基于居住需求的青年租住選擇影響因素研究

李文忠，肖 茜

（天津城建大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300384）

近30 年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房自有率從20%迅速增加到75%，但住房問(wèn)題依舊是阻礙青年群體發(fā)展的重要問(wèn)題.青年群體受年齡和資歷的限制，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活能力普遍低于成年群體，住房購(gòu)買力不足，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)擁有率較低[1]. 青年居住形式以與父母同住或租賃住房為主，少數(shù)青年依靠父母支持購(gòu)買住房[2].近幾年，住房租賃市場(chǎng)制度不斷規(guī)范，租客權(quán)益得到保障，價(jià)格趨于市場(chǎng)化，租住公寓作為新型租賃形式以其統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、專業(yè)服務(wù)等多重優(yōu)勢(shì)逐漸成為青年優(yōu)先關(guān)注的居住方式[3].從現(xiàn)有研究來(lái)看，目前直接針對(duì)青年租住選擇影響的研究較少，多數(shù)文獻(xiàn)僅對(duì)青年租購(gòu)決策與租住影響因素進(jìn)行研究，缺乏對(duì)青年租住選擇影響因素的研究.因此，本文基于個(gè)體特征、周邊配套設(shè)施偏好、公寓附加服務(wù)、公寓價(jià)格等因素多角度分析市場(chǎng)機(jī)制下青年群體租住選擇影響因素，為改進(jìn)青年居住條件提供相關(guān)建議.

1 研究假設(shè)

西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論假設(shè)和以舒爾茨為代表的“理性小農(nóng)學(xué)派”同時(shí)相信個(gè)人本身是理性的，每個(gè)個(gè)體依據(jù)自身特性及所擁有的資源，同時(shí)考慮各方利益從而選擇自身利益最大化的行為方式.本文依據(jù)相關(guān)理論認(rèn)為，青年群體根據(jù)自身特征及所在地實(shí)際情況選擇最適宜自己的居住方式.研究?jī)?nèi)容包括個(gè)體特性、居住環(huán)境偏好、周邊配套設(shè)施偏好、公寓附加服務(wù)偏好、公寓價(jià)格五方面.個(gè)體特征層面包括家庭結(jié)構(gòu)、家庭月收入、就業(yè)狀況、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃等因素，直接或間接了解青年群體未來(lái)生活狀態(tài)；居住環(huán)境偏好層面主要指居住面積、基礎(chǔ)設(shè)施、人文環(huán)境.

1.1 個(gè)體特性假設(shè)

1.1.1 家庭結(jié)構(gòu)

宋健、李靜[4]、楊巧等[5]學(xué)者依據(jù)家庭生命周期理論，認(rèn)為青年在選擇租住條件時(shí)，優(yōu)先考慮家庭狀態(tài)，其中結(jié)婚和生育等重大事件直接改變家庭結(jié)構(gòu)，從而直接影響青年的居住需求.租住公寓居住面積一般為20～50 m2

之間，若家庭人口數(shù)較多，選擇租住公寓居住擁擠，舒適度差.考慮到人均居住面積，人口數(shù)為1～2 人選擇租住形式較為合適.因此，假設(shè)H1：人口數(shù)為1～2 人的青年會(huì)選擇租住公寓.

1.1.2 就業(yè)狀況

就業(yè)涉及到青年群體的工作情況與收入的穩(wěn)定性.青年群體對(duì)就業(yè)前景的認(rèn)知影響其經(jīng)濟(jì)狀況和未來(lái)發(fā)展.青年對(duì)現(xiàn)有工作前景不樂(lè)觀、工作穩(wěn)定性低、收入缺乏穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)承受能力較差，其選擇價(jià)格相對(duì)較高的公寓租住可能性較低.就業(yè)前景良好的青年群體普遍具有穩(wěn)定的工作和較高的經(jīng)濟(jì)收入，選擇環(huán)境舒適且穩(wěn)定的租住公寓可能性更高.因此，假設(shè)H2：工作穩(wěn)定且收入相對(duì)較高的青年群體選擇租住公寓的概率更大.

