公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用分析

王軒

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已然成為了國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是在會計核算方面，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方式與國外還是有很大的差異，我國上市公司中采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)少之又少，這導(dǎo)致了報表使用者在決策和數(shù)據(jù)使用中產(chǎn)生了很大的影響，雖然我國在2014年印發(fā)了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，在推進公允價值計量工作中給出了更加詳盡的解釋和規(guī)定，但從實際應(yīng)用來看，在經(jīng)濟體制、信息公開程度、稅務(wù)政策方面還不夠完善，導(dǎo)致上市公司在運用公允價值計量時動力不強，即使運用了新準則，由于交易信息的不對等，增加了企業(yè)對數(shù)據(jù)獲取成本，也帶來了一定的經(jīng)營風(fēng)險。隨著我國“一帶一路”的逐步推進，國內(nèi)企業(yè)會計準則與國際財務(wù)報告準則的持續(xù)趨同，帶來了良好的會計環(huán)境的同時，我國房地產(chǎn)稅也在積極改革中，資產(chǎn)評估行業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展并不斷革新。文章從會計準則入手，分析上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)存在的問題，提出以該模式計量投資性房地產(chǎn)的會計、稅務(wù)處理改進建議，以期能促進公允價值在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價值模式;成本模式;商業(yè)地產(chǎn)

一、以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，它應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。這與企業(yè)自用的固定資產(chǎn)有很大的區(qū)別，它能在一定條件下實現(xiàn)資本的增值。

（二）公允價值的定義

公允價值指的是在有序交易前提下，買賣雙方在計量日發(fā)生的出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。這里需要強調(diào)的是，支付的價格應(yīng)該是在有序市場中、無被迫及買賣雙方相互獨立的情況下發(fā)生的。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

表1為2015～2017年投資性房地產(chǎn)計量模式在我國總體執(zhí)行情況，雖然各年采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)在逐年增加，復(fù)合增長率達到20%，但相比擁有持有型房地產(chǎn)上市公司總數(shù)來說占比較少。

在此次數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，2017年擁有投資性房地產(chǎn)上市公司總數(shù)1706家，其中121家為房地產(chǎn)公司，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的有21家，占比17%，其他行業(yè)為1585家，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的有47家，占比2.9%。從數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)采用公允價值模式計量所占比例較高。

（四）采用公允價值計量的重要性

資產(chǎn)負債表，表達的是在一定時點財務(wù)狀況的靜態(tài)報表，我國絕大多數(shù)企業(yè)一直以來采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表中體現(xiàn)的是建造時的歷史成本，隨著社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生急劇的變化，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)忽略了后續(xù)價值變化，與市場上所反映的房地產(chǎn)價值相差較大，以至于不能真實、合理的反映企業(yè)重大資產(chǎn)，影響了報表使用者對未來資產(chǎn)增值的預(yù)判。而企業(yè)采用公允模式進行后續(xù)計量，通過科學(xué)嚴謹?shù)脑u估以及專業(yè)評估人員的評判，一方面可以更精準的得到投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)在價值，促進企業(yè)管理層從收益管理到企業(yè)價值管理的轉(zhuǎn)變，也可以吸引更多的投資以及借款，增強企業(yè)的資產(chǎn)實力。另一方面，隨著我國“一帶一路”的逐步推進，中國內(nèi)地會計準則的修訂也在和國際會計準則持續(xù)趨同，在實物操作中也會減少因準則適用的不同帶來的轉(zhuǎn)換成本。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用中存在的問題

根據(jù)上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國上市公司中只有極少數(shù)企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，而這些企業(yè)在報表上雖然有了改進，但是在實際操作中，諸如獲取成本、披露內(nèi)容、稅務(wù)處理上也出現(xiàn)了許多問題，筆者就目前實操中面臨的一些問題歸納如下。

