購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)研究

于健海

摘 要：在商品房市場(chǎng)中，不具備預(yù)售許可證的商品房?jī)r(jià)格一般低于同類的普通商品房?jī)r(jià)格，部分消費(fèi)者會(huì)基于便宜的價(jià)格選擇購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證的商品房。但購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證的商品房后，所購(gòu)房屋可能會(huì)因第三人向法院申請(qǐng)的執(zhí)行行為被查封、執(zhí)行，當(dāng)商品房消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)進(jìn)行訴訟時(shí)，開(kāi)發(fā)商企業(yè)已經(jīng)負(fù)債累累，不具備還款能力，導(dǎo)致消費(fèi)者遭受損失房款的后果。本文主旨在于探討購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出解決意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：無(wú)預(yù)售許可證商品房;購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn);司法實(shí)務(wù);購(gòu)房建議

引言：部分商品房消費(fèi)者購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證商品房時(shí)，其可能認(rèn)識(shí)到存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，但部分消費(fèi)者認(rèn)為：“花了錢，房子總不能被人搶走。”于是便基于該心理購(gòu)買房屋。購(gòu)房后，所購(gòu)房屋可能會(huì)因房屋開(kāi)發(fā)商債權(quán)人的執(zhí)行行為導(dǎo)致房屋被查封，最終導(dǎo)致房屋被執(zhí)行、拍賣。消費(fèi)者不止被訴訟所累，甚至徹底損失了積蓄一生的房款。本文首先對(duì)無(wú)預(yù)售許可證商品房的所有權(quán)及處分效力進(jìn)行分析，之后列明購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，最后提出購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)解決建議，望能夠幫助部分商品房消費(fèi)者擺脫訴累，減少損失。

一、無(wú)預(yù)售許可證商品房所有權(quán)的確立及處分效力

（一）所有權(quán)的確立

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》第六十一條及《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》的規(guī)定，結(jié)合各地方辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法規(guī)，開(kāi)發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí)無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)所開(kāi)發(fā)的商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：“ 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因未取得《商品房預(yù)售許可證》導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，故不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法基于不動(dòng)產(chǎn)登記而取得開(kāi)發(fā)房屋的所有權(quán)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十一條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！鄙唐贩块_(kāi)發(fā)企業(yè)雖然因未取得《商品房預(yù)售許可證》無(wú)法基于不動(dòng)產(chǎn)登記取得商品房所有權(quán)，但其可以基于合法開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房的事實(shí)行為取得商品房的所有權(quán)。

綜上所述，商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房享有所有權(quán)。

（二）處分的效力

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十二條規(guī)定：“處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！霸摲蓷l文規(guī)定與民法典第二編第一分編第二章第三節(jié)，上述第二百三十一條因事實(shí)行為取得物權(quán)的規(guī)定也在第三節(jié)當(dāng)中。即商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理登記，僅以開(kāi)發(fā)建設(shè)行為取得物權(quán)時(shí)，其對(duì)房屋的出售行為不發(fā)生物權(quán)效力。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！吧唐贩块_(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房后一直沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的，其與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同，即購(gòu)房者無(wú)法基于合同向商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)主張相關(guān)權(quán)利。

綜上所述，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十二條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的立法目的系為規(guī)制商品房市場(chǎng)中無(wú)預(yù)售許可證的商品房買賣行為，使得購(gòu)房者在購(gòu)房后，對(duì)案涉房屋既不享有物權(quán)，也無(wú)法基于合同對(duì)房屋享有專屬性債權(quán)，只能針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)享有締約過(guò)失的債權(quán)。

二、購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）清償順序不具有優(yōu)先性

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條第一款規(guī)定：” 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金;（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款;（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。”

商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者出售無(wú)預(yù)售許可證的商品房后進(jìn)行破產(chǎn)清算的，如上文所述，由于已售商品房的所有權(quán)為發(fā)生變動(dòng)，仍由開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，所以已售的商品房仍作為破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)作為清算。而購(gòu)房者對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)基于締約過(guò)失所有享有的賠償權(quán)利僅為普通破產(chǎn)債權(quán)，不具有優(yōu)先性。

綜上所述，購(gòu)房者購(gòu)買無(wú)商品房預(yù)售許可證的商品房后，如該商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)售房后破產(chǎn)清算的，購(gòu)房者可能面臨失去房屋，且無(wú)法追償全部購(gòu)房款項(xiàng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）無(wú)法對(duì)抗第三方的執(zhí)行行為

1.商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)人可以對(duì)無(wú)證房屋申請(qǐng)執(zhí)行

商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房過(guò)程中與其他單位或個(gè)人進(jìn)行資金拆借系常見(jiàn)現(xiàn)象，商品房建成后，如商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)出借方及時(shí)還款或失去還款能力，出借方有權(quán)通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)債權(quán)，并有權(quán)在訴前或訴中對(duì)債務(wù)人開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)行保全，待勝訴后對(duì)案涉房屋申請(qǐng)執(zhí)行，進(jìn)入司法拍賣程序。

