多層底層商業(yè)建筑改建工程的消防監(jiān)督探討

李寧

（江蘇省南京市建鄴區(qū)消防救援大隊(duì)，南京210000）

1 引言

在全國掀起新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮——底商開發(fā)，底商給開發(fā)商提供了一種全新的地產(chǎn)贏利模式，受到越來越多開發(fā)商的熱捧。然而，“危險(xiǎn)底商”火災(zāi)卻有大幅度增長勢頭，提升了消防監(jiān)督的難度?；诖耍疚木投鄬拥讓由虡I(yè)建筑改建工程的消防監(jiān)督問題進(jìn)行探討，為底商的消防監(jiān)督工作提供一些建設(shè)性的參考。

2 設(shè)有底商的多層建筑含義界定

在GB 50016—2014《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2018版）（簡稱《規(guī)范》）中公安部對底商進(jìn)行了界定，指的是住宅底部（地上）設(shè)有百貨店、副食店、儲(chǔ)蓄所等小型商業(yè)服務(wù)用房，層數(shù)不超過2層、每個(gè)分隔單元建筑面積不超過300m2。消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：采用耐火極限大于1.5h的樓板和耐火極限大于2.0h且不開門窗，洞口的隔墻與住宅和其他用房完全分隔，且和住宅的疏散樓梯和安全出口分別獨(dú)立設(shè)置。

多層民用住宅樓：一般層數(shù)為4～7層，高度低于27m的民用住宅，以居住為主，底層的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)不超過2層，1層和2層的總面積小于300m2，一般分布于主要干道和人數(shù)較多的社區(qū)。其防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按照《規(guī)范》中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的要求進(jìn)行分布。

多層商住樓：是指兼具居戶居住和商業(yè)營業(yè)雙重功能的建筑形式。多層商住樓的消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)層則需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定消防隱患的。

多層綜合樓：是指由2種或2種以上功能組成的公共建筑形式。綜合樓的用途搭配形式多種多樣，即可若干層作為辦公樓，若干層作為高級公寓或作為商場等。為此，應(yīng)基于建筑的結(jié)構(gòu)和形式，設(shè)置消防通道、防火間距、消防水源等。

《規(guī)范》1.0.4條規(guī)定了同一建筑物內(nèi)設(shè)置2種或2種以上功能場所時(shí)的防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。指出不同功能區(qū)域或場所應(yīng)設(shè)置防火分隔來防止火勢的蔓延。如住宅和商店組合；幼兒園、托兒所與辦公樓、寫字樓組合；飯店、服裝商場與住宅組合等。不同功能建筑的平面布局、防火間距、防火分隔、安全疏散、室內(nèi)外消防栓設(shè)置、火災(zāi)自動(dòng)預(yù)警系統(tǒng)、防排煙、自動(dòng)滅火系統(tǒng)等應(yīng)基于建筑的使用性能、火災(zāi)危險(xiǎn)性和建筑高度，按照相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行設(shè)置。同樣，對于相連建筑的防火間距、消防車道、消防用水應(yīng)按建筑的整體標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定。

基于商業(yè)需要，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的承租者和購買者會(huì)對商業(yè)建筑進(jìn)行改擴(kuò)建，變更后的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在規(guī)模、空間或用途上發(fā)生了一定的改變，與之相適應(yīng)的消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因改建而提升。在消防監(jiān)督規(guī)格不變的前提下會(huì)帶來較為突出的消防安全問題，給消防監(jiān)督帶來一些不確定的因素。

3 設(shè)有底商商業(yè)建筑的特點(diǎn)及其存在的問題

3.1 設(shè)有底商商業(yè)建筑的特點(diǎn)

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模上：在《規(guī)范》中對底商的規(guī)模進(jìn)行了界定，經(jīng)改建的底商部分，因營運(yùn)規(guī)模的擴(kuò)展，使用者打通了面積低于300m2的相連網(wǎng)點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)總面積不再受300m2的限制，具有了更大的營運(yùn)空間。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用途上：基于經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，社會(huì)服務(wù)的多樣性需求，改進(jìn)后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的用途擴(kuò)大，從原來的百貨店、郵政所用途，發(fā)展為囊括老年公寓、餐飲、服裝公司等在內(nèi)的多功能化大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間上：《規(guī)范》中對設(shè)有底層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的多層住宅的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的高度進(jìn)行了限定，其層數(shù)不超過2層，改進(jìn)后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，1層改2層、2層改3層，打破了原來的層數(shù)限定，發(fā)展為下面若干層商業(yè)用途、上面為住宅用途的多層商住樓結(jié)構(gòu)，其經(jīng)營面積也大大超出了300m2的限制。

