對新形勢下存量房交易資金監(jiān)管的一些思考

李鳳喜 唐義德

摘要：存量房交易是一項(xiàng)涉及資金量大，交易過程長的特殊商品交易，加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管是規(guī)范存量房交易市場的重要舉措，而在當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”和“放管服”改革的大背景下，如何優(yōu)化存量房交易流程和提升交易效率，讓“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑路”是各級政府全面深化改革需要深入思考的問題。如2020年新春爆發(fā)的新型冠狀肺炎病毒疫情期間，如何保障交易、登記正常進(jìn)行，讓老百姓足不出戶或者不見面就能完成業(yè)務(wù)辦理便是這一問題的突出體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：存量房交易;資金監(jiān)管;一窗受理;一網(wǎng)通辦

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0057-60 收稿日期：2020-02-15

1 前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其中存量房交易更是呈現(xiàn)活躍的態(tài)勢?；钴S的存量房交易市場在促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善老百姓居住條件等方面起到了重要作用，但與此同時(shí)所滋生的問題也逐漸顯露，如陰陽合同、虛假買賣、交易欺詐等，不僅給交易當(dāng)事人造成了經(jīng)濟(jì)損失和精神負(fù)擔(dān)，也不利于社會的和諧穩(wěn)定。

為了規(guī)范存量房交易行為、確保買賣雙方交易資金安全，我國陸續(xù)出臺相應(yīng)的政策文件，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案，實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管。所謂資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管。存量房交易資金監(jiān)管即指存量房買賣雙方的交易資金交割不通過中介公司或自行交割，而是通過第三方在銀行開立存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶，房產(chǎn)交易時(shí)買賣雙方與資金監(jiān)管單位簽訂監(jiān)管協(xié)議，到托管銀行辦理資金托管劃轉(zhuǎn)，房屋轉(zhuǎn)移登記完成，資金監(jiān)管部門將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)到賣方指定的監(jiān)管資金結(jié)算賬戶上，做到“銀證兩清”，保障買賣雙方的交易資金安全。

2 存量房交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題

從存量房交易現(xiàn)狀來看，不管是全款購房還是貸款購房，從買賣雙方簽訂買賣合同、繳稅，到完成過戶手續(xù)，一般需要幾天乃至幾個(gè)月，甚至更長時(shí)間，時(shí)間周期相對較長。在提出資金監(jiān)管之前，存量房交易一直存在“先付款還是先過戶”的爭議，實(shí)行交易資金監(jiān)管之后的確能解決這個(gè)問題，但在實(shí)踐過程中也出現(xiàn)了一些新的問題。

2.1 單方不配合資金監(jiān)管解除申請?jiān)趺崔k

按常理來講，如果買賣雙方的交易因故不能繼續(xù)辦理，到交易保證機(jī)構(gòu)申請解除資金監(jiān)管，經(jīng)審核后交易保證機(jī)構(gòu)會把房款及利息退回給買房人。但值得注意的是，不管是資金監(jiān)管的設(shè)立還是解除，都需要買賣雙方共同配合完成，若是出現(xiàn)一方不配合的情況應(yīng)該如何處理？能否單方面解除資金監(jiān)管委托？畢竟走司法途徑是一個(gè)漫長而又復(fù)雜的事情。

2.2 如何實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”，讓老百姓少跑路

雖然資金監(jiān)管只是在交易環(huán)節(jié)中增加一個(gè)買方存入房款、賣方預(yù)留收款賬號的環(huán)節(jié)，但存量房交易資金監(jiān)管是近幾年才興起的“新事物”，實(shí)行時(shí)間較短，經(jīng)驗(yàn)不足，流程繁瑣。在房屋交易的過程中，只要選擇了資金監(jiān)管，交易當(dāng)事人就不得不多次奔波于房產(chǎn)、不動產(chǎn)登記、銀行、稅務(wù)等部門。如何讓資金監(jiān)管實(shí)現(xiàn)“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“讓數(shù)據(jù)多跑路，老百姓少跑路”，是目前面臨的一個(gè)重要問題。

2.3 如何增強(qiáng)老百姓對資金監(jiān)管的認(rèn)可度和接受度

存量房交易資金監(jiān)管的原則一般是自由成交的，自愿選擇是否進(jìn)行資金監(jiān)管，中介機(jī)構(gòu)居間成交的，為了防止中介機(jī)構(gòu)挪用、侵占交易資金，必須納入監(jiān)管。自由成交和中介撮合成交的，交易資金監(jiān)管金額均由買賣雙方自行選擇。雖然資金監(jiān)管可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，確保交易資金安全，但按照現(xiàn)有交易流程來講，對于出賣人而言，收款時(shí)間較長，對于一些急需資金或者“小房”換“大房”的賣房人而言，大都不愿意接受資金監(jiān)管。在新形勢下我們能否做出改變，讓買賣雙方更加認(rèn)可和接受資金監(jiān)管呢？

