淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的精細(xì)化管理策略

王碧波

(河南省美景集團(tuán)有限公司 河南 鄭州 450000)

在過(guò)去的一段時(shí)間里，我國(guó)很多地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都存在著非常顯著的過(guò)熱情況，引起了一定的社會(huì)問(wèn)題。在這種情況下，我國(guó)也開(kāi)始加快對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與管理，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境中越來(lái)越難實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展，同時(shí)也面臨著更多方面的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在以后的時(shí)間里得到較好的發(fā)展，必須要充分重視自身的成本管理工作，并能夠通過(guò)高質(zhì)量的成本管控，提高企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)力水平。從這個(gè)角度來(lái)看，如果我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分貫徹精細(xì)化成本控制的相關(guān)理念，并做好自身成本管理的調(diào)整與變革，那么就能夠取得較好的發(fā)展成效。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理的重要意義

對(duì)于我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在成本控制體系中全面引入精細(xì)化管理模塊是非常重要的。一方面，當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)面臨著較為顯著的競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)在社會(huì)行業(yè)環(huán)境中也存在較為突出的發(fā)展困境。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能夠在成本管理體系中全面引入精細(xì)化管理的相關(guān)理念，那么就極大可能顯著提升企業(yè)的成本管理成效，降低企業(yè)的成本支出，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在后續(xù)發(fā)展中取得較好競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，當(dāng)前我國(guó)政府部門已經(jīng)開(kāi)始著手進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的整治與調(diào)整，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始逐步降溫，并得到了理性回歸。在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是以前的暴利時(shí)代，開(kāi)始實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。精細(xì)化成本控制已經(jīng)成為了我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的重點(diǎn)方向，必須要在后續(xù)時(shí)間里充分引起重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

結(jié)合當(dāng)前我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的實(shí)際情況來(lái)看，雖然多數(shù)企業(yè)都開(kāi)始重視成本控制模塊，但最終取得的效果還不算太明顯。特別是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于精細(xì)化成本控制的認(rèn)知水平還存在一定不足，導(dǎo)致精細(xì)化成本模塊無(wú)法得到全面的貫徹。不僅如此，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前所使用的成本管理與分析方法也存在一定的滯后性，無(wú)法靈活使用各類精細(xì)化成本控制方法。之所以出現(xiàn)這種情況，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有將精細(xì)化成本控制放在戰(zhàn)略管理的層面上，同時(shí)也沒(méi)有在企業(yè)內(nèi)部形成全過(guò)程的動(dòng)態(tài)精細(xì)化成本管理模式。這也使得很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面整體表現(xiàn)比較粗糙，同時(shí)也無(wú)法結(jié)合各類業(yè)務(wù)的內(nèi)容，針對(duì)性開(kāi)展成本控制活動(dòng)。但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部項(xiàng)目的運(yùn)作是非常復(fù)雜的，也涉及了多個(gè)方面的內(nèi)容。如果不能全面貫徹精細(xì)化成本控制體系，那么房地產(chǎn)企業(yè)在后續(xù)時(shí)間里就很難發(fā)揮成本控制的戰(zhàn)略成效，也無(wú)法在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中取得優(yōu)勢(shì)地位。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理的有效策略

(一)提高成本精細(xì)化管理的意識(shí)

精細(xì)化管理應(yīng)用到成本控制體系中雖然已經(jīng)有了比較長(zhǎng)的時(shí)間，但是當(dāng)前我國(guó)大部分企業(yè)在這方面的認(rèn)知水平都還存在顯著欠缺。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在后續(xù)時(shí)間里也應(yīng)該能夠不斷提高各個(gè)中高層管理人員對(duì)于精細(xì)化成本管理的認(rèn)知水平，強(qiáng)化他們?cè)谶@方面的意識(shí)。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)可以在高層會(huì)議上提出成本精細(xì)化相關(guān)的專項(xiàng)會(huì)議，直接強(qiáng)化各個(gè)管理者對(duì)于成本精細(xì)化管理的認(rèn)知水平。在會(huì)議上，相關(guān)組織人員展示國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)成功開(kāi)展精細(xì)化成本控制的典型案例，通過(guò)這些真實(shí)案例讓中高層管理者切實(shí)直觀看到精細(xì)化成本控制的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值，最終在企業(yè)內(nèi)部積極推動(dòng)精細(xì)化成本管理體系。在必要的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)還可以考慮組織中高層人員前往其他同行業(yè)成功企業(yè)中進(jìn)行參觀，累積相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理在本企業(yè)的全面貫徹。