1.1.3 家庭或個(gè)人收入

家庭或個(gè)人收入直接影響青年群體的住房消費(fèi)能力，進(jìn)而決定青年群體的住房選擇.高收入的青年群體對(duì)于住房的可支付消費(fèi)能力較強(qiáng).部分高收入青年群體依靠自身或父母資助購(gòu)買商品房滿足住房需求；中低等收入青年群體的住房可支付消費(fèi)能力較低，普遍選擇租賃二手房或租住公寓解決住房問(wèn)題.現(xiàn)有研究中，羅吉、黃亞平[6]、鐘榮桂等[7]學(xué)者進(jìn)一步證明不同的收入水平將直接影響青年的住房選擇行為，影響程度逐步增大.由于青年群體剛步入社會(huì)，經(jīng)濟(jì)壓力大，高收入青年較少，初期普遍選擇較為廉價(jià)的區(qū)域租住.因此，假設(shè)H3：收入越低，青年選擇租住公寓的概率越大.

1.1.4 未來(lái)發(fā)展計(jì)劃

孫力強(qiáng)[8]認(rèn)為未來(lái)發(fā)展計(jì)劃是流入青年選擇租住形式最重要的影響因素.其研究發(fā)現(xiàn)大量流入青年群體對(duì)現(xiàn)居城市沒有明確的長(zhǎng)期居留意愿，此類流入青年工作能力或生活條件較差，城市融合度較低，基本屬于“過(guò)渡性”居留，隨時(shí)有遷居到就業(yè)前景更好，生活水平更低的城市的可能.因此，假設(shè)H4：有計(jì)劃長(zhǎng)期居留在津的青年選擇租住公寓的概率越大.

1.2 居住環(huán)境偏好

1.2.1 居住面積

租住公寓的居住環(huán)境主要體現(xiàn)在房屋建設(shè)的集中程度，即房間在每層樓所占的比重.合理的空間分布能夠有效增加青年居住舒適度.居住面積大小將影響青年住房成本的高低，過(guò)大的居住面積將會(huì)增加青年群體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān).現(xiàn)有研究中，李國(guó)棟[9]對(duì)此類觀點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步證實(shí).因此，假設(shè)H5：青年群體更傾向于面積適宜的居住地.

1.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

必要的基礎(chǔ)設(shè)施有助于提高青年居住便捷度，例如冰箱、空調(diào)、WiFi、家具、盥洗間等.同時(shí)，青年群體普遍工作繁忙，適度的公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施能有效地增加青年居住選擇意愿，不同青年對(duì)于公寓公共區(qū)域要求略有不同[10-11].因此，假設(shè)H6：青年群體更傾向基礎(chǔ)設(shè)施齊全的居住地.

1.2.3 人文環(huán)境

青年群體對(duì)于居住環(huán)境的選擇不僅包含地理位置和周邊環(huán)境，更對(duì)文化空間有較高要求.區(qū)別于其他租賃住房，租住公寓內(nèi)營(yíng)造出溫馨、和諧、快樂(lè)的居住環(huán)境，使入住青年對(duì)租住公寓產(chǎn)生歸屬感.入住租住公寓的青年多數(shù)被定義為初入大城市的有為青年，這類青年對(duì)于居住地的文化氛圍有較高要求.趙云亭等[12]學(xué)者通過(guò)研究對(duì)此類觀點(diǎn)加以佐證. 因此，假設(shè)H7：青年群體更傾向于文化氛圍強(qiáng)的居住地.

1.3 周邊配套設(shè)施偏好

隨著城市居民生活質(zhì)量的提高，青年群體對(duì)住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的要求逐漸提高，青年群體的生活主要分為工作和休閑兩部分.此類生活方式導(dǎo)致青年對(duì)居住地與青年群體工作單位之間交通便捷性以及與居住地周邊生活設(shè)施的完備性的重視度增加[13]. 孫悅昕等[14]學(xué)者認(rèn)為青年居住在租住公寓感到工作及日常生活均十分方便時(shí)，將會(huì)提高青年對(duì)租住公寓的需求意愿.因此，提出假設(shè)H8：居住地周邊配套設(shè)施越齊全，城市青年越傾向于租賃住房.

