立健全與個(gè)人住房貸款相關(guān)的法律制度和個(gè)人信用評(píng)估體系

建議建立健全與個(gè)人住房貸款相關(guān)的擔(dān)保、保險(xiǎn)的法律和法規(guī)，明確具體的對(duì)個(gè)人住房貸款的相關(guān)要素進(jìn)行規(guī)定，共同維護(hù)商業(yè)銀行、借款人以及房地產(chǎn)商等參與者的合法權(quán)利，對(duì)合同的違約者嚴(yán)懲不貸。同時(shí)加強(qiáng)信用體系建設(shè)。一是完善個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)。目前，我國(guó)個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)僅包括信用卡透支、貸款信息兩方面的信息，應(yīng)該在此基礎(chǔ)上增加收集個(gè)人的資產(chǎn)信息、收入納稅信息、社保信息、行政處罰以及涉訴信息等。二是加快信用評(píng)估系統(tǒng)、信用懲罰系統(tǒng)的建設(shè)，對(duì)個(gè)人信用作出準(zhǔn)確客觀的評(píng)估，幫助商業(yè)銀行全面了解客戶風(fēng)險(xiǎn)。信用懲罰系統(tǒng)應(yīng)涵蓋金融懲罰、社會(huì)信用懲罰、法律懲罰以及輿論懲罰，一系列的懲罰措施可以在全社會(huì)形成對(duì)個(gè)人信用的敬畏。

加強(qiáng)銀行的內(nèi)部管理

一是經(jīng)辦人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)貸前調(diào)查，履責(zé)到位，避免貸款審查流于形式，對(duì)資料真實(shí)性、合法性及合理性嚴(yán)格審核，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查。二是優(yōu)化借款人評(píng)分系統(tǒng)。目前商業(yè)銀行的借款人評(píng)分系統(tǒng)多是根據(jù)借款人的基本信息和征信情況得出一個(gè)綜合評(píng)分，建議將借款人在借款銀行的綜合貢獻(xiàn)度納入其中，包括借款人在借款銀行的存款、貸款、購(gòu)買的各項(xiàng)理財(cái)基金等產(chǎn)品。三是強(qiáng)化貸后管理。個(gè)人按揭貸款是一項(xiàng)長(zhǎng)期貸款，風(fēng)險(xiǎn)潛伏期較長(zhǎng)，要及時(shí)維護(hù)客戶基本信息并在系統(tǒng)更新。高度重視風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，對(duì)個(gè)人疏忽造成的逾期，應(yīng)加強(qiáng)教育，督促還款；對(duì)因家庭變故造成的逾期，應(yīng)持續(xù)跟蹤，在做好催收的同時(shí)，評(píng)估客戶還款能力，及早發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。同時(shí)，對(duì)于不良貸款，安排專人催收，妥善處理好后續(xù)的訴訟、核銷工作，維護(hù)借款銀行權(quán)益的時(shí)效性。四是推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移。針對(duì)個(gè)人住房貸款客戶，提倡借款人購(gòu)買借款人意外險(xiǎn)，在貸款存續(xù)期內(nèi)第一受益人設(shè)置為貸款銀行。

加強(qiáng)合作機(jī)構(gòu)管理，防范外部風(fēng)險(xiǎn)

在開發(fā)商準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商的資質(zhì)、綜合實(shí)力、股東構(gòu)成等情況，選擇資質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)、歷史開發(fā)良好、管理規(guī)范的開發(fā)商作為合作伙伴。二手房中介準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其在當(dāng)?shù)氐囊?guī)模、門店數(shù)量、管理的規(guī)范性以及聲譽(yù)狀況，查詢主要負(fù)責(zé)人的征信狀況，擇優(yōu)合作。定期關(guān)注合作機(jī)構(gòu)的銷售情況和財(cái)務(wù)狀況，通過失信人被執(zhí)行人查詢、天眼查、網(wǎng)上搜索等渠道查詢開發(fā)商相關(guān)信息，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即采取有效措施。對(duì)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)建立名錄，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，定期進(jìn)行走訪，關(guān)注合作狀況，定期評(píng)估，建立退出機(jī)制。對(duì)幫助客戶造假、推薦虛假按揭貸款以及有其他違規(guī)行為的開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)應(yīng)中止合作，以防范外部風(fēng)險(xiǎn)。