2019年度全國房地產(chǎn)業(yè)十大事件

事件一：中央首提房不刺激·政策收緊堅持三穩(wěn)

事件 2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。而在此前，已有政策收緊信號。比如在4月19日和5月18日，住建部已經(jīng)對多個城市進(jìn)行了約談和預(yù)警提示，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖的決心。7月20日，開封市住建局發(fā)布了《市住建局撤銷其作出的調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關(guān)決定》，原因是未進(jìn)行充分市場調(diào)研。7月24日，蘇州年內(nèi)第二次收緊政策。

評析 中央首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，是為了防范各地因為經(jīng)濟(jì)下行壓力大而輕率松綁樓市，進(jìn)一步體現(xiàn)了“房住不炒”“三穩(wěn)”的政策目標(biāo)導(dǎo)向，這也是2019年房地產(chǎn)調(diào)控中定性最為嚴(yán)厲的一次，其對于引導(dǎo)市場行為和預(yù)期是有積極作用的。第一，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關(guān)。2019年3月份開始，樓市出現(xiàn)小陽春，隨之各類虛高房價和地價的問題開始出現(xiàn)。第二，確保了既有政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范各地政府隨意松綁樓市?？陀^來說，2019年上半年各地經(jīng)濟(jì)下行壓力總體還是比較大的，部分城市有政策松動或調(diào)整的考慮。但是從穩(wěn)定樓市的角度看，政策的調(diào)整需要謹(jǐn)慎和穩(wěn)妥。受中央及地方相關(guān)政策的影響，房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)市場過熱的現(xiàn)象出現(xiàn)了變化。比如中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較2季度減少1480.67億元，這是自2015年4季度以來，首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速負(fù)增長。

事件二：房價下跌城市數(shù)快增·房價拐點(diǎn)現(xiàn)身來臨

事件 2019年11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據(jù)統(tǒng)計，二手房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為35城，而上漲的城市數(shù)量為31城，是54個月以來首次下跌城市數(shù)量多于上漲城市。同時，下半年部分城市樓盤的新房也進(jìn)行降價大促銷。比如，8月20日，恒大打響促銷第一槍，旗下樓盤陸續(xù)打折，部分項目打折幅度甚至達(dá)7.8折。再如，融創(chuàng)天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，非合資住宅項目全部打8.0～8.5折，商辦產(chǎn)品6.0～7.0折，車位最高5折，引起廣泛熱議。

評析 2019年下半年，特別是4季度，房企大幅促銷的行為，一方面表明在房地產(chǎn)融資政策大幅收緊以后，房企現(xiàn)金流壓力增大，年末有較大的資金回籠需求以應(yīng)對未來債務(wù)壓力;另一方面表明多地的房地產(chǎn)市場降溫明顯，新房銷售不理想，同時房企預(yù)期2020年市場發(fā)展空間有限，需要加快項目周轉(zhuǎn)速度。按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，70城新房與二手房價格已經(jīng)分別上漲55和56個月，無論是上漲時間還是上漲幅度都遠(yuǎn)超以往幾次短周期，市場存在很強(qiáng)的調(diào)整需求。二手房價更能反映市場真實(shí)需求，房價下跌的城市數(shù)超過上漲城市數(shù)，標(biāo)志著房價拐點(diǎn)的來臨，2020年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入全面調(diào)整階段。

事件三：《土地管理法》新修訂·集建用地入市有法可依

事件 8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關(guān)于修改 《土地管理法》的決定，該法律自2020年1月1日起施行。值得關(guān)注的是，新法刪去了關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定。土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。在新 《土地管理法》正式生效前，部分城市已積極進(jìn)行試點(diǎn)，如9月份北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，一宗集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌地塊順利成交，用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。這是北京也是全國利用集體建設(shè)用地試點(diǎn)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的首個項目。

評析 新《土地管理法》的通過，標(biāo)志著中國集體建設(shè)用地全面落實(shí)“同地同權(quán)同價”政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。2019年，各地集體建設(shè)用地改革試點(diǎn)的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時相關(guān)法律制度也不斷修正，取得了突破性的調(diào)整。這一改革，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展過程中的重要變革，體現(xiàn)了“發(fā)揮市場配置資源的決定性作用”的導(dǎo)向，必將形成城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地資源要素流動的新趨勢。從當(dāng)前來看，在具體實(shí)操層面，仍處于“摸著石頭過河”的階段，以試點(diǎn)為主，各類法律和市場的空白點(diǎn)及隱性風(fēng)險很多。同時，在集體建設(shè)用地入市、流轉(zhuǎn)和開發(fā)的過程中，關(guān)注點(diǎn)更多的還是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民等層面上。未來，應(yīng)加強(qiáng)從房企的角度研究此類土地性質(zhì)，助推房地產(chǎn)資本進(jìn)入集建地的開發(fā)。