根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函〉的通知》的規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人可以對(duì)無(wú)證房屋申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)房屋進(jìn)行執(zhí)行拍賣或者流拍抵債。之后再由法院向不動(dòng)產(chǎn)登記部門下發(fā)《協(xié)助執(zhí)行通知書》，不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)《協(xié)助執(zhí)行通知書》帶登記條件完成時(shí)為相關(guān)人員辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，該期間內(nèi)相關(guān)人員可基于法院的司法文書取得案涉商品房的所有權(quán)。

2.不具備預(yù)售許可證的購(gòu)房者無(wú)法對(duì)抗第三方的執(zhí)行行為

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定了商品房購(gòu)房者對(duì)抗法院執(zhí)行應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的三個(gè)條件，其中第一個(gè)條件就是具備有效的商品房買賣合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定了不具有預(yù)售許可證的商品房買賣合同無(wú)效，基于上述規(guī)定，不具備預(yù)售許可證的購(gòu)房者無(wú)法對(duì)抗第三方向法院申請(qǐng)的執(zhí)行行為。

雖然《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定了被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，對(duì)沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。但是，在司法實(shí)踐中，購(gòu)房者購(gòu)買不具有商品房預(yù)售許可證的房屋是否具有過(guò)錯(cuò)存在自由裁量的空間，并且該條款并未規(guī)定不得對(duì)房屋進(jìn)行執(zhí)行、拍賣。故購(gòu)房者依據(jù)該條款對(duì)抗第三方的執(zhí)行行為在部分地區(qū)的法院可能無(wú)法等到支持。

實(shí)際生活中，也存在部分商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)為了逃避向購(gòu)房人交付房屋的義務(wù)，與建筑商或者第三方虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系，偽造銀行資金流水記錄，進(jìn)行虛假訴訟，從而通過(guò)執(zhí)行程序?qū)⑸唐贩康乃袡?quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人之外的第三方，之后再進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。如上所述，由于購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的債權(quán)在企業(yè)破產(chǎn)法中屬于一般債權(quán)，沒(méi)有優(yōu)先性，所以追回購(gòu)房款的可能性非常渺茫，最終導(dǎo)致房財(cái)兩空的境地。

三、購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證商品房相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的解決建議

根據(jù)上文所述的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，本文不建議購(gòu)房人選擇購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證的商品房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條既然規(guī)定了購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證的商品房合同無(wú)效，就意味著立法主旨系不希望購(gòu)房人們選擇購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證的商品房。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！痹撧k法明確約束商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)禁止預(yù)售無(wú)商品房預(yù)售許可證的房屋。但實(shí)踐中，由于價(jià)格原因，無(wú)預(yù)售許可證的商品房交易不在少數(shù)。從購(gòu)房者的角度來(lái)看，因自身經(jīng)濟(jì)能力有限，又想盡早實(shí)現(xiàn)有房的夢(mèng)想，最終冒著較大風(fēng)險(xiǎn)選擇購(gòu)買無(wú)預(yù)售許可證的房屋也在情理之中，本文對(duì)購(gòu)房者提出部分購(gòu)房建議，望有所幫助。

首先，由于商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有預(yù)售許可證，所以房屋無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，在商品房買賣交易過(guò)程中，購(gòu)房人要與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，支付購(gòu)房款是建議通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式轉(zhuǎn)入企業(yè)對(duì)公賬戶，并要求商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具收據(jù)。其次，完成上述步驟后，立即到有管轄權(quán)的人民法院起訴商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)，訴訟請(qǐng)求為包括確認(rèn)合同無(wú)效及返還購(gòu)房款，并對(duì)所購(gòu)買的房屋進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全。最后，取得勝訴判決后或調(diào)解書后，對(duì)已經(jīng)保全的房屋進(jìn)行執(zhí)行，待流拍后再以房屋折抵執(zhí)行款，同而通過(guò)裁定取得房屋所有權(quán)。

上述建議雖然存在房屋拍出價(jià)格低于購(gòu)房款，最終購(gòu)房款無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)，但是該風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于房屋最終被執(zhí)行，且開(kāi)發(fā)企業(yè)失去償還能力的風(fēng)險(xiǎn)。且該建議僅為一家之談，僅希望對(duì)購(gòu)房的消費(fèi)者有所幫助，如有錯(cuò)誤，還望各方糾正。

結(jié)語(yǔ)

本文主要對(duì)無(wú)預(yù)售許可證商品房的物權(quán)變動(dòng)、合同效力及交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的論述，并給出了部分建議。最終還望商品房市場(chǎng)能夠得到有效的約束和規(guī)制，即限制了無(wú)預(yù)售許可證商品房的買賣，又能全面的保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。