老舊小區(qū)的當(dāng)前問題及解決對(duì)策

王瀠萱

內(nèi)容摘要：本文以典型的老舊小區(qū)——沈陽市G社區(qū)為案例，通過實(shí)地走訪調(diào)研，探討了老舊小區(qū)普遍存在的問題及癥結(jié)所在，然后從資金籌措、治理手段、居民參與以及角色定位等方面給出了解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū) 當(dāng)前問題 對(duì)策

為了促進(jìn)城市的治理體系和治理能力現(xiàn)代化，2017年2月沈陽正式啟動(dòng)了 “幸福沈陽、共同締造”行動(dòng)，社區(qū)作為這次共同締造行動(dòng)的基礎(chǔ)和主要陣地，起到至關(guān)重要的作用。

但是，要想真正實(shí)現(xiàn)“幸福沈陽”的創(chuàng)城目標(biāo)，沈陽市為數(shù)眾多的老舊社區(qū)是一個(gè)大塊頭問題。沈陽市的城市新舊社區(qū)主要是以2000年6月為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這些社區(qū)大多地處老城區(qū)，人口密集，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜，存在著大量歷史遺留問題。同時(shí)，由于年代久遠(yuǎn)，規(guī)劃不夠科學(xué)，社區(qū)配套設(shè)施以及公共服務(wù)、管理整體存在滯后等現(xiàn)象。隨著沈陽市的不斷發(fā)展，老舊社區(qū)已經(jīng)越來越難以適應(yīng)社區(qū)居民的生活需求，出現(xiàn)了很多突出的問題，比如說：綠化面積少、房屋管道設(shè)施破損、停車位不足、環(huán)境污染、缺少電梯、缺少文娛活動(dòng)室以及老年人占比加大、社區(qū)組成人員更加復(fù)雜等現(xiàn)象。

1.概念界定

所謂“老舊小區(qū)”，顧名思義，泛指修建年代較為久遠(yuǎn)的住宅小區(qū)。在我國，其多由國有或集體企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)等部門，根據(jù)職工的級(jí)別、工齡等條件進(jìn)行分配的住房，帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，也有部分住宅小區(qū)由早期開發(fā)商所建。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。至此，實(shí)行了40多年的福利分房制度正式畫上句號(hào)，“老舊小區(qū)”也成為了時(shí)代背景下的一種特殊歷史記憶和標(biāo)志。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽市共有老舊住宅區(qū)2381個(gè)，建筑面積0.75億平方米。目前，全市共有796個(gè)未進(jìn)行改造的老舊小區(qū)，需要市一級(jí)進(jìn)行改造的老舊小區(qū)314個(gè)，需要產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行改造的老舊小區(qū)482個(gè)。改造的基本內(nèi)容包括房屋的本體、采暖、環(huán)境整治以及配套設(shè)施等，基本達(dá)到了全覆蓋。

2.沈陽市G小區(qū)的現(xiàn)狀及問題

2.1沈陽市G小區(qū)的概況

G社區(qū)地處沈陽市皇姑區(qū)，占地面積1平方公里，全社區(qū)共分為三部分，包括居民區(qū)，農(nóng)業(yè)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，1997年建立，屬于沈陽市比較特殊且情況比較復(fù)雜的老舊小區(qū)?，F(xiàn)有居民2059戶，共4094人。其中，低保9戶，退休職工35人，失業(yè)職工55人，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)人口46人;居民外地流動(dòng)人口較多，只有1100人為有沈陽戶口的本地人;居民年齡以青壯年為主，老年人口不到200人。

2.2G小區(qū)的當(dāng)前問題

2.2.1小區(qū)的公共設(shè)施維修情況有待解決

G小區(qū)由于投資建成較早，很多公共設(shè)施都年久失修，比如健身器材16件，已損壞6件。維修不能得到及時(shí)保證，政府的維修資金啟動(dòng)也比較困難。同時(shí)，小區(qū)由于人員素質(zhì)問題，所以公共設(shè)施消耗十分嚴(yán)重。

