房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的分析與探究

杜連慧

摘要：房地產(chǎn)中介在我國(guó)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。與其他新興服務(wù)業(yè)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)成熟度提高、競(jìng)爭(zhēng)程度加劇以及新技術(shù)運(yùn)用普及等因素的發(fā)展變化，將經(jīng)歷一個(gè)由小到大、由弱到強(qiáng)、由分散到整合，由混亂到有序的漸進(jìn)的發(fā)展過程，從而為其依附的整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和產(chǎn)業(yè)層次的提高，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。本文僅就以貝殼找房為對(duì)象，研究目前房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中存在的問題并提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)營(yíng)模式；貝殼網(wǎng)

一、貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式存在的問題

（一）貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略存在的問題

高風(fēng)險(xiǎn)、高投資的問題

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀是：月成交逐月攀升至調(diào)控以來最高水平，品牌項(xiàng)目突出，大型知名項(xiàng)目成交顯著，受市場(chǎng)熱捧。商品住宅簽約均價(jià)走勢(shì)總體上呈上升趨勢(shì)。而未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)是：供需回落，均價(jià)總體持穩(wěn)。由于中國(guó)還處于發(fā)展中階段，各項(xiàng)措施及市場(chǎng)狀況不夠穩(wěn)定，現(xiàn)有市場(chǎng)狀況有些混亂，因此為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）貝殼找房經(jīng)營(yíng)模式存在的問題

客戶服務(wù)問題

（1）解決B端和B端的矛盾：小型中介常因房源、客源有限陷入信息孤島。鏈家早已借助線上和線下管理系統(tǒng)，建立了經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（即ACN 網(wǎng)絡(luò)）。其核心在于，把整個(gè)服務(wù)鏈條細(xì)化，然后根據(jù)經(jīng)紀(jì)人在各個(gè)環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)率進(jìn)行分傭，從而使分傭機(jī)制趨于均等化。貝殼租房通過前期的用戶調(diào)研發(fā)現(xiàn)押金退還不及時(shí)、租期內(nèi)漲價(jià)、租期提前終止等現(xiàn)象是用戶在租房時(shí)面臨最棘手也是最頻繁的問題，而各品牌公寓對(duì)于此類問題的界定、解決方案也大相徑庭。

（2）解決B端和C端的矛盾：網(wǎng)絡(luò)找房最大的痛點(diǎn)在于“安全感”，貝殼聯(lián)合優(yōu)客逸家、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂乎、同創(chuàng)、城家、灣流等10家品牌公寓成為首批貝殼租房品質(zhì)聯(lián)盟成員。聯(lián)盟第一期啟動(dòng)“安心租住”計(jì)劃，針對(duì)租房用戶長(zhǎng)久以來的痛點(diǎn)發(fā)布四項(xiàng)“安心承諾”，分別是押金15日內(nèi)必退、租期內(nèi)漲價(jià)必賠、提前收房必賠、逾期入住必賠。解決用戶對(duì)業(yè)主的各種顧慮，提高了安全感也滿足了用戶大部分需求。

（1）和（2）在保護(hù)C端的同時(shí)也對(duì)B端做出一定的保障，讓商家放心面對(duì)用戶的問題，也讓用戶放心面對(duì)商家。也是目前通過互聯(lián)網(wǎng)手段達(dá)成交易的安全核心問題，不管是用戶還是業(yè)主，都希望有個(gè)信得過的平臺(tái)來幫助自己達(dá)成目的的同時(shí)無任何糾紛問題。

二、貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式策略優(yōu)化建議

（一）貝殼找房發(fā)展戰(zhàn)略和優(yōu)化建議

市場(chǎng)評(píng)估優(yōu)化

市場(chǎng)評(píng)估是專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)通過一定的方法對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，終給出的價(jià)格。在二手房交易中，評(píng)估價(jià)通常為房屋成交價(jià)的7～9成左右。銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)的多少來放款，評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會(huì)小很多。

（1）區(qū)域地段。好的區(qū)域地段會(huì)影響二手房的定價(jià)，好的區(qū)域地段包含成熟的交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套，以及良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境都是房屋價(jià)格的加分項(xiàng)，近期購(gòu)房者對(duì)于教育資源尤為重視，畢竟每個(gè)家長(zhǎng)都想孩子有一個(gè)美好的未來。

（2）品牌小區(qū)。品牌小區(qū)會(huì)影響二手房的定價(jià)，小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)的好壞，對(duì)房屋成交的影響也是相對(duì)比較明顯的。近年來消費(fèi)者從物質(zhì)需求逐漸轉(zhuǎn)向精神享受，由居家離工作地點(diǎn)近這類簡(jiǎn)單需求，轉(zhuǎn)變?yōu)樾^(qū)綠化高、衛(wèi)生整潔環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)好等。

（3）房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的能延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。所購(gòu)房源是否配有車位，也會(huì)影響二手房的價(jià)格。

（二）貝殼找房經(jīng)營(yíng)模式策略優(yōu)化建議

客戶服務(wù)優(yōu)化

用戶：58同城的用戶群體非常廣泛，房產(chǎn)只是其中之一，并在58公開了個(gè)人信息后會(huì)導(dǎo)致極大可能被后續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行騷擾，對(duì)比注冊(cè)58，安居客，房天下，貝殼，鏈家的使用來看，其中58和安居客的騷擾率幾乎達(dá)到了百分百，房天下弱低，鏈家與房天下差不多。對(duì)比之下貝殼租房半個(gè)月左右并沒有發(fā)生任何騷擾事件可說讓用戶非常有好感度了。大部分的房產(chǎn)都需要注冊(cè)登錄之后才看得見經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)系方式，在看見經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)系方式的同時(shí)，在線聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人也難以維持溝通狀態(tài)，最直接的方式就是打電話，而大多數(shù)為假消息。貝殼提供在線及電話咨詢，在線咨詢回復(fù)時(shí)間平均一分鐘，電話接聽真實(shí)率百分百，保證了及回復(fù)用戶的及時(shí)性。

結(jié)論

新大陸在崛起、舊大陸在沉沒，地產(chǎn)中介行業(yè)多年積累的弊病，終于等到變革的這一天。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)公司身居流量上游，只想躺著賺錢，線下能力極弱，沒有意愿和能力主導(dǎo)這場(chǎng)在居住服務(wù)領(lǐng)域的深刻變革，而中介服務(wù)機(jī)構(gòu)只有出現(xiàn)一位線下線上能力都兼修的強(qiáng)有力的領(lǐng)袖主導(dǎo)，方能完成這場(chǎng)載入史冊(cè)的劇變。

貝殼找房做的是價(jià)值觀生意，把貝殼多年積淀的“真經(jīng)”共享給行業(yè)，是貝殼創(chuàng)立的初衷。“對(duì)用戶好”是核心理念，也是生態(tài)中各方發(fā)生利益沖突時(shí)用來評(píng)判的唯一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

作為技術(shù)驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)平臺(tái)，貝殼找房正以數(shù)字化推動(dòng)居住服務(wù)業(yè)變革和產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，重構(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，塑造新居住生態(tài)圈。

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