(二)創(chuàng)新成本精細(xì)化管理的方法

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在后續(xù)的時(shí)間里還應(yīng)該積極進(jìn)行成本控制的創(chuàng)新。在精細(xì)化相關(guān)理念下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮全面推動(dòng)資金精細(xì)化管理，并實(shí)現(xiàn)資金管理的創(chuàng)新。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展具體項(xiàng)目之前，就應(yīng)該制定相對(duì)完善的成本管理計(jì)劃，同時(shí)還要關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各類支出，最終形成總成本目標(biāo)，給后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理提供一定基礎(chǔ)的依據(jù)。在具體資金管理的過(guò)程中，還要對(duì)資金管理方案進(jìn)行細(xì)分，基于整體成本計(jì)劃及進(jìn)度，合理預(yù)計(jì)相關(guān)支出時(shí)點(diǎn)，匹配銷售及融資計(jì)劃，統(tǒng)籌項(xiàng)目整體收支規(guī)劃。在具體進(jìn)行成本分析的時(shí)候，也可以考慮使用成本動(dòng)因分析及動(dòng)態(tài)成本估算的方法，并從下到上完成精細(xì)化成本的管理，避免成本目標(biāo)設(shè)計(jì)不合理，同時(shí)也可以逐步實(shí)現(xiàn)資金集中管理的成效。

(三)切實(shí)減少成本浪費(fèi)的現(xiàn)象

在精細(xì)化成本管理的相關(guān)理念下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還要在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資的時(shí)候，深入全面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，明確項(xiàng)目的投資規(guī)模、未來(lái)收益預(yù)測(cè)、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各類信息，減少企業(yè)可能出現(xiàn)的盲目投資、無(wú)效投資甚至重復(fù)投資等情況，避免出現(xiàn)成本浪費(fèi)的情況。這也需要房地產(chǎn)企業(yè)在各類投資項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，立足于成本精細(xì)化管理的角度，強(qiáng)化對(duì)于工程項(xiàng)目的全面分析，同時(shí)還要運(yùn)用目標(biāo)成本控制法等方法，尋求最優(yōu)化的成本控制方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本預(yù)算與成本支出的聯(lián)動(dòng)管理。如此以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)成本浪費(fèi)的情況就有望得到較好的控制。

(四)做好全過(guò)程的成本分析與控制

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，精細(xì)化成本控制體系也應(yīng)該能夠全面融入到企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作的全過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)整體的成本精細(xì)管理。第一，在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，應(yīng)該做好項(xiàng)目的可行性分析。這個(gè)過(guò)程需要相關(guān)人員做好各類細(xì)節(jié)成本的搜集與綜合分析，避免在立項(xiàng)的時(shí)候因?yàn)檫z漏成本內(nèi)容而導(dǎo)致成本計(jì)量出現(xiàn)偏差。第二，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，相關(guān)人員應(yīng)該能夠立足于工程質(zhì)量、施工周期、工程成本、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)指標(biāo)要求等多個(gè)角度進(jìn)行深入分析，明確工程設(shè)計(jì)的成本估量值。這也需要設(shè)計(jì)人員能夠加強(qiáng)跟企業(yè)內(nèi)外部其他部門的配合，最終形成成本效益最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。第三，在項(xiàng)目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好施工現(xiàn)場(chǎng)的成本管控，并推動(dòng)精細(xì)化管理模式，合理統(tǒng)籌各項(xiàng)施工的進(jìn)度，使得各個(gè)現(xiàn)場(chǎng)人員能夠充分認(rèn)識(shí)到成本控制的戰(zhàn)略意義，最終顯著提高現(xiàn)場(chǎng)施工的成本資金使用效率。第四，在工程竣工結(jié)算階段，也應(yīng)該能夠做好精細(xì)化成本項(xiàng)目的細(xì)節(jié)計(jì)算與處理，避免部分成本內(nèi)容含糊不清而帶來(lái)一些不必要的問(wèn)題。

結(jié)束語(yǔ)

綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)開(kāi)始重視成本控制，但是多數(shù)企業(yè)都還沒(méi)有充分融入精細(xì)化管理的相關(guān)理念，導(dǎo)致很多成本控制環(huán)節(jié)顯得比較粗糙。因此在后續(xù)的時(shí)間里，我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠充分重視成本控制模塊，并將其提升在戰(zhàn)略發(fā)展的層面上，強(qiáng)化中高層管理者和財(cái)務(wù)人員、成本管理人員對(duì)于精細(xì)化成本控制的認(rèn)知水平。在平時(shí)企業(yè)成本管控體系運(yùn)作的時(shí)候，也應(yīng)該立足于企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容構(gòu)建針對(duì)性的成本控制機(jī)制，最好能夠形成全過(guò)程中的成本控制體系，盡可能減少各類不必要的成本浪費(fèi)。這樣以后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化成本控制體系就能夠取得較好的發(fā)展成效。