房地產(chǎn)企業(yè)項目組合管理流程設計優(yōu)化研究

雷蕾

（中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司 湖北武漢 430223）

0 引言

多項目同時開發(fā)已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流趨勢，這在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)項目管理工作的開展提供了難度。加之，房地產(chǎn)項目涉及到的內(nèi)容相對較多，就項目設計而言，涉及到的管理內(nèi)容有建筑設計、幕墻設計、景觀設計等。因此，進行項目組合管理流程優(yōu)化，加強基于戰(zhàn)略發(fā)展的流程體系構建，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的迫切要求。以下是筆者基于經(jīng)驗歸納與總結，對項目組合管理流程設計的幾點體會，意在拋磚引玉。

1 全面認識“項目組合管理”的內(nèi)涵與特征

“項目組合管理”作為一種新興管理方法，主要是指在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃指導下，根據(jù)資源可利用情況，通過項目評價、項目篩選、項目組合等方式對項目群進行統(tǒng)籌、規(guī)范管理，以實現(xiàn)企業(yè)綜合效益的最大化[1]。通常情況下，項目組合管理具有戰(zhàn)略性、動態(tài)性、多元性等特征，注重企業(yè)資源整合利用，強調(diào)各項目發(fā)展目標與企業(yè)總戰(zhàn)略目標的相一致、相協(xié)調(diào)。相對于傳統(tǒng)項目管理而言，項目組織管理存在的差異，如表1所示。

2 加強房地產(chǎn)企業(yè)項目組織管理總流程設計

在掌握項目組合管理概念與特征，了解項目組合管理與項目管理存在的差異性后，需要以項目組合管理理論為只帶，結合房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)與管理要求，做好項目組合管理流程系統(tǒng)化設計工作，能夠從戰(zhàn)略管理層面對各子項目進行統(tǒng)籌管控，以提升項目管理質(zhì)量與效率。

由上述分析可知，項目組織管理目標為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，項目組織管理質(zhì)量評價標準在于企業(yè)戰(zhàn)略目標是否有效實現(xiàn)。對此，在進行管理流程設計與管理流程體系構建過程中，需要將項目組合管理與戰(zhàn)略管理有機結合。以房地產(chǎn)項目設計管理為例，我們將項目組合管理總流程分為三部分，形成如圖1所示，層級戰(zhàn)略性管理體系。

最高層為總戰(zhàn)略管理層，由房地產(chǎn)公司最高決策層承擔管理職責，負責對房地產(chǎn)公司所有項目的統(tǒng)籌規(guī)劃。能夠根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況、政府政策要求、企業(yè)市場競爭能力、企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀等制定房地產(chǎn)企業(yè)總發(fā)展戰(zhàn)略目標（包括房地產(chǎn)項目設計總發(fā)展戰(zhàn)略目標），并將總戰(zhàn)略規(guī)劃傳遞給下一級[2]。

圖1 項目組合管理總流程規(guī)劃

中間層為區(qū)域項目部戰(zhàn)略管理層，由房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中心（在項目設計管理中指項目設計部）根據(jù)企業(yè)總發(fā)展戰(zhàn)略目標，結合項目所在地區(qū)實際情況制定符合自身需求的戰(zhàn)略目標規(guī)劃，并根據(jù)市場對房地產(chǎn)各設計項目要求以及企業(yè)資源情況，按照建筑、景觀、內(nèi)裝、幕墻、弱電、亮化等設計相的重要性、必要性、可操作性進行優(yōu)先級排序，制定項目組合管理規(guī)劃，并將其反饋給上一級，傳遞給下一級。

最低層為項目公司戰(zhàn)略管理層，由各設計項執(zhí)行企業(yè)對項目部下達的項目組合管理規(guī)劃進行綜合分析，并根據(jù)自身實際情況（包括設計資質(zhì)、設計資源、管理能力等）有針對性制定各項目戰(zhàn)略目標與執(zhí)行計劃。在此過程中需要滲透精細化管理理念，做好項目間溝通與協(xié)調(diào)工作，能夠及時掌握各項目設計進展與執(zhí)行情況，并將其反饋給上級管理層，便于上級管理層根據(jù)發(fā)展進程、管理現(xiàn)狀以及企業(yè)總發(fā)展戰(zhàn)略變化做出調(diào)整。

值得注意的是：為避免出現(xiàn)管理職責不明顯、管理內(nèi)容重疊等問題，降低各項目管理矛盾產(chǎn)生，做好項目間管理協(xié)調(diào)控制工作，需要將傳統(tǒng)線型職能式管理模式轉(zhuǎn)換為矩陣式管理模式，在最底層執(zhí)行戰(zhàn)術式管理程序。

