淺析土地儲(chǔ)備制度的優(yōu)勢與不足

王建

臨沂市蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)社會(huì)公共服務(wù)中心，中國·山東 臨沂 276002

土地儲(chǔ)備制度；房地產(chǎn)；優(yōu)勢與不足

1 引言

土地作為一個(gè)城市或者一個(gè)地區(qū)發(fā)展的重要資源，是土地企業(yè)和人民關(guān)注的重點(diǎn)，由于土地沒有受到系統(tǒng)的管理，使得土地資源在城市里需求大于供給，在農(nóng)村供給大于需求，土地資源利用一旦失控，必然影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度可以解決土地資源不合理利用，解決土地買賣出現(xiàn)的矛盾，減少土地資產(chǎn)流失的現(xiàn)象，達(dá)到土地資源可持續(xù)發(fā)展的目的。

2 概述土地儲(chǔ)備制度

土地儲(chǔ)備是指中國各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。歷史上，首先出臺(tái)并實(shí)踐土地儲(chǔ)備制度的是荷蘭，之后土地儲(chǔ)備制度被廣泛推廣，瑞典、挪威、丹麥、英國、法國等歐洲國家也開始制定符合本國國情的土地儲(chǔ)備制度。再后來逐漸引導(dǎo)澳大利亞、加拿大、美國紐約和夏威夷、馬來西亞、韓國、中國臺(tái)灣、中國香港等國家和地區(qū)也嘗試開展了土地儲(chǔ)備。一些土地儲(chǔ)備制度運(yùn)轉(zhuǎn)良好的國家已經(jīng)經(jīng)過很長時(shí)間的沉淀，發(fā)展成為較為成熟的土地儲(chǔ)備制度，這一制度也帶動(dòng)了其經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展[1]。

3 土地儲(chǔ)備制度的不足

3.1 土地資源配置不合理

土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使得土地資源流動(dòng)受到限制，土地資源配置是完全由政府決定的，成為土地的供應(yīng)商，政府控制土地資源，導(dǎo)致市場自身優(yōu)化資源配置的功能失效，土地資源完全掌握在土地儲(chǔ)備中心手里，土地市場供需不平衡，使得城市土地都變成閑置場所。一些地區(qū)政府為了短暫提高GDP，追求表面政績，便投資實(shí)施許多建筑工程，占據(jù)多方土地，增加政府公共收入，導(dǎo)致土地資源大量浪費(fèi)。

3.2 影響企業(yè)間競爭

企業(yè)之間的核心要素就是競爭力，土地儲(chǔ)備制度是土地資源的配置方式之一，然而土地儲(chǔ)備制度的施行，會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、土地資本企業(yè)造成較大影響。土地儲(chǔ)備制度使得土地資源真正進(jìn)入市場的流通中，然而處于這一制度下，政府干預(yù)土地資源配置，導(dǎo)致買賣雙方都沒有充分的選擇，在此過程中打擊了企業(yè)在市場競爭中的意志。尤其這一制度提高了企業(yè)進(jìn)入市場的門檻，致使實(shí)力較小的企業(yè)無法在市場中存活，只能退出企業(yè)競爭的行列。土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的結(jié)果是導(dǎo)致市場中只留下了大企業(yè)，大企業(yè)與土地儲(chǔ)備中心共同壟斷土地市場，導(dǎo)致市場運(yùn)行規(guī)律被損壞。

3.3 影響政府地位

政府出臺(tái)土地儲(chǔ)備制度不夠完善，使得政府既宏觀調(diào)控土地市場，又參與到土地市場中，將市場自行運(yùn)轉(zhuǎn)的規(guī)律打亂，影響了各個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終影響老百姓的利益。各個(gè)國家現(xiàn)在倡導(dǎo)服務(wù)性政府，即政府不干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓市場這個(gè)“看不見的手”去運(yùn)轉(zhuǎn)。政府急于追求政績，又想提高土地收益，增加政府的公共收入，在此過程中政府所使用的方法看上去是在規(guī)劃土地資源，實(shí)則壟斷土地市場與土地拍賣市場，影響民生。這樣的做法不僅得不到人民的支持，反而會(huì)影響政府的權(quán)威地位。