1.4 公寓附加服務(wù)偏好

公寓附加服務(wù)包括公寓治安和公寓附加政策兩個(gè)方面，當(dāng)租住公寓在兩個(gè)方面加以提升時(shí)，青年會(huì)十分愿意居住在租住公寓.青年多為早出晚歸的上班族，周邊治安是選擇居住方式的主要關(guān)注點(diǎn)，良好的治安環(huán)境能大大提高青年群體的租住意愿.其次符合青年需求的附加政策，例如租住地落戶、享受當(dāng)?shù)蒯t(yī)療保險(xiǎn)等可極大地促進(jìn)青年群體的居住意愿，進(jìn)而影響青年未來(lái)發(fā)展規(guī)劃以及對(duì)現(xiàn)居住地的歸屬感. 因此，假設(shè)H9：公寓附加服務(wù)會(huì)促進(jìn)青年群體選擇租住公寓的意愿.

1.5 公寓價(jià)格

青年群體更愿意增加較少的金錢改善其居住環(huán)境.良好的居住環(huán)境有效地放寬青年可接受租金的范圍，有效地促進(jìn)青年的租房意愿.王保乾、鄧菲[15-16]通過(guò)傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)與租住公寓的相互替代性調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青年群體可接受價(jià)格稍高，環(huán)境較好的區(qū)域居住.同時(shí)，對(duì)于租住老舊居民樓十分抵觸.因此，假設(shè)H10：青年群體對(duì)公寓價(jià)格接受范圍較寬.

2 數(shù)據(jù)來(lái)源與實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本次問(wèn)卷調(diào)查樣本選擇區(qū)域?yàn)樘旖蚴袃?nèi)六區(qū)，采用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的方法，確保抽取樣本的隨機(jī)性和普遍性.根據(jù)各行政區(qū)劃的調(diào)查情況及各區(qū)人口分布特征進(jìn)行問(wèn)卷樣本的分配，從中選取具有代表性和普遍性的區(qū)域進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查. 2018 年9 月開始問(wèn)卷調(diào)查，至12 月結(jié)束，回收問(wèn)卷396 份，并對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行篩選.

首先，依據(jù)2017 年4 月13 日中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《中長(zhǎng)期青年發(fā)展規(guī)劃（2016—2025 年）》中對(duì)年齡介于14～35 周歲為青年的界定對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行剔除.其次，本文在考慮傳統(tǒng)租住形式存在居住環(huán)境差異性較大等影響因素，間接影響青年租住選擇，因此在選定調(diào)查青年時(shí)以居住環(huán)境相似的長(zhǎng)租公寓青年和獨(dú)居青年作為調(diào)查對(duì)象.按上述條件剔除問(wèn)卷53 份，有效率達(dá)86.6%.

2.2 變量設(shè)定

依據(jù)上述理論分析，本文將是否租住公寓作為被解釋變量.解釋變量分為個(gè)體特性和居住環(huán)境、周邊配套設(shè)施、公寓附加服務(wù)、公寓價(jià)格5 類. 其中，個(gè)體特性選擇家庭結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況、家庭收入、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃4 個(gè)因素；居住環(huán)境包括居住面積、公寓內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公寓人文環(huán)境3 個(gè)因素；周邊配套設(shè)施包括公寓區(qū)位、交通設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所3 個(gè)因素，公寓附加服務(wù)包括治安、附加政策2 個(gè)因素，共計(jì)13 個(gè)因素作為自變量. 各變量具體含義以及描述性統(tǒng)計(jì)如表1 所示.