3 以精益思想為指導對總流程進行細化分解

在確定房地產(chǎn)企業(yè)項目組合管理總流程設計后，根據(jù)總設計思想，結合房地產(chǎn)設計項目管理內(nèi)容，以精益思想為指導進行各層次管理內(nèi)容與任務細化，為流程“骨架”填充“血肉”。

3.1 決策層設計

決策層設計中項目組合管理要點有：①集團管理人員在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念（如做另人信任、尊敬、認可的有責任、有擔當、有誠信的房地產(chǎn)品牌企業(yè)）指導下，根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)設計要求，包括建筑設計要求、景觀設計要求、裝飾裝修設計要求、幕墻設計要求、弱電設計要求以及相關政策規(guī)定、行業(yè)競爭等，定位項目設計總戰(zhàn)略目標（如我們的房地產(chǎn)項目設計是先進的、文明的、科學的、時尚的、個性的）。②在房地產(chǎn)企業(yè)各部門（成本管理部、項目投資部、營銷管理部、市場調(diào)研部、項目施工目、項目設計部等）共同參與下制定總戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃，并做好戰(zhàn)略規(guī)劃評估工作，以保證規(guī)劃的合理性、科學性、可行性。

3.2 區(qū)域?qū)釉O計

區(qū)域?qū)釉O計中項目組合管理要點有：①根據(jù)總戰(zhàn)略規(guī)劃，結合房地產(chǎn)項目所在區(qū)域情況，將總戰(zhàn)略目標融入到區(qū)域項目戰(zhàn)略目標中。例如，某區(qū)域高度重視房地產(chǎn)項目綠色化設計。對此，結合總戰(zhàn)略目標中的先進性、科學性要求，將綠色化設計目標融入?yún)^(qū)域子戰(zhàn)略目標體系，并在此戰(zhàn)略目標指導下，使設計管理人員善于利用BIM等先進科學技術，構建建筑仿真模型，協(xié)調(diào)項目設計管理與項目進程管理、項目質(zhì)量管理、項目成本管理關系，評價環(huán)保型建筑材料、施工技術等在房地產(chǎn)項目建設中的應用效果，為設計規(guī)劃調(diào)整與執(zhí)行管理提供充足信息依據(jù)。②圍繞設計項目在工程建設中的選后順序，結合設計項目審核、設計等復雜程度，聯(lián)系企業(yè)在技術、資源、資本、勞動力等方面存在的優(yōu)勢，確定建筑設計、弱電設計、景觀設計等開啟的先后順序，并根據(jù)設計項目類型、設計項目關聯(lián)度，進行項目組合優(yōu)化，并在此基礎上制定項目組合管理方案。

3.3 項目層設計

項目成設計中項目組合管理要點有：①根據(jù)項目組合管理方案制定管理計劃，明確各項目管理目標、管理要求、管理要點等。②收集項目相關資料，做好項目開展前準備工作。以建筑設計為例。③在安全管理人員、工程管理人員、成本管理人員等共同參與下進行項目動態(tài)監(jiān)督與管控。

4 房地產(chǎn)企業(yè)項目組合管理流程的實施策略

4.1 權責體系科學建設

在多設計項目統(tǒng)籌管理過程中，需加強權責體系建設，以保證項目運行過程中權力、職責、義務等明確，避免發(fā)展多頭管理現(xiàn)象，影響項目管理質(zhì)量與運行穩(wěn)定[3]。在此過程中，可對設計項目管理的業(yè)務流程具有全面了解，依托業(yè)務流程結合企業(yè)組織架構，進行權責細化分解。并依托管理制度進行管理職責明確、管理行為規(guī)范。

4.2 設計原則嚴格遵守

項目組合管理流程設計優(yōu)化的目的在于提升企業(yè)項目管理質(zhì)量，實現(xiàn)項目管理規(guī)范化、程序化發(fā)展。對此，在實踐操作過程中需嚴格遵守流程設計原則，如完整性原則、結構化原則、規(guī)范化原則、適應性原則、范圍明確性原則等。

4.3 管理要點準確掌握

為消除項目組合管理中各項目隔閡，保證流程之間的平衡，并充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，需對項目設計管理要點具有全面、準確掌握。以建筑設計為例，管理人員在設計任務書編制過程中應明確建筑風格、建筑地點、建筑面積、建筑功能、建筑環(huán)保指標、建筑配套設施等要求；對圖紙設計公司資質(zhì)進行審核；加強建筑物平面布局、立面造型、結構選型、新技術應用、照明系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、暖空系統(tǒng)等設計質(zhì)量的全過程監(jiān)督。

5 結論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)特征決定了項目組合管理流程體系科學構建的必要性與重要性。通過項目組合管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)多個項目進行統(tǒng)籌管理，也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目中多個設計項目進行統(tǒng)籌管理，解決項目管理人員與技術短缺問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)項目管理質(zhì)量有效率，增強房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力，為地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)與實施提供強有力管理支撐。