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值來源的可靠性問題

財務(wù)報告最基本的原則是真實地反映企業(yè)的財務(wù)信息，真實性原則依據(jù)各項報表數(shù)據(jù)來源的可靠性與計算的科學(xué)性，而公允價值計量與歷史成本計量的不同就在于數(shù)據(jù)源的計算方法及獲得方式上，歷史成本的獲得較為簡單且一目了然，而公允價值的取得方式根據(jù)可靠性不同分為三個層次，第一層次是最為可靠的方式即能夠獲得相同資產(chǎn)在活躍市場上的報價，第二層次是活躍市場中類似資產(chǎn)的報價、非活躍市場中相同資產(chǎn)報價，第三層次是不可觀察輸入值即企業(yè)對未來收益的估計。而我國目前尚無一個成體系的、開放的房地產(chǎn)交易平臺，導(dǎo)致在第一、二層級的取數(shù)上難免主觀性偏重，不利于數(shù)據(jù)的客觀性。

（二）公允價值計量披露不足

根據(jù)我國公允價值準則，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日應(yīng)披露以公允價值計量的資產(chǎn)金額及層次，如果是采用第二、三層輸入值還要披露相關(guān)描述性信息及估值技術(shù)。從目前已公布執(zhí)行公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市企業(yè)來看，部分企業(yè)在使用第二、三層次估值時，只披露了相關(guān)估值方法，并沒有披露所使用估值方法的參數(shù)信息及假設(shè)條件，采用收益法進行估值時，也沒有披露相關(guān)輸入的不可觀察輸入值的量化信息，有的企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境的影響，改變了原先的估值方法，沒有將變更的原因做出說明等。這些不充分的披露嚴重影響報表使用者的判斷，對決策結(jié)果有可能造成誤導(dǎo)，還有可能在出具報告時掩蓋了采用公允價值計量的真實目的。

（三）企業(yè)會計準則的指導(dǎo)性問題

我國投資性房地產(chǎn)會計準則規(guī)定企業(yè)可以選擇公允價值模式進行后續(xù)計量，只不過在選擇公允價值進行后續(xù)計量時有兩個必須同時滿足的條件，即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并能夠取得同類或類似的相關(guān)信息。在實際應(yīng)用中，首先準則中并沒有解釋活躍的房地產(chǎn)市場相關(guān)理論基礎(chǔ)，企業(yè)在運用準則時難免會根據(jù)自己的理解去執(zhí)行。其次是一旦對活躍的市場理解出現(xiàn)偏差，采用公允模式計量后不能再轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ?，在房地產(chǎn)市場處于上升期時，投資人期望普遍較高，企業(yè)估值較大，隨之企業(yè)愿意以公允模式計量，當(dāng)房地產(chǎn)市場降溫，商業(yè)地產(chǎn)競爭加大時，存在價值回落的風(fēng)險，進而影響企業(yè)的當(dāng)年利潤與投資性房地產(chǎn)的公允價值，根據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》（2018）指出，我國2018年將進入本輪房地產(chǎn)市場低點，市場整體呈下行態(tài)勢，在樓市調(diào)控政策“不放松”的大環(huán)境下，預(yù)示著房地產(chǎn)價格平穩(wěn)回落，基于此因素，企業(yè)在考慮計量方式時也不得不考慮未來市場的不確定因素給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

（四）公允價值計量涉及的稅務(wù)問題

1. 企業(yè)所得稅方面的問題

在成本模式下，企業(yè)在處理投資性房地產(chǎn)折舊時會計與稅務(wù)處理基本相同，但是在公允價值模式下，根據(jù)準則的規(guī)定投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，其賬面價值與公允價值變化記入公允價值變動損益，而會計上確認的此項損益在稅務(wù)上屬于未實現(xiàn)收入或支出，應(yīng)做納稅調(diào)減或調(diào)增處理，形成了遞延所得稅。既然會計上不計提折舊或攤銷，在繳納企業(yè)所得稅時可否扣除？在企業(yè)所得稅法上并沒有明確規(guī)定，這種稅法的模糊規(guī)定也會給企業(yè)帶來一定的稅務(wù)風(fēng)險。