3.4 破壞農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的重心轉(zhuǎn)向城市，大多數(shù)人進(jìn)入城市，使得農(nóng)村許多土地閑置，得不到有效合理利用。由于農(nóng)村土地受到各種制度的限制，不能夠進(jìn)行買賣或者轉(zhuǎn)租等方式獲取利益，農(nóng)村土地資源被長時(shí)間浪費(fèi)，沒有收益，農(nóng)民因此也無法通過農(nóng)業(yè)獲得自己的合法利益。政府利用各種手段將農(nóng)村閑置土地資源從農(nóng)民手中征收回去，農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵犯，之后會(huì)因?yàn)楦鞣N手續(xù)等原因，農(nóng)民的應(yīng)收的土地補(bǔ)償金也無法全部獲得，使得中國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)開始面臨嚴(yán)峻形勢[2]。

3.5 致使房價(jià)瘋狂增長

土地儲(chǔ)備制度施行后，政府為了實(shí)現(xiàn)土地最高收益，通過出售土地等方式提高土地價(jià)格，房地產(chǎn)等企業(yè)在開發(fā)土地過程中投資更多，土地價(jià)格上漲隨之房價(jià)也持續(xù)增長，最終由居民承擔(dān)房價(jià)上漲的結(jié)果。也有一些大企業(yè)占據(jù)土地進(jìn)行二手拍賣，從中獲得更高的利潤。

3.6 成本升高

因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度的不合理，導(dǎo)致其制度與法律規(guī)定沖突。因此，政府或者企業(yè)在收購?fù)恋貢r(shí)，會(huì)在支付流程、支付方式等方面發(fā)生一系列問題，最終提高土地利用成本。政府干預(yù)土地市場，給人民帶來極大的影響，得不到人民的支持，便會(huì)失去政府應(yīng)有的地位，權(quán)威性也會(huì)隨之下降，從而導(dǎo)致嚴(yán)重后果。土地利用成本增加，政府需要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)和成本去彌補(bǔ)土地利用成本升高的問題。

3.7 不穩(wěn)定因素增多

由于土地儲(chǔ)備制度發(fā)展沒有引導(dǎo)土地市場走向良性循環(huán)，導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)持續(xù)增長，這一結(jié)果承擔(dān)者便是買房的居民，他們需要支付超高的費(fèi)用，才能買到房子，極大的損壞了老百姓的利益，居民對(duì)此現(xiàn)象反響很高。城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地被政府征收走，大部分農(nóng)民都走進(jìn)城市，給城市帶來許多不確定因素。政府的一系列手段沒有得到人民的支持，會(huì)出現(xiàn)一些不確定社會(huì)因素，因此對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有影響。

4 土地儲(chǔ)備制度的優(yōu)勢

4.1 土地儲(chǔ)備制度日益完善

土地儲(chǔ)備制度自從發(fā)行以來出現(xiàn)各種問題，但是問題及時(shí)得到政府的處理，各方政府總結(jié)前期經(jīng)驗(yàn)，反思土地儲(chǔ)備制度的弊端，不斷地向利于國家且利于人民的方向探索，不斷地實(shí)踐檢驗(yàn)制度是否可行，最終由國家確立土地儲(chǔ)備制度，從而保障人民的利益，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長。

4.2 土地儲(chǔ)備制度機(jī)構(gòu)逐漸規(guī)范化

土地儲(chǔ)備制度創(chuàng)立初期，相關(guān)人員對(duì)于制度了解不夠，再加上地區(qū)差異，各個(gè)地方土地儲(chǔ)備制度機(jī)構(gòu)都有自己的形式，并不統(tǒng)一。在2012年12月，中國出臺(tái)確定收集土地儲(chǔ)備制度機(jī)構(gòu)名單，進(jìn)行統(tǒng)一管理，將各地土地儲(chǔ)備制度機(jī)構(gòu)性質(zhì)規(guī)范統(tǒng)一，極大的促進(jìn)了土地儲(chǔ)備制度的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而保障中國和人民的利益。

