商鋪租賃糾紛中出租人留置行為的法律分析

金剛

在商鋪租賃實踐中，承租人因經(jīng)營不善等原因欠付租金的情況屢有發(fā)生。出租人為最大限度維護自身合法權(quán)益往往會通過扣留、處置承租人放置在租賃商鋪內(nèi)的物品以達到迫使承租人償還租金并減少經(jīng)濟損失的目的。這種行為非常類似物權(quán)法中留置權(quán)的行使。

一、商鋪租賃糾紛中，出租人不享有物權(quán)法所規(guī)定的留置權(quán)

《物權(quán)法》出臺前，我國關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定散見于《合同法》《擔保法》及相關(guān)司法解釋中?！段餀?quán)法》沿襲了《擔保法》中規(guī)定留置權(quán)為擔保物權(quán)的立法例，并于第230條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償”;于第231條規(guī)定“債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外”?；谛路▋?yōu)于舊法的原則并依據(jù)上述規(guī)定，留置權(quán)的適用已擴展至整個債的范疇。只要符合成立要件，無論是合同債權(quán)還是基于無因管理、不當?shù)美⑶謾?quán)行為等的非合同債權(quán)，都可適用留置權(quán)。

留置權(quán)的適用應(yīng)當具備三個要件：一是債權(quán)人的債權(quán)已屆清償期;二是債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動產(chǎn);三是動產(chǎn)應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系（企業(yè)之間留置的除外）。當承租人欠付高額租金等費用時，已滿足留置權(quán)有關(guān)“債權(quán)已屆清償期”的要件;但出租人留置承租人物品的行為通常不滿足“合法占有”的要件，而出租人留置的承租人動產(chǎn)也不滿足“應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系”的要件，理由如下：

（一）關(guān)于“合法占有”要件。

合法占有的前提是有法律上的依據(jù)或原因：一是基于法律行為而發(fā)生的占有，如買賣合同中的交付占有;二是由法律直接規(guī)定的基于事實行為而發(fā)生的占有，如代收他人包裹行為在滿足無因管理要件時，可認定為合法占有。但在商鋪租賃合同糾紛中，出租人對承租人放置于商鋪內(nèi)動產(chǎn)的管理、控制，既非基于法律行為的占有，法律也未規(guī)定此事實上的管理控制構(gòu)成合法占有，因此并不滿足“合法占有”要件。

在租賃合同中對承租人根本違約時，出租人有權(quán)采取措施控制、占有租賃商鋪承租人物品的行為做出明確約定，是否可以作為出租人“合法占有”的依據(jù)？筆者對此持否定觀點。如果“合法占有”的問題可以通過約定來解決，就會出現(xiàn)留置權(quán)可以通過當事人約定來實現(xiàn)的可能，則違反了物權(quán)法定原則;在實踐中也很可能產(chǎn)生出租人利用簽約優(yōu)勢過分強化“合法占有”條款，而在實際履行中過度維權(quán)的情況。

（二）關(guān)于“同一法律關(guān)系”要件。

留置權(quán)規(guī)定“動產(chǎn)應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系”為要件，意味著債權(quán)人所能行使留置權(quán)的動產(chǎn)只能是該法律關(guān)系中的客體。而在商鋪租賃合同的法律關(guān)系中，客體是租賃的商鋪而非可留置的承租人動產(chǎn)，因此這一要件也不滿足。

此外，商事行為往往具有持續(xù)性和多次性的特點，企業(yè)之間很可能基于頻繁的商事活動形成復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系集合體。《物權(quán)法》第231條的但書規(guī)定“企業(yè)之間留置的除外”正是出于對商事交往活動中形成的整體利益關(guān)系平衡的考量做出的規(guī)定。而商鋪租賃與商事行為存在明顯的區(qū)別，即使合同雙方均為企業(yè)，通常也會被認定為普通民事行為，因此《物權(quán)法》第231條但書規(guī)定并不適用。

二、在商鋪租賃合同糾紛中，將出租人留置行為定性為自力救濟，對出租人較為有利。

近幾年來司法審判實踐中關(guān)于出租人行使留置權(quán)有不少判例，但各地法院裁判存在較大差異：有支持商鋪出租人享有留置權(quán)的;有不直接判決出租人享有留置權(quán)，但支持出租人留置行為的;有不支持不動產(chǎn)出租人享有留置權(quán)的。其中，不支持出租人享有留置權(quán)的裁判為多數(shù)。因此，出租人在此類糾紛中主張享有留置權(quán)很可能得不到法院支持。

根據(jù)司法裁判檢索結(jié)果，雖然大多數(shù)法院在裁判中不支持不動產(chǎn)出租人享有留置權(quán)或者回避闡釋出租人留置權(quán)問題，但不完全排斥出租人采取一些扣留承租人物品的自力救濟行為。在出租人直接采取留置承租人物品的方式催討租金及違約金后，承租人起訴至法院主張出租人侵權(quán)要求賠償損失的情況下，只要出租人行為得當，法院不會輕易判決出租人賠償承租人經(jīng)濟損失。

因此，作為承租人根本違約時的維權(quán)措施，出租人應(yīng)當從自力救濟角度開展留置行為，并重點關(guān)注行為的合理性、恰當性和可行性，避免因操作不當減損維權(quán)效果，甚至被承租人反索賠，具體如下：

（一）通過合同約定，明確承租人違約情形下出租人留置行為的合理性。如：若承租方拖欠租金、管理費、其他費用、違約金、賠償金（如有）等各項費用，出租方有權(quán)留置承租方放置于該商鋪內(nèi)的任何物品、財產(chǎn);出租方在留置承租方財產(chǎn)后應(yīng)向承租方發(fā)出書面通知，如書面通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，承租方仍未完全清償欠付出租方的全部款項，則出租方或出租方授權(quán)的代理人有權(quán)將前述留置物品、財產(chǎn)折價、出賣或拍賣，并將所得款項用于清償承租方欠付部款項及出租方的處置物品的相關(guān)費用;若出租方處置物品取得的款項足以抵扣前述承租方全部欠付款項和費用，承租方有權(quán)收回剩余的前述物品、財產(chǎn);若承租方未于出租方向其發(fā)送書面通知后7日內(nèi)取回該等剩余物品、財產(chǎn)，則視為承租方放棄該等物品、財產(chǎn)的所有權(quán);就前述全部事宜，出租方無須給予承租方任何補償，亦無須承擔任何賠償責任。

（二）在合同對留置程序做出明確、合理約定的基礎(chǔ)上，出租人在進行留置操作時應(yīng)嚴格按照約定執(zhí)行;在搬移及保管承租人的財物時，應(yīng)盡到善良管理義務(wù)，不使損失擴大。同時，出租人應(yīng)當注意保留證明對方根本性違約的一切證據(jù)，并保留已按照合同約定進行通知的證據(jù)。

（三）出租人應(yīng)重視物業(yè)管理對行使留置措施的保障作用，明確要求物業(yè)管理企業(yè)在大型設(shè)備、物品等搬離承租場地時與出租人進行書面確認。若因物業(yè)管理不善，違約承租人輕易搬運走有價值的物品，使得出租人無法采取留置措施進行維權(quán)時，可視情況向物業(yè)管理企業(yè)索賠。