表1 設(shè)定變量名稱與統(tǒng)計(jì)性質(zhì)

2.3 模型設(shè)定

因變量Y=1 表示青年群體選擇租住公寓，Y=0表示青年群體不選擇租住公寓，由于被解釋變量為虛擬變量，因此本文選擇二元Logistic 模型進(jìn)行分析.Logistic 模型的基本公式為

假設(shè)Yi=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn+vi機(jī)會(huì)比率經(jīng)過(guò)變換可得到

因此

式中：Pi為青年群體選擇租住公寓的概率，（1-Pi）則為青年群體不選擇租住公寓的概率；β0為常數(shù)項(xiàng)；βi為各變量系數(shù)；i 為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)；Xi分別為家庭結(jié)構(gòu)（X1）、就業(yè)狀況（X2）、家庭收入（X3）、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃（X4）、居住面積（X5）、公寓內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（X6）、公寓人文環(huán)境（X7）、公寓區(qū)位（X8）、交通設(shè)施（X9）、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所數(shù)量（X10）、公寓治安（X11）、公寓附加服務(wù)（X12）、公寓價(jià)格（X13）；n 為自變量個(gè)數(shù).

本文可通過(guò)整體模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)和個(gè)別參數(shù)檢驗(yàn)來(lái)驗(yàn)證整體顯著性，整體模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)可用Pearson χ2值和Hosmer-Lemeshow 值，當(dāng)上述數(shù)值不顯著時(shí)，表示模型整體的擬合效果好.個(gè)別參數(shù)檢驗(yàn)可用Wals 和Score 檢驗(yàn)值，當(dāng)Wals 值和Score 值達(dá)到顯著性水平時(shí)，說(shuō)明自變量和因變量之間存在相關(guān)關(guān)系，可有效預(yù)測(cè)觀察值在因變量的概率值.本文采用多種檢驗(yàn)方式對(duì)模型的擬合優(yōu)度進(jìn)行檢驗(yàn)，更加科學(xué)有效地驗(yàn)證模型的預(yù)測(cè)效果.

3 模型回歸結(jié)果與分析

3.1 模型檢驗(yàn)

Logistic 模型的分析方法采用向前條件法，結(jié)果經(jīng)整理得到如下（見表2-4）.

表4 預(yù)測(cè)分類正確交叉表

從表 2 可以看出，χ2=87.240，P＜0.001，達(dá)到 0.05的顯著水平；Hosmer-Lemeshow 檢驗(yàn)值= 5.363，P＞0.05，未達(dá)到顯著水平，說(shuō)明自變量和因變量之間存在相關(guān)關(guān)系.因此，家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、居住面積、公寓區(qū)位、交通設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所數(shù)量、公寓治安、公寓附加政策、公寓價(jià)格對(duì)青年群體選擇租住公寓具有顯著影響.

由表3 可知，與青年群體選擇租住公寓組別有顯著關(guān)聯(lián)性的9 個(gè)變量分別是家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、居住面積、公寓區(qū)位、交通設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所數(shù)量、公寓治安、公寓附加政策、公寓價(jià)格，其Wals 指標(biāo)值分別為4.752，5.241，1.340，0.712，0.057，2.708，0.676，0.431，7.976，均達(dá)到0.05 的顯著性水平，能有效預(yù)測(cè)青年租住和不租住公寓組別，其中家庭結(jié)構(gòu)、居住面積、公寓區(qū)位、公寓價(jià)格系數(shù)為負(fù)，驗(yàn)證假設(shè)H1、H5、H10成立.家庭收入、交通設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所數(shù)量、公寓治安、公寓附加政策系數(shù)為正，驗(yàn)證假設(shè)H3、H8、H9成立.而X2、X4、X6、X7均不存在顯著性，故無(wú)法驗(yàn)證假設(shè)H2、H4、H6、H7成立情形，即無(wú)法預(yù)測(cè)就業(yè)狀況、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃、公寓內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公寓人文環(huán)境、公寓物業(yè)服務(wù)對(duì)青年群體選擇租住公寓的影響.從而得到如下預(yù)測(cè)模型

本文將樣本數(shù)據(jù)引入預(yù)測(cè)模型，檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷挠行院驼_性，得到樣本選擇租住公寓的概率，以0.5 為分界點(diǎn)，概率大于0.5 時(shí)認(rèn)為該樣本選擇租住公寓，概率小于0.5 時(shí)認(rèn)為該樣本不選擇租住公寓.從表4 可知，原197 位不租?。╕=0）租住公寓的青年群體的觀察值根據(jù)模型的分類預(yù)測(cè)，有152 位預(yù)測(cè)正確（Y=0）、45 位預(yù)測(cè)錯(cuò)誤（Y=1），原 146 位租?。╕=1）租住公寓的青年群體的觀察值根據(jù)模型的分類預(yù)測(cè)，有118 位預(yù)測(cè)正確（Y=1），28 位預(yù)測(cè)錯(cuò)誤（Y=0），整體分類正確率為78.7%，高于一般認(rèn)為75%的模型預(yù)測(cè)基本正確率.因此該模型可以很好地解釋青年群體選擇租住公寓意愿的影響因素.