事件四：深圳“豪宅稅”降門檻·市場情緒局部躁動

事件 11月11日，深圳市電子稅務(wù)局確認(rèn)了深圳“豪宅稅”征收新標(biāo)準(zhǔn)，即同時滿足住宅小區(qū)的容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下住房，滿兩年可免征增值稅，即降低了住房交易稅費(fèi)成本。與此類似，2019年還有多地放松調(diào)控。包括上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、南京六合、天津濱海和寶坻、河北燕郊、成都天府新區(qū)、佛山、廣州等都出臺了人才政策，放松限購。如佛山發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》明確，本科學(xué)歷首套房不受戶籍、個稅、社保限制。

評析 當(dāng)前各類政策的放松，其實(shí)與房地產(chǎn)政策松綁無直接關(guān)系。對于各地的人才購房政策，和各地城鎮(zhèn)化的相關(guān)工作有關(guān)，主要還是為了吸引更多的人才，以優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。而“豪宅稅”的政策內(nèi)容，也是從稅費(fèi)政策角度進(jìn)行的主動調(diào)整，有助于減輕普通住房的交易成本。實(shí)際上類似政策還有很多，如深圳對商務(wù)公寓調(diào)整了“只租不售”的政策內(nèi)容。這都體現(xiàn)了當(dāng)前各城市不同的發(fā)展導(dǎo)向和政策調(diào)整思路?？陀^來說，此類政策調(diào)整，是具有放松效應(yīng)的，如人才購房政策調(diào)整后，確實(shí)會帶來更多的購房需求。從具體的房企項目來看，也確實(shí)存在乘勢漲價等做法。比如說深圳豪宅稅政策調(diào)整后，深圳確實(shí)也出現(xiàn)了部分二手房大幅加價的現(xiàn)象，也曝光了部分業(yè)主在微信群中“控盤”“控價”等亂象。因此，對于此類政策需要客觀對待，既要發(fā)揮出應(yīng)有的效應(yīng)，也要防范政策被曲解。

事件五：一線辦公樓空置率攀升·經(jīng)濟(jì)下行應(yīng)防供需錯配

事件 2019年8月，央視財經(jīng)記者實(shí)地走訪了深圳的寶安、南山、福田和羅湖等區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，深圳高端寫字樓的空置率逐漸上升。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)表明，2018年下半年，全市甲級寫字樓空置率大概是在17%到18%，2019年上半年空置率上升到25%左右。其中福田區(qū)的空置率目前是在16個百分點(diǎn)，南山區(qū)相對比較高一點(diǎn)，大概在22個點(diǎn)左右，其中前海相對比較高一些。2019年上半年整體的租金價格一直在下行，較2018年明顯下降，整體來說在20%到30%，部分項目下跌達(dá)到40%，甚至更高。

評析 深圳甲級辦公樓空置率攀升，主要有以下三點(diǎn)原因：一是我國經(jīng)濟(jì)增長減速，部分企業(yè)經(jīng)營困難;二是金融去杠桿引發(fā)P2P公司大量爆雷退租;三是近些年很多地方政府片面追求招商引資，批了大量辦公樓用地，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)規(guī)模過大，造成供應(yīng)過剩。從全國來看，一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，二線城市辦公樓平均空置率更高。易居院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國辦公樓庫存在2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢，去化周期自2018年5月以來連續(xù)震蕩上行，去庫存情況遠(yuǎn)差于住宅。針對此現(xiàn)象，各地政府應(yīng)采取措施：如控制辦公樓用地規(guī)劃與供應(yīng)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，對實(shí)體企業(yè)給予扶持，盤活存量的辦公樓資產(chǎn)如發(fā)展共享辦公、商辦轉(zhuǎn)租賃住房等。6月17日，深圳前海管理局正式印發(fā)《促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》，引導(dǎo)在前海注冊的企業(yè)盡快回歸。

事件六：貸款基礎(chǔ)利率發(fā)布·房貸定價機(jī)制調(diào)整

事件 8月17日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，為深化利率市場化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。8月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布5年期貸款市場報價利率，為4.85%。而原有的1年期貸款市場報價利率為4.25%，相比上一次數(shù)據(jù)4.31%則有所下降。