2. 房產(chǎn)稅方面的問題

根據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)定，計征方式有從價和從租兩種方法，從價征收的計稅依據(jù)是房屋原值，從租計征的計稅依據(jù)是租金收入，以擁有投資性房地產(chǎn)最多的購物中心為例，已出租部分采用從租計征，空置及自用部分采用從價計征，會計上的公允價值并不是房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)。但是，當(dāng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，根據(jù)準則的規(guī)定，應(yīng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，由于在稅法上沒有做出明確的規(guī)定，在計征房產(chǎn)稅時會造成自用房產(chǎn)由于取得方式差異而采用不同的計稅基礎(chǔ)，造成房產(chǎn)稅稅負增加的情況。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在問題的原因分析

針對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的一些問題，總結(jié)出以下兩方面原因。

（一）內(nèi)部原因

從企業(yè)內(nèi)部角度去分析，有的企業(yè)之所以選擇公允價值計量，除了更加符合準則要求外，更重要的是出于財務(wù)報表及指標的需要。在報表使用者參考財務(wù)報告時，會受許多人為因素的影響，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)計算主觀性偏重，從而影響了報告的客觀性原則，在報表披露方面也由于主觀性偏多的原因，會出現(xiàn)披露信息不完善甚至不披露的現(xiàn)象。

（二）外部原因

從企業(yè)外部角度分析，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，相關(guān)的房地產(chǎn)交易價格并沒有完全公開，尤其是像投資性房地產(chǎn)這種大額交易價格數(shù)據(jù)較難捕獲，相關(guān)的會計政策及稅務(wù)政策還處于逐步摸索階段，相關(guān)實施的細則仍不清晰，企業(yè)在實際執(zhí)行過程中難免有過多的自身裁量權(quán)，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險的同時也增加了外部中介機構(gòu)的審計風(fēng)險。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的改進措施

針對投資性房地產(chǎn)在運用公允價值進行后續(xù)計量中產(chǎn)生的諸多問題，筆者從四個方面提出改進措施。

（一）加快建設(shè)數(shù)據(jù)共享平臺，提升會計信息質(zhì)量

根據(jù)我國會計準則關(guān)于公允價值計量的規(guī)定，應(yīng)優(yōu)先采用最可靠的第一層級的輸入值，由政府主導(dǎo)建立的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)共享平臺是未來采用公允價值計量的基礎(chǔ)。該平臺的建立可由住建委、稅務(wù)、評估中介等多部門參與，實現(xiàn)數(shù)據(jù)集成共享，實現(xiàn)一個公平、公正、公開的活躍的房地產(chǎn)網(wǎng)上交易、查詢平臺。這樣做的目的，首先可降低評估中介及需求企業(yè)對公允價值的獲取成本，企業(yè)在利用平臺進行估值時，可以有可靠的數(shù)據(jù)來源并有依可查。其次是通過公開的房地產(chǎn)交易信息平臺，可促進估價中介機構(gòu)在操作時更加嚴謹，更有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，防止房地產(chǎn)泡沫，預(yù)防房價高估風(fēng)險。最后，通過先進的互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)共享等技術(shù)的加持，政府部門可以加強監(jiān)控房地產(chǎn)交易信息的同時對交易數(shù)據(jù)進行分類，為日后房地產(chǎn)稅的開征所運用的批量估值技術(shù)做好相關(guān)技術(shù)儲備工作。

（二）加強公允價值信息披露工作

采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，由于估值數(shù)據(jù)計算的條件較多，為方便報表使用者閱讀信息，企業(yè)應(yīng)采用統(tǒng)一的估值技術(shù)并就估值技術(shù)的方法進行簡要說明，在使用二、三層級輸入值時，應(yīng)該就其輸入數(shù)值的假設(shè)條件及計算依據(jù)進行詳盡的披露，包括每一個投資性房地產(chǎn)的位置、新舊程度等重要信息，尤其是在采用收益法進行估值時，涉及未來的租金趨勢要有企業(yè)管理層對未來收益戰(zhàn)略方針的闡述，并就所闡述的戰(zhàn)略方針及未來收益做出承諾。針對購物中心估值時，應(yīng)披露未來商場的租賃信息，考慮到商業(yè)機密的原因，租賃信息建議可不披露每一單體商戶，但應(yīng)披露商場內(nèi)各業(yè)態(tài)的未來收益情況，對于未來承諾與實際相差較大的，應(yīng)有相關(guān)制度進行約束。披露信息如果故意隱瞞重要信息或不按規(guī)定為詳盡披露的，政府監(jiān)管部門應(yīng)有相應(yīng)的處罰措施，如果造成因故意隱瞞重要信息而給報表使用者造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)追究相關(guān)責(zé)任人員。