3.2 回歸結(jié)果分析

根據(jù)模型回歸進(jìn)一步分析得出如下結(jié)果：

（1）家庭人口數(shù)對(duì)青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的負(fù)向影響，即家庭人口數(shù)越多選擇租住公寓的概率越低.主要原因是公寓居住面積有限，家庭人口數(shù)的增加，會(huì)極大地降低舒適度，且家庭結(jié)構(gòu)的變化會(huì)促使青年群體居住心理的變化.租住公寓通常用于青年步入社會(huì)的臨時(shí)住所，當(dāng)家庭人口增多時(shí)，青年更傾向于選擇購(gòu)買商品房，達(dá)到穩(wěn)定安逸的生活要求.

（2）青年月收入對(duì)青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的正向影響，即青年月收入越高，選擇租住公寓的概率越高.公寓價(jià)格對(duì)青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的負(fù)向影響，即價(jià)格越高，選擇租住公寓租住的概率越低. 租住公寓作為青年的臨時(shí)住所，公寓價(jià)格越高，造成青年經(jīng)濟(jì)壓力越大.青年群體在步入社會(huì)時(shí)間短、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的情況下，無(wú)能力改變租住條件，且流入青年群體周邊人群境況大相徑庭，相互之間難以提供幫助.這種情況在就業(yè)初期尤為明顯，生活成本高、住房壓力大，導(dǎo)致流入青年大量集聚在租金相對(duì)便宜的城郊區(qū)域.隨年齡的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)收入逐步穩(wěn)定，身份地位、心理意愿的提升，以及家庭因素的影響，對(duì)居住價(jià)格的接受能力逐步提升.

（3）選擇租住的公寓與工作地的距離對(duì)青年群體選擇租住公寓的概率具有負(fù)向影響，即距離越近，租住公寓的概率越大.就業(yè)機(jī)會(huì)的空間分布對(duì)外來(lái)人口的居住區(qū)位決策和空間分布格局起到?jīng)Q定性作用，職住空間一體化或工作地與居住地臨近是城市外來(lái)人口工作、生活空間的重要特征.租住公寓的區(qū)位條件直接決定公寓的租住青年群體類型. 若公寓區(qū)位偏遠(yuǎn)，無(wú)法達(dá)到青年就近工作的期望，將增大青年往返于居住地和工作地的通勤時(shí)間和通勤費(fèi)用.因此，工作地距離居住地的通勤時(shí)間和通勤距離直接影響青年群體的生活成本、生活質(zhì)量和就業(yè)狀況.

（4）租住公寓居住面積的大小對(duì)青年群體選擇租住公寓的概率具有負(fù)向影響，即居住面積越大，選擇租住公寓的概率越小.主要原因是居住面積的增加會(huì)導(dǎo)致公寓價(jià)格、物業(yè)管理等費(fèi)用的增加.對(duì)于收入有限、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的青年群體，在滿足基本居住需求后，盡可能減少不必要的開支.因此，青年群體更傾向于能夠滿足基本居住要求的適宜面積.