3 對新形勢下存量房交易資金監(jiān)管的一些思考

自2016年李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中提出“持續(xù)推進(jìn)簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，不斷提高政府效能”以來，房產(chǎn)管理部門和不動產(chǎn)登記中心便不斷深化“放管服”改革，優(yōu)化交易登記流程，壓縮業(yè)務(wù)辦理時(shí)間。例如在全國多地推行“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“交易登記一體化”“抵押登記進(jìn)銀行”等舉措。在存量房交易資金監(jiān)管領(lǐng)域，也應(yīng)當(dāng)順利改革發(fā)展潮流，利用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，盡可能的優(yōu)化流程，提升效率，最大程度地實(shí)現(xiàn)便民利民。

3.1 互聯(lián)互通環(huán)境下資金監(jiān)管的自動解除

從目前的存量房交易資金監(jiān)管來看，不管是申請資金監(jiān)管還是解除資金監(jiān)管，都需要買賣雙方共同完成，對于購房者而言并不是那么便利。筆者認(rèn)為，可以利用數(shù)據(jù)共享和傳輸，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通環(huán)境下資金監(jiān)管的自動解除。

目前，我國部分地區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)、不動產(chǎn)、稅務(wù)等部門系統(tǒng)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通。在房屋交易網(wǎng)簽備案的時(shí)候就開始進(jìn)行資金監(jiān)管，網(wǎng)簽完成后房產(chǎn)部門自動將相關(guān)信息推送給不動產(chǎn)和稅務(wù)部門。稅務(wù)部門繳稅辦理完成后，再將數(shù)據(jù)推送給不動產(chǎn)和房產(chǎn)部門。不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行登簿，登簿完成后將信息推送給房產(chǎn)部門，然后給銀行發(fā)送劃款指令，將資金監(jiān)管賬戶中的資金劃轉(zhuǎn)至出賣人的賬戶。

從法律層面來講，只要辦理了過戶手續(xù)，進(jìn)行了登簿，該交易房產(chǎn)便屬于買受人。但在實(shí)際操作的過程中，往往還需要買賣雙方共同申請資金監(jiān)管的解除。對此，筆者認(rèn)為，在互聯(lián)互通的情況下銀行只要收到了不動產(chǎn)登記部門登簿的信息后，完全可以直接自動解除資金監(jiān)管，將資金監(jiān)管賬戶中的購房款劃轉(zhuǎn)至出賣人的賬戶。這樣就省去了買賣雙方一同去銀行申請解除資金監(jiān)管的流程，不僅實(shí)現(xiàn)“數(shù)據(jù)多跑路、老百姓少跑路”，還保障了買賣雙方的利益，有效防止買受人在登簿之后不配合解除資金監(jiān)管的行為，見圖1。

3.2 互聯(lián)互通環(huán)境下的資金監(jiān)管“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”

黨的十八屆三中全會提出要全面深化行政審批制度改革，進(jìn)一步簡政放權(quán)，規(guī)范管理保留的行政審批事項(xiàng)，最大化提高效率。各地各級政府加快轉(zhuǎn)變職能，實(shí)行“一站式”到“一窗式”的審批改革。在全面深化“放管服”改革的背景下，“兩聯(lián)辦”“三聯(lián)辦”“四聯(lián)辦”的業(yè)務(wù)辦理模式也應(yīng)運(yùn)而生，但從實(shí)際情況來看，很多地方的一窗受理僅僅是形式上的一窗受理。一窗一人、一窗二人、一窗三人，甚至一窗四人，一人收件，多人受理，或者多人在一個(gè)窗口各司其職，雖然老百姓不用跑多個(gè)窗口，但窗口工作人員的工作并沒有減少。

互聯(lián)互通環(huán)境下資金監(jiān)管“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”的實(shí)現(xiàn)，首先要構(gòu)建一個(gè)鏈接房產(chǎn)、不動產(chǎn)登記、稅務(wù)和銀行這幾大部門的“一網(wǎng)通辦平臺”。工作人員進(jìn)入平臺，根據(jù)各部門不同的業(yè)務(wù)辦理需求，進(jìn)行申請、受理和收繳證件，然后將各個(gè)部門需要的信息掃描推送至相應(yīng)的部門系統(tǒng)，各部門在自己的系統(tǒng)中進(jìn)行流程審批。