（三）加快制定公允價值計量的實施細則

在充分考慮市場環(huán)境發(fā)展成熟度下，應(yīng)加緊制定公允價值計量的實施細則。首先，可以比照國際會計準則的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量均采用公允價值模式，如采用成本模式，應(yīng)闡述不采用公允價值的原因。其次，應(yīng)在準則中進一步明確活躍的房地產(chǎn)交易市場的類型，必要時可進行列舉，提高準則的可操作性。最后，完善非活躍房地產(chǎn)市場關(guān)于投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用準則，規(guī)范統(tǒng)一的估值技術(shù)，使準則的適用范圍可以覆蓋到不同的市場環(huán)境下。

（四）完善相關(guān)稅收政策

上文中提到我國的企業(yè)所得稅法并未對公允價值計量能否扣除折舊費給予明確的規(guī)定，各地方稅務(wù)局的答復(fù)也不統(tǒng)一。但根據(jù)有關(guān)文獻的測算結(jié)果顯示，不論折舊費按期扣除還是資產(chǎn)處置時一并計算，兩種情況對企業(yè)所得稅的影響是一致的，只不過是時間的問題。如果按期計提折舊并在應(yīng)納稅所得額中抵減，形成遞延稅款。在當(dāng)前優(yōu)化營商環(huán)境以及減稅降費的大背景下，可在規(guī)定中明確企業(yè)可自行選擇是否計提折舊并扣除，但一經(jīng)選定就不能變更，這樣對于納稅人來說，可以根據(jù)自身的情況進行適當(dāng)?shù)幕I劃。

在房產(chǎn)稅方面，其計稅依據(jù)通常是房產(chǎn)的價值，但是由于較早時房地產(chǎn)市場不發(fā)達，對投資性房地產(chǎn)出租部分采用從租計征房產(chǎn)稅，自用部分采用從價計征兩種征收方式，這種征收方式存在諸多弊端，例如對于商業(yè)地產(chǎn)而言，簽署的合同均為使用面積，當(dāng)除去商戶使用面積后再減掉辦公用面積后剩下的均是公共區(qū)域面積，會面臨從價計征，這樣會導(dǎo)致在同一個區(qū)域內(nèi)從價從租雙重征收，導(dǎo)致企業(yè)稅負加重，另外，根據(jù)上面提到的出租面積在公允價值模式下轉(zhuǎn)為自用時會以公允價值從價計征房產(chǎn)稅，導(dǎo)致在不同核算方法下計稅依據(jù)的不同，給企業(yè)造成困擾。建議在政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)交易平臺及市場發(fā)展成熟時，統(tǒng)一采用以公允價值計量的從價計征，一是有利于稅基的統(tǒng)一;二是可從稅收方面防止高估房產(chǎn)價值。

五、結(jié)語

通過本文的分析，在現(xiàn)階段可以從上面所闡述的四個技術(shù)層面解決公允價值計量方面的痛點問題，除此之外在公允價值的應(yīng)用中我們還應(yīng)該關(guān)注各方的協(xié)調(diào)運作，包括對財務(wù)人員的持續(xù)宣貫及培訓(xùn)、評估行業(yè)的制度完善等。在全面推行公允價值之前，還應(yīng)研究是否可以暫時進行成本與公允模式雙軌并行機制，公允為主成本為輔，以期能形成一整套的公允價值核算體系，保證企業(yè)資產(chǎn)的安全，從而促進公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

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（作者單位：中糧置地北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司）