評析 LPR基礎(chǔ)利率政策的出臺，體現(xiàn)了利率市場化的導(dǎo)向，這使得后續(xù)各類貸款的定價會更加市場化，有助于和國際市場定價機(jī)制接軌。8月25日，央行發(fā)布今年第16號公告要求，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點(diǎn)。具體還要看各地不同銀行最后的定價。顯而易見，房地產(chǎn)調(diào)控思路仍在沿續(xù)，繼續(xù)控制個人房貸。從房地產(chǎn)市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是5年期LPR。其中11月20日5年期LPR利率有所下調(diào)，即相比10月份4.85%有所下調(diào)，下調(diào)至4.80%。此次LPR基礎(chǔ)利率的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，體現(xiàn)了貸款市場降利率、降成本的導(dǎo)向，對于刺激購房者入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

事件七：公寓租賃機(jī)構(gòu)爆倉·長租公寓市場待規(guī)范

事件 2018年下半年以來，不斷有公寓租賃機(jī)構(gòu)爆倉，前有杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)等企業(yè)爆雷倒閉，后有號稱在南京、合肥、西安等8個城市擁有超過20萬套房源的樂伽公寓爆倉。另外，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》統(tǒng)計，繼鼎家之后，杭州德寓、國暢、東俊等杭州地區(qū)的長租公寓品牌相繼陷入資金鏈斷裂境地，還有更多中小型長租公寓品牌處在爆雷邊緣。據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至12月初，全國爆倉的公寓品牌超過40家，其中大多數(shù)是因為經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂。

評析 2016年以來，黨中央國務(wù)院明確提出要建立租購并舉的住房制度，提出發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。短短幾年間長租公寓如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，其中主要有房企系、中介系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系和國企系。2019年爆雷的主要集中在創(chuàng)業(yè)系公寓品牌中，為快速占領(lǐng)市場，部分分散式長租公寓公司高價收房低價出租，不少企業(yè)向租客按年收租金、按季付給房東，利用長收短付放大資金杠桿，即過度金融化，這類企業(yè)極易陷入資金鏈斷裂深淵。長租公寓頻頻爆雷，不但給租戶和房東帶來財產(chǎn)損失，對行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展也帶來負(fù)面影響。針對這一情況，部分城市監(jiān)管部門已經(jīng)開始行動，南京、杭州等地已開展專項檢查，杭州政府還出臺了住房租賃資金監(jiān)管辦法，要求從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務(wù)的企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金。我國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展過程中暴露的問題須要及時規(guī)范、加強(qiáng)監(jiān)管。

事件八：鶴崗玉門房子“白菜價”·此類城市需走出困境

事件 2019年4月份，黑龍江鶴崗市因其超低的房價成了大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，鶴崗市部分房產(chǎn)單價已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數(shù)，且成交量很小。無獨(dú)有偶，7月份有媒體曝出，位于甘肅省河西走廊西部的玉門市，房價普遍在500元每平方米左右，甚至最低的為50元每平方米，在玉門老城區(qū)，不少房子總價只有一兩萬元。

評析 在本輪全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下，鶴崗和玉門堪稱白菜價的房價引起了民眾關(guān)注和深思。鶴崗經(jīng)濟(jì)高度依賴煤炭，但2011年被國家列為資源枯竭型城市，人口在持續(xù)凈流出，老齡化日益嚴(yán)重，且2017年城鎮(zhèn)化率就已達(dá)到82.6%，住房需求嚴(yán)重不足。另外，過去幾年棚改導(dǎo)致遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)了大量的棚改房，這些房子品質(zhì)不如商品房，又在遠(yuǎn)郊，供應(yīng)量大而又缺少有效需求，房價低在所難免。玉門情況與之類似，隨著石油資源的枯竭，玉門2009年被國務(wù)院確定為資源枯竭型城市，產(chǎn)業(yè)衰落后人口持續(xù)流出，2003年玉門市委市政府遷址新城區(qū)后，老城區(qū)進(jìn)一步衰落，出現(xiàn)大量空置房，房價變?yōu)榘撞藘r也是必然。與這兩座城市相似的資源枯竭型城市還有阜新、伊春、遼源、白銀等，這類城市房地產(chǎn)市場還會走弱，開發(fā)商和購房者需要謹(jǐn)慎對待，地方政府只有加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，使經(jīng)濟(jì)走出困境，房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