比如在存量房交易時(shí)，房屋網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管申請完成后，系統(tǒng)將“一網(wǎng)通辦平臺”形成的數(shù)據(jù)推送至房產(chǎn)、不動產(chǎn)、稅務(wù)、銀行等部門，稅務(wù)部門進(jìn)行核稅，業(yè)務(wù)辦理完畢后，再將信息推送至其他部門。銀行接受指令劃轉(zhuǎn)資金到資金監(jiān)管賬戶，由不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記（或者轉(zhuǎn)移登記+抵押登記并案辦理）。流程至登簿環(huán)節(jié)，登簿的信息也將通過平臺推送給房產(chǎn)部門和銀行，銀行接受到指令自動將資金監(jiān)管賬戶中的購房款劃轉(zhuǎn)至出賣人賬戶，同時(shí)不動產(chǎn)登記部門就開始制證，制證成功后便將信息推送給“一網(wǎng)通辦平臺”并通知購房者領(lǐng)證或者通過EMS等方式郵寄，見圖2。

通過“一網(wǎng)通辦平臺”進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，不僅可以讓資金監(jiān)管實(shí)現(xiàn)“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”，還可以實(shí)現(xiàn)不見面審批，讓老百姓在房屋交易時(shí)最大程度的“少跑路”。特別是在一些特殊時(shí)期，比如此次新型冠狀肺炎病毒疫情期間，老百姓就可以通過“一網(wǎng)通辦平臺”進(jìn)行房屋交易，讓房地產(chǎn)交易市場正常運(yùn)行。

3.3 貸款購房的新模式：“資金監(jiān)管+簽約放款”

在現(xiàn)有的存量房交易過程中，銀行放款大都是在登簿或者領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書（不動產(chǎn)證明也可）之后進(jìn)行，這種方式非常安全，完全符合國家的政策法規(guī)，保證了買賣雙方之間的“銀證兩清”，但是這種模式效率較低，時(shí)間周期較長，特別是在貸款購房的情況下，一筆交易的完成需要1-3個(gè)月，甚至更長的時(shí)間，致使很多置換房屋的出賣人無法及時(shí)拿到房款。

鑒于領(lǐng)證后放款模式效率較低的原因，筆者大膽提出實(shí)行“簽約放款+資金監(jiān)管”的模式。買賣雙方選擇在同一銀行進(jìn)行資金監(jiān)管和抵押貸款。在網(wǎng)簽備案完成、銀行貸款審批通過之后，直接將首付款和貸款轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶，待不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記后，銀行直接將資金監(jiān)管賬戶中的購房款轉(zhuǎn)自出賣人的賬戶，如果因各種原因?qū)е聦?dǎo)致交易失敗，則資金原路返還。

因?yàn)榇嬖谫Y金監(jiān)管，銀行放款只不過是將錢放在自己的“另一個(gè)口袋”即監(jiān)管賬戶而已，有效防止了“簽約放款”帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，反而出賣人看到銀行已經(jīng)放款，便不擔(dān)心自己收不到錢從而對交易抱有極大的信心。此種模式不僅可以增加出賣人的信心和提高回款效率，還可以提升交易速度，壓縮交易時(shí)間。但就目前現(xiàn)狀來看，由于國有銀行流程較為固定，無法適應(yīng)社會的快速變化和市場需求，且這種模式也缺少政策的支持，無法進(jìn)行廣泛推行。正如二維碼支付技術(shù)一樣，二維碼支付很早就已經(jīng)在技術(shù)上得到實(shí)現(xiàn)，但因?yàn)橄嚓P(guān)政策不完善，無法大面積推行，直到如今市場成熟，政策逐漸完善之后，近幾年的銀聯(lián)才正式啟動了二維碼支付。相信貸款購房“資金監(jiān)管+簽約放款”的模式也是如此，是未來的一種發(fā)展趨勢，此模式可以在商業(yè)銀行先進(jìn)行試行推廣，待經(jīng)驗(yàn)成熟和政策完善之后再廣泛推行。

4 結(jié)語

存量房交易資金監(jiān)管可以有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)，保障交易資金安全，但總體來講，作為一個(gè)“新生”事物，在實(shí)際操作的過程中還存在很多問題，需要在實(shí)踐的過程中不斷改進(jìn)和優(yōu)化，更需要與時(shí)俱進(jìn)，利用互聯(lián)網(wǎng)思維和計(jì)算機(jī)技術(shù)，在確保達(dá)到資金監(jiān)管目的的前提下，給資金監(jiān)管做“減法”，讓買賣雙方從心里認(rèn)可和接受資金監(jiān)管服務(wù)。與此同時(shí)，也要完善交易相關(guān)流程，精簡手續(xù)，盡可能實(shí)現(xiàn)“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”，讓老百姓少跑路。特別是在特殊時(shí)期也能實(shí)現(xiàn)老百姓不見面或者少見面的業(yè)務(wù)辦理，保障房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)也保障買賣雙方的利益。