3.2 存在的問題

設(shè)有底商的多層住宅樓改進(jìn)后，建筑的內(nèi)容、形式雖發(fā)生了一定的變化，但其仍具備基本的特征，但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營空間和經(jīng)營用途上發(fā)生了一定的改變，從而商業(yè)與住宅的組合建筑形式也發(fā)生了改變，由多層住宅樓變成多層商住樓或多層綜合樓。其所適用的消防標(biāo)準(zhǔn)不同，從而引發(fā)了一些不確定的因素【1】。

從商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模上講：從原來層數(shù)不超過2層，面積不超出300m2的多層住宅樓，擴(kuò)張成了層數(shù)超過2層，面積超過300m2的多層商住樓或多層綜合樓。據(jù)《規(guī)范》中對不同建筑形式的防火標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，應(yīng)對疏散樓梯、安全通道、防火距離、耐火等級、自動(dòng)消防設(shè)施等方面做出調(diào)整，以滿足多層公共建筑對消防監(jiān)督的需求。

從商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用途上講：多層住宅樓底層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改建、擴(kuò)建后，其具備了新的用途，但新增用途作為建筑的內(nèi)容，超出了相應(yīng)建筑消防技術(shù)規(guī)范，會(huì)促生新的安全隱患。

從商業(yè)用點(diǎn)內(nèi)容的變化上講：多層住宅樓變成了多層商住樓或綜合樓，其消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨之改變。對其疏散樓梯、安全出口設(shè)置、消防間距、耐火等級等做出符合規(guī)定的調(diào)整。

4 改建后面臨的執(zhí)法矛盾

4.1 防火間距無法改變的矛盾

底商改建后，網(wǎng)點(diǎn)間的防火間距應(yīng)基于《規(guī)范》做出相應(yīng)的調(diào)整，但改建后的網(wǎng)點(diǎn)防火間距已經(jīng)固定，無法對其做出有效的整改。如若設(shè)置防火墻、防火水幕等一類的隔火設(shè)備，會(huì)與經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生矛盾沖突，從實(shí)踐上講，也具有一定的難度和不切實(shí)際性【2】。

4.2 戶門改裝的矛盾

底商改建前，戶門按《規(guī)范》中的防護(hù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)安裝，改建后的建筑形式發(fā)生變化，應(yīng)按《規(guī)范》中對公共建筑的戶門防水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！兑?guī)范》中規(guī)定，公共建筑的戶門應(yīng)按乙級防火門的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安裝，但居戶已按防盜門或木飾門的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了安裝，若在戶門安裝中提出硬性規(guī)定，極易引發(fā)居戶的不滿和雙方?jīng)_突。

5 存在問題的解決對策

5.1 改建后的住宅部分可不提高防火要求

從住宅的實(shí)際情況講，底層的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)雖進(jìn)行了改進(jìn)、擴(kuò)建，但住宅區(qū)樓層間使用實(shí)體墻進(jìn)行分隔，其耐火性和防火性無本質(zhì)上的差異，能夠有效阻隔火情。同時(shí)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和住宅區(qū)的疏散樓梯、安全出口設(shè)置等都相互獨(dú)立和設(shè)置在不同的方向。改進(jìn)后住宅區(qū)域建筑的防火性能都沒有改變，可以按《規(guī)范》中原有等級的防火標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，在考慮建筑防火性能和民政矛盾的基礎(chǔ)上，改進(jìn)后的住宅部分可提高防火要求【3】。

5.2 改建后建筑的消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)基于《規(guī)范》進(jìn)行調(diào)整

設(shè)有底商的多層建筑經(jīng)改建后，部分火災(zāi)危險(xiǎn)性相較改建前有所提升。改建后建筑防火性能應(yīng)基于《規(guī)范》中的消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等級進(jìn)行相應(yīng)的升級調(diào)整。對于公共活動(dòng)、人員聚集的地方，如辦公室、服裝商場等可安裝自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。對于面積超過50m2的可燃物品公共庫房和面積超出500m2的大型營業(yè)廳可安裝自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和獨(dú)立的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。

6 結(jié)語

綜上所述，設(shè)有底商的多層建筑在改建、擴(kuò)建后，規(guī)模、空間和用途發(fā)生了一定程度的調(diào)整，防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)隨之也會(huì)發(fā)生一定的變化?；诖?，必須在建筑改建后對其防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做出相應(yīng)的調(diào)整，提升其防火性能。