2.2.2小區(qū)整體環(huán)境過關(guān)，但硬件設(shè)施緊缺

G社區(qū)作為一個(gè)老舊小區(qū)，比較看重傳統(tǒng)的保潔服務(wù)，也投入了大量的人力、物力保持公共環(huán)境的清潔?；使脜^(qū)小區(qū)辦安排城管部門雇傭保潔人員每天對(duì)小區(qū)的垃圾進(jìn)行清運(yùn)，同時(shí)派發(fā)22名保潔人員對(duì)小區(qū)的基本環(huán)境進(jìn)行維護(hù)和清潔，可以說及時(shí)性和頻率都較高，一定程度上維護(hù)了小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。但墻皮脫落、墻面亂涂亂畫等現(xiàn)象嚴(yán)重。社區(qū)只有4個(gè)垃圾桶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了居民對(duì)于垃圾傾倒處理的需求，所以垃圾基本都會(huì)放在自家門口，保潔人員清理的工作量、難度大和效率低也因此而成為G小區(qū)需要解決的問題。

根據(jù)調(diào)研的情況來看，小區(qū)內(nèi)最大的環(huán)境問題便是排水。由于小區(qū)建成較早，且當(dāng)時(shí)基本都是菜農(nóng)居住，排水系統(tǒng)規(guī)劃落后，居民當(dāng)時(shí)也習(xí)慣于生活廢水直接傾倒，居民如今生活廢水依然是自家負(fù)責(zé)傾倒到附近的工業(yè)或農(nóng)業(yè)園區(qū)中，對(duì)整個(gè)小區(qū)的整體環(huán)境來說造成了極大的阻礙。

2.2.3社區(qū)居委會(huì)的任務(wù)重壓力大

G社區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)，沒有物業(yè)，沒有社區(qū)工作站，只有居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)于社區(qū)的整個(gè)治理，這也是現(xiàn)在老舊小區(qū)的一個(gè)通病。居委會(huì)除了要完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)之外，還要對(duì)居民的大事小情進(jìn)行管理，大到養(yǎng)老保險(xiǎn)的認(rèn)證，小到失業(yè)證的辦理，雜到鄰里關(guān)系的調(diào)解，專業(yè)到財(cái)務(wù)報(bào)表的上交，等等。此外，G社區(qū)只有8位員工，均為女性，均無財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)背景工作人員，學(xué)歷以大專為主。

2.2.4小區(qū)安全隱患較為嚴(yán)重

由于時(shí)間較老，小區(qū)的很多設(shè)備設(shè)施處于老化狀態(tài)。小區(qū)內(nèi)違建亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，消防通道及安全出口用來放置個(gè)人物品的情況十分普遍。消防的相關(guān)配備，如專用消防泵和消防控制柜，都有被人為損壞的現(xiàn)象。此外，保安人員缺乏和素質(zhì)問題以及停車問題，都成為社區(qū)的安全隱患。

2.3.5小區(qū)的文化活動(dòng)設(shè)施設(shè)備缺乏

小區(qū)的居民流動(dòng)性較大，對(duì)居委會(huì)開展的活動(dòng)不感興趣也不積極，社區(qū)的活動(dòng)室、心理咨詢室等更像是擺設(shè)，并沒有發(fā)揮豐富居民生活的作用。社區(qū)健身器材16件，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠居民的健身需求，盡管后期政府在老舊小區(qū)改造的時(shí)候?yàn)閳@區(qū)增加了一些活動(dòng)設(shè)施設(shè)備，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與新建住宅小區(qū)相媲美，也遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需求。

3.對(duì)于G小區(qū)現(xiàn)存問題的對(duì)策建議

3.1以新方式籌集資金完善基礎(chǔ)設(shè)施

首先，作為主管的政府財(cái)政部門要建立起一套完整的投資、維修和應(yīng)急專項(xiàng)啟動(dòng)基金，用于解決小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備購買、維修及突發(fā)問題的快速啟動(dòng)。其次，居委會(huì)等管理小區(qū)的主體，要配備相關(guān)的專業(yè)人員配備，確保正確支配維修基金。此外，應(yīng)積極引入市場(chǎng)機(jī)制予以籌措，通過政府直接購買服務(wù)的方式，按照“是誰管的問題，誰請(qǐng)專業(yè)服務(wù)到社區(qū)”的原則，形成管理部門的職能聯(lián)動(dòng)配合和職權(quán)劃分。

