預(yù)約合同的違約責(zé)任

摘? 要：將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為本約合同，而約定訂立本約的合同，稱為預(yù)約合同。因預(yù)約合同產(chǎn)生大量糾紛，本文以案例形式分析探討預(yù)約合同任何認(rèn)定違約，違約責(zé)任如何承擔(dān)。

關(guān)鍵詞：民法典;預(yù)約合同;違約責(zé)任;認(rèn)定

1、前言

所謂預(yù)約，或稱為預(yù)備性契約，是指當(dāng)事人約定為在將來一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成的允諾或協(xié)議?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱：《民法典》）第四百九十五條當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。預(yù)約合同在實(shí)務(wù)中廣泛發(fā)生，但是對(duì)于預(yù)約合同如何認(rèn)定？預(yù)約合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式等重要問題并沒有明確的法律規(guī)定。

2、預(yù)約合同在實(shí)務(wù)中存在的問題

預(yù)約合同違約責(zé)任在實(shí)務(wù)上主要有以下幾個(gè)問題：（1）預(yù)約合同違約責(zé)任的概念及應(yīng)用范圍，怎樣的情形下可以使用預(yù)約合同，這個(gè)內(nèi)容法律并未明確說明;（2）預(yù)約合同的法律效力認(rèn)定，預(yù)約合同究竟是應(yīng)具有磋商效力還是締約效力，其對(duì)雙方當(dāng)事人的約束與締約自由原則之間的平衡應(yīng)當(dāng)如何處理;（3）預(yù)約合同的違約責(zé)任形式及其適用的范圍應(yīng)當(dāng)如何規(guī)范，《民法典》中并未說明，實(shí)際履行是否可以適用于預(yù)約合同的違約責(zé)任以及賠償損失的范圍，在預(yù)約合同中是以期待利益為界還是以信賴?yán)鏋橐罁?jù)并無明確規(guī)定。

3、司法現(xiàn)狀

下面，僅以四川省成都市中級(jí)人民法院2019年度審理的商品房預(yù)約合同糾紛為例，分析在成都市發(fā)生的商品房預(yù)約合同糾紛的司法實(shí)踐。

【例1】（2019）川0116民初566號(hào)何修輝、李霞等與成都市景發(fā)投資有限公司商品房預(yù)約合同糾紛一審民事判決書，法院認(rèn)為買受人在簽訂正式合同時(shí)，出賣人提出了超出認(rèn)購協(xié)議書約定內(nèi)容之外的簽約要求，導(dǎo)致雙方對(duì)其增加的要求未能達(dá)成一致意見，最終沒有簽訂本約。

最終法院判定買受人無權(quán)要求出賣人返還定金，誠(chéng)意金因商品房買賣合同最終未簽訂，因此應(yīng)退還給買房者。

【例2】（2019）川0116民初152號(hào)王菊與聶成年、周亞蘭商品房預(yù)約合同糾紛一審民事判決書買受人與出賣人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同》，后因賣房人根本違約，案涉合同客觀上履行不能，判定賣房人返還已收定金及購房款，并按照預(yù)約合同約定承擔(dān)合同總金額20%的違約金。盡管在預(yù)約合同中約定約定房屋市場(chǎng)價(jià)的差額損失由違約方賠償，但法院認(rèn)為該損失系預(yù)期可得利益，并不是實(shí)際損失，在衡量其數(shù)額時(shí)，法院綜合考慮本合同僅部分履行的情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，對(duì)于買受人主張除違約金以外的賠償，因證據(jù)不足對(duì)超出違約金約定數(shù)額的損失不予支持。

【例3】（2019）川0112民初15號(hào)唐慶樂、四川錦豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書

出讓人與買受人簽訂《商品房訂購協(xié)議》后，因出讓人原因未簽訂本合同，法院判定出讓人退還定金，并結(jié)合定購合同履行情況、合同約定的違約責(zé)任、被告的過錯(cuò)程度和該地區(qū)房?jī)r(jià)確實(shí)存在增幅的實(shí)際，酌情確定出讓人向買受人支付4萬元的違約賠償金。

【例4】（2018）川0108民初6710號(hào)賀明、張艷、成都宜華置業(yè)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛一審民事判決書

出讓人與買受人簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》后，因簽訂本合同時(shí)未能就合同內(nèi)容達(dá)成一致，買受人拒絕簽署，并起訴出讓人要求退還定金。因法院當(dāng)認(rèn)定買受人在充分知悉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容的前提下自愿與出讓人簽訂的《認(rèn)購書》，故其以未締約系因不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由主張退還定金的主張缺乏事實(shí)和法律的依據(jù)，法院未予支持。

4、分析：

結(jié)合其他論文調(diào)查結(jié)果以及通過裁判文書網(wǎng)查詢數(shù)據(jù)可知，1.法院在要求違約方承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任時(shí)大都不會(huì)以繼續(xù)履行的方式。原因包括違反當(dāng)事人意思自治，繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)合同目的，已經(jīng)失去了簽訂本合同的前提條件等。本文認(rèn)為預(yù)約合同中，如果包含本約的必要條款，應(yīng)當(dāng)在不損害當(dāng)事人合法權(quán)益的情況下適用實(shí)際履行。反之，在預(yù)約合同中，倘若預(yù)約合同本身存在漏洞，如缺少締結(jié)本約必要的要件，且無法運(yùn)用合同漏洞填補(bǔ)規(guī)則的情況下，即便雙方已約定締結(jié)本約但當(dāng)事人的真實(shí)意思表示難以在合同中獲得，在這種情況下，出于對(duì)合同自由原則的尊重，強(qiáng)制履行不應(yīng)當(dāng)?shù)靡赃m用。2.違約方承擔(dān)違約金的損失大都是法院酌定判定，判斷標(biāo)準(zhǔn)包括守約方舉證證明受到損失的金額、雙方的過錯(cuò)程度、合同履行情況等，但是大都偏保守，比起違約責(zé)任更偏向于締約過失責(zé)任。