事件九：寧波銀億申請破產(chǎn)重整·房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌

事件 6月14日，寧波靠房地產(chǎn)起家的老牌實(shí)力型企業(yè)銀億集團(tuán)向浙江省寧波市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。存在強(qiáng)制退市風(fēng)險的寧波銀億集團(tuán)不得不變賣資產(chǎn)以緩解資金壓力，11月25日，銀億股份有限公司發(fā)布公告，擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉(zhuǎn)讓沈陽銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余50%股權(quán)。此外，2019年還有部分房企轉(zhuǎn)讓項目，比如泰禾集團(tuán)陸續(xù)出售11個項目給世茂股份。

評析 2019年，部分房企經(jīng)營較為困難，頻繁轉(zhuǎn)讓項目，破產(chǎn)的房企數(shù)量較2018年也有所增長。主要原因有三：一是2019年二季度和三季度，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致市場出現(xiàn)明顯降溫，部分城市房價下跌，很多新房項目銷售困難，房企資金回籠放慢。二是房企外部融資嚴(yán)重受限，4月、5月、7月、8月、10月均有融資端收緊的政策出臺，房企境內(nèi)外融資渠道收緊，加劇了部分企業(yè)的資金困局。三是2016至2018年部分房企擴(kuò)張規(guī)模過于激進(jìn)，購買的地王項目過多，或者被限價，或者樓市降溫后無法實(shí)現(xiàn)贏利，從而拖累房企經(jīng)營。寧波銀億情況更復(fù)雜些，其曾連續(xù)14年上榜中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)、連續(xù)10年名列浙江省住宅產(chǎn)業(yè)十大領(lǐng)軍企業(yè)，后因布局業(yè)態(tài)過于多元化，尤其是金融業(yè)投資失利，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。在房地產(chǎn)市場繁榮期過后，過于激進(jìn)、策略失當(dāng)?shù)姆科髮⒚媾R痛苦地去庫存和轉(zhuǎn)型，房企之間的競爭也在加劇，房地產(chǎn)行業(yè)已迎來了加速洗牌的局面。

事件十：東南亞再掀樓市熱·國人海外投資須謹(jǐn)慎

事件 2018至2019年，柬埔寨、越南、泰國、菲律賓等東南亞國家的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了繼20年前亞洲金融危機(jī)后的再次火熱，不少中國個人投資者及開發(fā)商均紛紛涌入購房或置地。根據(jù)胡潤研究院數(shù)據(jù)，2018年，柬埔寨首都金邊憑借16.7%的房價漲幅成為全球房價漲幅最高的城市，菲律賓首都馬尼拉等城市同樣漲幅排名靠前。此外，柬埔寨西港成為中國投資者炒地的目標(biāo)。對于開發(fā)商來說，富力地產(chǎn)大舉進(jìn)軍柬埔寨進(jìn)行布局，并在國內(nèi)打出廣告語：“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡?！庇纱丝梢姴糠謬鴥?nèi)開發(fā)商對東南亞樓市長期看好。

評析 當(dāng)前，東南亞房地產(chǎn)市場正處于2008年金融危機(jī)后的全球貨幣寬松背景下，全球房價上漲周期的板塊輪動末期。對于中國投資者來說，其海外投資的首選目標(biāo)是澳大利亞、加拿大、英國等發(fā)達(dá)國家的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這些國家的房價也在本輪周期中漲幅較大。然而，2017年以來，這些發(fā)達(dá)國家房價開始陸續(xù)見頂下跌，便使得許多中國投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向菲律賓、緬甸、柬埔寨等發(fā)展中國家。在近幾年全球經(jīng)濟(jì)增長乏力并且資產(chǎn)價格處于較高估值的背景下，部分東南亞國家仍保持相對較高的經(jīng)濟(jì)增長速度并具有相對較低的資產(chǎn)價格。此外，部分國人被中國本輪房價上漲激發(fā)出很高的投資熱情，但很多城市近兩年來陸續(xù)降溫，于是有些人轉(zhuǎn)戰(zhàn)東南亞市場。但這些國家房地產(chǎn)市場正處于板塊輪動末期，未來幾年可能面臨降溫的風(fēng)險。此外，這些國家社會和金融體系較不穩(wěn)定，并具有一定的法律和政策風(fēng)險，投資者需保持謹(jǐn)慎，謹(jǐn)防再現(xiàn)當(dāng)前東亞金融危機(jī)爆發(fā)后的樓市慘劇。