我國房產(chǎn)稅改革研究

摘 要：本文梳理了房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點情況，比較兩地方案內(nèi)容的異同之處，并對試點效應進行分析與評價。目前，房產(chǎn)稅改革面臨著來自法理、地方政府、公眾和評估制度等方面的障礙，亟需完善機制體系。本文進一步分析了開征房產(chǎn)稅將對住房市場、個人、地方政府和地區(qū)發(fā)展可能產(chǎn)生的影響，并對此提出了相關建議。

關鍵詞：房產(chǎn)稅;改革;影響

1房產(chǎn)稅改革試點現(xiàn)狀

1.1上海、重慶房產(chǎn)稅試點改革背景

近年來，我國房地產(chǎn)市場升溫明顯，部分城市房價持續(xù)高漲，嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康運行，并且不利于我國的收入分配公平。房產(chǎn)稅被視為平抑房價、降溫房地產(chǎn)市場熱度的重要手段。選擇上海和重慶兩個城市作為試點，主要考慮到分別在一線、二線代表城市推行房產(chǎn)稅改革方案，以便為全國推行房產(chǎn)稅提供經(jīng)驗與參考。上海作為一線城市代表，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛、房價高企;重慶則是我國重要的二線城市，人口密集，是西南地區(qū)經(jīng)濟中心，也就有較強代表性[1]。

1.2上海、重慶試點方案內(nèi)容及對比

上海與重慶的房產(chǎn)稅具體征收方法由當?shù)厝嗣裾贫ǎ桨赣邢嗤幰惨嬖诓町悺９餐幱袃傻鼐饕槍π沦徸》空鞫?，均將房地產(chǎn)市場交易價格作為征稅依據(jù)，稅率均采用的是差別化的比例稅率，稅收收入均用于保障性住房和公租房的建設上，免稅面積都比較大。兩地方案的差別也較明顯，在試點范圍上，上海的試點范圍更加廣泛，而重慶僅對主城九區(qū)征收。征收對象方面，上海的征稅對象范圍更大，而重慶偏重對高檔住房，并考慮存量住房的征收。稅率設置也存在差異，上海的稅率設置只有兩級，較低且更為平緩，而重慶設置了三級，相當于全額累進稅率。從稅收優(yōu)惠政策來看，上海的稅收優(yōu)惠政策更豐富，并融入了人才引進的理念，更具人性化。

1.3上海、重慶試點的效應分析及評價

兩地的房產(chǎn)稅試點反映出許多不足。征稅范圍過窄，課稅范圍仍比較模糊;計稅依據(jù)不科學，以住房交易價格作為計稅依據(jù)的方式限制了其杠桿作用的發(fā)揮，不盡合理;稅率設計不合理，存在稅率設置偏低的問題，同時差別化的比例稅率也存在不足;免稅面積設置不科學，容易出現(xiàn)政策漏洞，免征細則還需完善。征收房產(chǎn)稅目前仍處于初期探索階段，征收效果并不理想。首先，對地方財政調(diào)節(jié)并不明顯，財政收入增加有限，無法讓地方政府擺脫土地財政。其次，個人房產(chǎn)稅對房價調(diào)控影響微弱，開征房產(chǎn)稅對房價的平抑作用并沒有凸顯。再者，房產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)收入分配的公平功能有限，試點方案征收群體有限，稅率偏低，免稅面積較大，難以通過征收房產(chǎn)稅達到縮小貧富差距、實現(xiàn)社會公平的目的。

2我國全面開征房產(chǎn)稅的阻力與挑戰(zhàn)

2.1房產(chǎn)稅征收法理上的阻力

房產(chǎn)稅的開征，既需要理論依據(jù)，也需要法律依據(jù)。從理論依據(jù)來看，試點城市的實施效果表明房產(chǎn)稅改革對于調(diào)節(jié)房價下降的作用并不是十分明顯，個人之間的財富差距并未因此而縮小，所以對于房產(chǎn)稅開征的理論依據(jù)還有待商榷。從法律依據(jù)上來看，不少學者質(zhì)疑房產(chǎn)稅開征的合法性，目前征收房產(chǎn)稅依靠的是《房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例僅得到了國務院常務會議的批準，其法律效力有待商榷。房產(chǎn)作為私人財產(chǎn)，憲法中明確了所有權人對私有財產(chǎn)的權利，國家對個人私有的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅引發(fā)了民眾的質(zhì)疑[3]。

2.2地方政府積極性不強

在現(xiàn)有稅收分配制度下，地方政府只有征收權，分配到的稅收額較少，因此各級政府對房產(chǎn)稅改革積極性不強。同時，地方政府對土地財政的過度依賴，已成為推進房產(chǎn)稅改革的最大阻力。地方政府長期依賴的“土地財政”，金額高、使用自由，而稅收收入屬于預算內(nèi)收入，沒有自由裁量權。此外，房產(chǎn)稅是直接稅，稅收痛苦指數(shù)高，納稅人遵從程度低，勢必會受到地方政府的排擠和阻撓[4]。