關(guān)于預(yù)約的法律效力，理論上存在著“必須磋商說”、“應(yīng)當(dāng)締約說”、“內(nèi)容決定說”、“視為本約說”四種，最高人民法院傾向于“應(yīng)當(dāng)締約說”，即“預(yù)約訂立后，預(yù)約雙方須依誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商，除不可歸責(zé)于雙方的事由外，應(yīng)當(dāng)締結(jié)本約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任”。民法的誠(chéng)實(shí)信用原則被稱為民法的帝王條款，但是司法實(shí)踐中，違反預(yù)約合同的違約者并沒有損失多少，違約的低成本帶來的高收益使得他們?cè)谶`約時(shí)并不會(huì)三思而后行。近幾年，各地房?jī)r(jià)快速上漲，催生了很多出賣人在簽訂預(yù)約合同后因房?jī)r(jià)上漲而反悔，一房二賣的情況，對(duì)于前一購房者的救濟(jì)，大部分法院依舊本著填平的規(guī)則，要求守約方提出自己受到損失的證據(jù)，即便在預(yù)約合同已經(jīng)明確違約責(zé)任的前提下，仍舊是酌定確定違約金。本文認(rèn)為這一做法與誠(chéng)實(shí)信用原則相違背。

5、結(jié)語

5.1《民法典》對(duì)于預(yù)約合同的法律地位有了進(jìn)一步的明晰，其明確指出“當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”。但是，在《民法典》中，對(duì)于合同違約責(zé)任的規(guī)范太過籠統(tǒng)，并未明確規(guī)定預(yù)約合同違約責(zé)任承擔(dān)的可適用范圍與適用規(guī)則。且其僅將預(yù)約合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式限制為違約責(zé)任和賠償責(zé)任，但是對(duì)于一般合同中的幾項(xiàng)常規(guī)違約責(zé)任的承擔(dān)方式未加以具體說明。

5.2預(yù)約合同違約責(zé)任的完善對(duì)策在預(yù)約合同實(shí)踐的廣泛應(yīng)用與其在立法中的空白之間的矛盾日益沖突的今天，當(dāng)務(wù)之急是從法律上明確預(yù)約合同的概念，并對(duì)預(yù)約制度加以建立完善。從目前實(shí)務(wù)的需求來說，預(yù)約合同的立法規(guī)定，可以考慮規(guī)范以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）明確預(yù)約合同的內(nèi)涵。目前預(yù)約合同以不同類型的“意向書”“預(yù)購協(xié)議”等面目出現(xiàn)在實(shí)踐中，但對(duì)于其具體的范圍，應(yīng)當(dāng)給予其以類型化的規(guī)定。相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)在分則當(dāng)中，還是將其作為一種特殊合同形式加以特別規(guī)定，并沒有定論，也難以在現(xiàn)存法律規(guī)定中找到對(duì)應(yīng)的選擇，因此，需要通過立法加以厘清。

（2）明確預(yù)約合同的法律效力。目前，對(duì)預(yù)約合同的效力，無論是理論界還是實(shí)務(wù)界都沒有明確的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。因此法官只能引用法理加以斷案，導(dǎo)致法官在審理此類案件時(shí)主觀選擇范圍過大，造成當(dāng)事人的利益失衡。因此明確預(yù)約合同的效力，將預(yù)約合同的生效要件和禁止性事項(xiàng)寫入法律，規(guī)范從主觀與客觀方面去對(duì)當(dāng)事人訂立合同的效力加以認(rèn)定的條件，就可以加強(qiáng)法律的可預(yù)測(cè)性的同時(shí)減少司法資源的浪費(fèi)。

（3）厘清預(yù)約合同的違約責(zé)任。實(shí)際履行、損害賠償、解除合同與定金罰則在預(yù)約合同的應(yīng)用中都處于較為混亂的狀態(tài)。明確違約責(zé)任承擔(dān)所適用的具體情形，例如，損害賠償范圍的認(rèn)定上，可以約定具體適用的情形來區(qū)分是以信賴?yán)鏋榻邕€是以期待利益為界，給出幾項(xiàng)具體適用的標(biāo)準(zhǔn)。并用指導(dǎo)案例的形式將其規(guī)范化。并且在法律規(guī)定中區(qū)分當(dāng)事人對(duì)預(yù)約合同效力的約定可作為其效力認(rèn)定的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陸青：《〈買賣合同司法解釋〉第2條評(píng)析》，載《法學(xué)家》2013年03期。

[3]黃薇主編：《中華人民共和國(guó)民法典釋義》，法律出版社2020年版。

作者簡(jiǎn)介：張婷婷（1990.10—），女，新疆石河子人，成都市雙流區(qū)四川大學(xué)非全日制法律碩士碩士研究生