4.3 土地儲(chǔ)備制度可以對(duì)地方進(jìn)行有效監(jiān)管

土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施一般是在市、縣范圍內(nèi)，因此制度受到限制，政府無法直接進(jìn)行管理，使得土地儲(chǔ)備制度無法發(fā)揮其真正作用。政府收集錄制土地儲(chǔ)備制度機(jī)構(gòu)名單之后，才能直接了解各地土地儲(chǔ)備制度現(xiàn)狀，在出現(xiàn)任何問題時(shí)，可以進(jìn)行及時(shí)處理。有效監(jiān)管可以促進(jìn)土地儲(chǔ)備制度的正常發(fā)揮，使收益群體增加。

4.4 土地儲(chǔ)備制度發(fā)展推動(dòng)職能多樣化

出臺(tái)土地儲(chǔ)備制度是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控，在各個(gè)地區(qū)落實(shí)土地供應(yīng)政策，優(yōu)化存量土地資源配置，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地資源充分發(fā)揮其作用，通過資源合理配置提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。在國家重視推行土地儲(chǔ)備制度，使得土地儲(chǔ)備制度發(fā)展迅速，目前土地儲(chǔ)備制度已發(fā)展到全面參與舊城改造、土地利用供應(yīng)保障、調(diào)控土地市場、推動(dòng)城市建設(shè)等多個(gè)方面，尤為突出的是土地儲(chǔ)備較強(qiáng)的融資功能。職能的多樣化，加強(qiáng)了土地儲(chǔ)備制度與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各方面的聯(lián)系。

5 土地儲(chǔ)備制度發(fā)展的建議

5.1 科學(xué)規(guī)劃

明確把握土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，將土地儲(chǔ)備制度推向城鎮(zhèn)，讓經(jīng)驗(yàn)豐富的相關(guān)人員科學(xué)規(guī)劃土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，遵從中國推行的土地儲(chǔ)備制度，找到正確的發(fā)展方向，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，將工作重心轉(zhuǎn)移到合理分配土地資源上，規(guī)劃閑置土地，繼續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

5.2 建立城鄉(xiāng)分配機(jī)制

近幾年，中國不斷完善發(fā)展土地儲(chǔ)備制度，但是依然沒有將農(nóng)民的地位提升，相對(duì)于政府的權(quán)利，農(nóng)民依然屬于弱勢群體，不利于農(nóng)民的合法權(quán)益。建議政府遵循土地儲(chǔ)備制度建立城鄉(xiāng)收益分配機(jī)制，讓農(nóng)民收獲所擁有的土地增值收益，按照比例分配利潤的方法，保證農(nóng)民公平獲得土地增值收益。

5.3 提供有效保障

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)現(xiàn)在還沒有系統(tǒng)完整管理制度，導(dǎo)致還沒有廣泛的交流合作，也沒有官方的行業(yè)組織對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行業(yè)自律。應(yīng)該建立統(tǒng)一的管理體制，將各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)系起來，加強(qiáng)縣、市之間的組織聯(lián)系，完成從上到下完整的體系。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)行業(yè)自律，從而提高組織保障效率，為土地儲(chǔ)備制度發(fā)展打好基礎(chǔ)?，F(xiàn)在國內(nèi)收集的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)很多，基本每一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都存在一些問題，因此建立完整的系統(tǒng)，可以有效提高管理效率，為土地儲(chǔ)備制度健康發(fā)展提供有效的組織保障[3]。

6 結(jié)語

土地儲(chǔ)備制度從建立到現(xiàn)在已經(jīng)有24年了，土地儲(chǔ)備制度的建立是城市土地制度改革的一個(gè)創(chuàng)新，一直以來土地儲(chǔ)備制度在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及改革過程中占據(jù)重要地位。從土地儲(chǔ)備制度的開始建立到慢慢完善，逐漸解決了城市土地長期供應(yīng)不足、農(nóng)村土地長期閑置的問題，也減少了亂占耕地等現(xiàn)象，減緩了城市因土地?fù)頂D而出現(xiàn)的一系列企業(yè)矛盾，農(nóng)村閑置土地也得到合理規(guī)劃，使農(nóng)民收益。積極探索新的方向并完善土地儲(chǔ)備制度，為國家土地合理運(yùn)轉(zhuǎn)提供制度保障。