2.3科學制度體系和稅基評估體系亟待建立

房產(chǎn)稅征收關乎眾多百姓的財富，它的征收必須要科學、公平、合理，必須要建立科學的制度體系和完善的評估機制，但目前這兩方面都還不完善，無法滿足大量的評估房產(chǎn)和計稅征稅的需要。從稅收制度設計層面看，亟需界定清楚課稅對象，明確征稅范圍，完善稅率設計，簡化征稅程序。從評估房產(chǎn)角度看，大數(shù)據(jù)庫的建立刻不容緩，相關人才資源亟待擴充，評估標準和反饋機制應得到明確。

3全面開征房產(chǎn)稅的影響分析

3.1對住房市場的影響

房產(chǎn)稅對于房價的影響究竟如何，學者們從不同角度提出了各自看法。筆者認為，政策出臺初期，房產(chǎn)稅對群眾心理會產(chǎn)生消極影響，將會對成本和收益進行審慎權衡，投資群體的投資需求和居民的改善性住房需求會有所下降，這將改變市場供求關系，供大于求使得房價略有下跌。但從抑制房價的角度講，房產(chǎn)稅的作用將不會是長期的。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，住宅房地產(chǎn)的剛性需求仍然很大，發(fā)達地區(qū)的樓市依舊是供不應求的局面，開征房產(chǎn)稅對房價上漲的趨勢不會造成太大影響，依靠房產(chǎn)稅扭轉房價上漲的趨勢并不現(xiàn)實。

3.2對個人的影響

征收房產(chǎn)稅將對剛性需求者、投資者、租客將產(chǎn)生不同的影響。房產(chǎn)稅對剛性需求者的影響較小，對于未超過基本居住需求的普通群眾而言，房產(chǎn)稅并不會對其造成負擔。但對于居住面積較大的業(yè)主或者高檔住宅的群體來說，稅收負擔明顯，但該群體收入較高，生活并不會對其造成太大影響[5]。房產(chǎn)稅將有效抑制炒房者的投資熱情，因房產(chǎn)稅會增加住房的持有成本，降低投資收益，在一定程度上減弱房地產(chǎn)市場的上漲預期，從而減少投資。征收房產(chǎn)稅也會使承租人租房成本將增大。雖然，房產(chǎn)稅的征收對象并不是該群體，但是房東會通過提高房租來將稅收壓力轉嫁給租房者，因此承租者很可能成為房產(chǎn)稅的實際承擔者，很可能增大其生活壓力，導致生活品質(zhì)下降。

3.3對地方政府和地區(qū)發(fā)展的影響

房產(chǎn)稅改革有助于緩解地方政府的財政壓力，提高公共財政和資源配置效率，有助于保障房等公共事業(yè)建設和發(fā)展。與此同時，業(yè)主考慮到房產(chǎn)保有成本，會將手中閑置房產(chǎn)出租或出售，這對于二手房和租賃市場都是很好的發(fā)展契機，整個社會的住房資源利用率將得到提升。房地產(chǎn)投資市場的降溫，可以改變目前房地產(chǎn)市場泡沫嚴重的現(xiàn)狀，削弱住房的投資屬性增強其使用屬性。對整個市場而言，社會資金的流向?qū)⒏侠?，而不是大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，轉而進入其他行業(yè)領域，進一步優(yōu)化我國經(jīng)濟結構。

4未來改革方向

黨的十九大提出要建立長效機制，為了建立房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制，關于房產(chǎn)稅到底如何征本文提出以下建議。一是厘清各稅種關系，平衡納稅人稅務負擔。房產(chǎn)稅征收前，必須厘清各稅種之間的關系，確定征收依據(jù)，明確法律制度，避免重復計稅，減輕居民生活壓力。二是因地制宜，制定合理征收標準。不同地區(qū)發(fā)展水平差距明顯，房地產(chǎn)市場分化明顯。制定房產(chǎn)稅征收細則須結合當?shù)貙嶋H情況，合理確定稅率、稅基、免稅條件等。三是規(guī)范房產(chǎn)稅的使用，做到透明、公開、合理、高效。房產(chǎn)稅將是地方政府一項可觀的收入，如何利用好該筆資金至關重要，除了投入保障房建設，還應投入老舊小區(qū)改造等領域，以提高全民生活質(zhì)量，進一步發(fā)揮房產(chǎn)稅在城市建設中的積極作用。

參考文獻：

[1]李瑤.房產(chǎn)稅改革的問題及對策[D].南昌：江西財經(jīng)大學，2018.

[2]張怡，閆晴.基于生存權保障的房產(chǎn)稅制改革：邏輯、價值及路徑——以上海市為例[J].財會月刊，2018（07）：166-171.

[3]張薇.我國房產(chǎn)稅改革的困境與出路[J].東北師大學報（哲學社會科學版），2016（01）：258-263.

[4]何文杰.土地出讓金對房地產(chǎn)稅法制的影響及改革研究[J].當代經(jīng)濟管理，2018，40（01）：92-97.

[5]奚衛(wèi)華.論住宅房產(chǎn)稅對購房者福利的影響[J].中央財經(jīng)大學學報，2011（07）：6-10.

作者簡介：

樓睿斐，女，1995.12，浙江人，碩士研究生，同濟大學經(jīng)濟與管理學院，公共管理。

（同濟大學經(jīng)濟與管理學院? 上海? 200092）