我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)中的非理性因素研究

張曉云

【摘要】在多重因素交互作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)顯現(xiàn)出典型的非理性特征。本文首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)作路線予以分析，剝離出資金方、項(xiàng)目方、買方三方參與下的博弈模型，在此模型下探討房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)中，三方參與者的行為模式，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中的非理性因素進(jìn)行總結(jié)分析。

【關(guān)鍵詞】非理性波動(dòng)，三方博弈，理性市場(chǎng)理

一、引言

自上世紀(jì)70年代，美國(guó)興起金融自由化和資產(chǎn)證券化浪潮，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象開始頻繁出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的非理性特征十分顯著，引起了學(xué)界的廣泛關(guān)注。國(guó)內(nèi)外諸多學(xué)者從行為心理學(xué)、投資心理學(xué)、博弈論等不同角度對(duì)房地產(chǎn)的非理性波動(dòng)進(jìn)行了解釋。我國(guó)在經(jīng)歷了持續(xù)十年的繁榮期后，參考美國(guó)、日本在這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可知我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著巨大的下行壓力。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的重要位置，為維持經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格波動(dòng)的具體機(jī)制進(jìn)行研究，對(duì)其非理性因素進(jìn)行分析，對(duì)癥下藥，對(duì)于促成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成理性波動(dòng)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的博弈模式

（一）影響資金流動(dòng)的主要因素

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程非常復(fù)雜，以房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)為例，涉及到政府職能部門、銀行信托等資金方、施工方、購(gòu)貨商、勘察設(shè)計(jì)、消防市政、監(jiān)理營(yíng)銷等數(shù)十個(gè)職責(zé)主體。在這個(gè)流程中，有三個(gè)主要的資金注入節(jié)點(diǎn)，分別是土地招拍掛環(huán)節(jié)的資金注入，項(xiàng)目建設(shè)階段的中期融資，以及銷售環(huán)節(jié)的資金回流。這其中，從資金可控性角度來(lái)看，影響資金流動(dòng)的主要因素為金融機(jī)構(gòu)的信貸意愿和房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的預(yù)期。

（二）博弈模型設(shè)定

三、對(duì)模型的解釋及政策建議

由以上計(jì)算結(jié)果可知，在項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段，資金方的放抽貸傾向會(huì)隨著市場(chǎng)變化發(fā)生轉(zhuǎn)向，而市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)又與買方市場(chǎng)的理性程度息息相關(guān)，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

第一，在項(xiàng)目運(yùn)作前期，資金方的放款傾向主要與自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好、抽貸損失，及開發(fā)方允諾的項(xiàng)目回報(bào)、項(xiàng)目爛尾的概率密切相關(guān)。比較激進(jìn)的資金方會(huì)在項(xiàng)目開發(fā)前期提供較多的資金支持，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格攀升階段，資金方的放款意愿尤其強(qiáng)烈。

第二，在項(xiàng)目中期，當(dāng)開發(fā)方形成高杠桿高回報(bào)與低違約的非常規(guī)組合，市場(chǎng)判斷開發(fā)方的道德風(fēng)險(xiǎn)上升，特別是在市場(chǎng)風(fēng)向有變的情況下，資金方會(huì)增強(qiáng)抽貸傾向。

第三，在項(xiàng)目后期，在市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)巨幅波動(dòng)，買方市場(chǎng)非理性占比越大，價(jià)格波動(dòng)越大。在價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)下降的時(shí)候，開發(fā)方對(duì)資金的需求越大，而此時(shí)資金方的抽貸傾向越嚴(yán)重，對(duì)市場(chǎng)的打擊越劇烈。

第四，在項(xiàng)目后期，在市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，買方市場(chǎng)理性占比越多，價(jià)格波動(dòng)幅度越小，資金方的抽貸傾向越低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)越平滑。

通過(guò)以上分析可知，買方市場(chǎng)的非理性占比越高，市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)幅度越大，資金方的抽貸意愿越強(qiáng)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，買方市場(chǎng)越理性，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)越平滑，資金方抽貸意愿越低，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)越小。鑒于此，對(duì)于我國(guó)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)講，培育理性的買方市場(chǎng)，特別是價(jià)值投資型的市場(chǎng)交易理念，可以有效的平滑房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)曲線，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性有序發(fā)展。

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