3.2老舊小區(qū)的實(shí)踐中要因地制宜

現(xiàn)在老舊小區(qū)的共性問題的確很多也很突出，但每個(gè)社區(qū)主要該解決的關(guān)鍵問題都不一樣。但是，現(xiàn)在政府會(huì)制定一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，比如說在沈陽市是按一定的數(shù)額來配備居委會(huì)的人數(shù)。以G社區(qū)為例，G社區(qū)由于包含了一些企業(yè)，所以在年底政府會(huì)對(duì)企業(yè)的一些指標(biāo)對(duì)社區(qū)進(jìn)行核定。但是，G社區(qū)的工作人員沒有一個(gè)接觸過與財(cái)務(wù)相關(guān)的工作，在進(jìn)行年底審核的時(shí)候往往會(huì)將全部精力都投入到財(cái)務(wù)報(bào)表中，極大影響了社區(qū)其他工作的開展。而臨街的社區(qū)配備了3名財(cái)務(wù)人員，但是該社區(qū)并沒有相關(guān)的財(cái)務(wù)匯報(bào)任務(wù)，這又造成了人員浪費(fèi)。類似的現(xiàn)象還有很多。

3.3提高居民參與社區(qū)生活的積極性

小區(qū)的居民是社區(qū)生活中最有發(fā)言權(quán)的治理主體，小區(qū)治理的好不好，居民說的算。要充分利用現(xiàn)在普及的微信群等網(wǎng)絡(luò)資源開展活動(dòng)，開展社區(qū)網(wǎng)絡(luò)文化大講堂、社區(qū)文藝活動(dòng)小視頻展示等活動(dòng)，調(diào)動(dòng)社區(qū)居民的參與意識(shí)。

3.4要確定好老舊小區(qū)治理主體的角色定位

目前繁重的老舊小區(qū)居委會(huì)工作負(fù)擔(dān)，主要是基于社區(qū)的治理主體角色定位仍然十分混亂的大前提，“活多埋怨也多”是現(xiàn)在居委會(huì)的現(xiàn)狀。為了減輕現(xiàn)在老舊小區(qū)居委會(huì)的負(fù)擔(dān)，一方面可以為每個(gè)老舊住宅小區(qū)招標(biāo)配備專業(yè)的物業(yè)公司，由街道或社區(qū)與物業(yè)企業(yè)簽訂合作協(xié)議，配套安保、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和日常維修等等物業(yè)服務(wù)。另一方面，在直接由居委會(huì)提供服務(wù)和管理的同時(shí)，政府和社會(huì)組織也要參與老舊小區(qū)的扶持工作，對(duì)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等等公益性的服務(wù)給予資金上的援助和政策上的傾斜，因地適宜，依據(jù)實(shí)際情況對(duì)于小區(qū)各自不同的問題安排相應(yīng)的專業(yè)性的組織或是社會(huì)工作者進(jìn)行協(xié)助解決。

4.結(jié)論

從老舊小區(qū)所存在的問題中，可以看到居委會(huì)為主體的提供管理和服務(wù)方式的弊端，這主要有三個(gè)原因：原因一，政府的職能設(shè)計(jì)有待提高，職能劃分不清晰，行政效率低下。原因二，社區(qū)治理的專業(yè)性不強(qiáng)，造成了很多社區(qū)事務(wù)辦事效率低，“費(fèi)力不討好”。原因三，老舊小區(qū)原本的規(guī)劃和建設(shè)問題，落后于時(shí)代的要進(jìn)行更新并不容易，但是更新和改造更應(yīng)該因地制宜，具體問題具體分析，才能取得實(shí)際效果。

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（作者單位：北京化工大學(xué)）