（5）公寓治安、公寓附加福利、生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施、公寓周邊交通設(shè)施分別對(duì)青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的正向影響，即公寓治安越好，公寓周邊交通設(shè)施越完善，公寓附加政策越貼合青年需求，與住房差異性越小，選擇租住公寓的概率越大. 在步入社會(huì)時(shí)間短，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的情況下，青年群體在出行交通方式上普遍選擇乘坐公共交通工具.青年群體在租住選擇時(shí)，居住地與工作地通勤距離以及二者之間交通是否便捷是重要影響因素. 其次，青年群體為事故多發(fā)群體，在選擇租住地時(shí)，良好的治安能有效地增加青年租住概率. 再次，青年群體對(duì)于周邊娛樂(lè)設(shè)施的需求并不高，選擇租住公寓租住的原因很大程度上更傾向于租住公寓的衣、食、住、行等各方面的便捷.因此，生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施、公寓周邊交通設(shè)施對(duì)青年群體有較強(qiáng)的吸引力，但不是主要決定因素.

（6）研究顯示青年就業(yè)狀況、未來(lái)是否留津發(fā)展、公寓內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施是否齊全、公寓人文環(huán)境是否滿足青年生活需求不是青年群體選擇租住公寓租住的顯著性影響因素，部分原因可能是天津地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，行業(yè)間差異較小，就業(yè)情況的影響不明顯.其次，部分青年未來(lái)是否留津發(fā)展計(jì)劃并不明確，對(duì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響.同時(shí)，被調(diào)查青年工作繁忙，對(duì)公寓內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公寓物業(yè)服務(wù)利用率較低，公寓人文環(huán)境關(guān)注較低，導(dǎo)致對(duì)租住公寓選擇的影響不顯著.

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié) 論

本文通過(guò)對(duì)天津青年群體的抽樣調(diào)查研究，利用Logistic 模型探索影響租住選擇的因素，研究表明家庭結(jié)構(gòu)、居住面積、公寓區(qū)位、公寓價(jià)格對(duì)租住選擇有顯著負(fù)影響，即家庭人口數(shù)多、居住面積過(guò)大、公寓與工作地距離增加、公寓價(jià)格的增加將導(dǎo)致青年群體選擇租住概率下降；家庭收入、交通設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所數(shù)量、公寓治安對(duì)其需求有顯著正向影響，即家庭收入的增加、交通設(shè)施的完善、生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所的完備、公寓治安的提升都會(huì)引起青年群體選擇租住的概率增大.同時(shí)，無(wú)法斷定就業(yè)狀況、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃、公寓內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公寓人文環(huán)境、公寓物業(yè)服務(wù)對(duì)青年群體選擇租住的影響.

4.2 建 議

目前，天津市青年租住地居住條件及環(huán)境主要從供方自身角度制定，缺乏對(duì)青年群體的調(diào)查研究，現(xiàn)有租賃情況再次證實(shí)其某些布局和決策的不合理性.造成這種現(xiàn)象的原因，除青年家庭結(jié)構(gòu)以及家庭收入是青年個(gè)體特征外，主要以租住公寓居住面積、公寓區(qū)位、公寓價(jià)格、公寓周邊交通娛樂(lè)設(shè)施、公寓治安等供方控制因素難以達(dá)到青年居住需求.因此，政府應(yīng)從滿足青年需求角度對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，完善青年租住政策.

第一，加大青年住房消費(fèi)扶持力度，提升住房消費(fèi)支付能力，為城市青年提供居住保障.通過(guò)對(duì)青年住房消費(fèi)的支持，弱化租住價(jià)格對(duì)青年的影響.引導(dǎo)青年群體形成新型住房消費(fèi)理念，把租房消費(fèi)納入到住房消費(fèi)范圍，探索開發(fā)多元化的住房消費(fèi)融資模式，提升青年租住消費(fèi)支付能力.

第二，結(jié)合政府出臺(tái)的相關(guān)政策，不斷完善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，全方位滿足青年租客的生活需求，吸引更多租客選擇租住形式居住.通過(guò)出臺(tái)更為縝密的管理?xiàng)l例規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)搭建住房租賃平臺(tái)，通過(guò)戶籍制度改革等手段弱化住房的社會(huì)附加屬性，為租房者在就業(yè)、醫(yī)療、教育等方面創(chuàng)造更多的便利，真正提高住房“租”與“買”的可替代性.

第三，推行因城施策、分類治理的方法.在中央政府的政策框架下，政府結(jié)合本地區(qū)發(fā)展實(shí)情，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，用政策手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，進(jìn)一步改觀房?jī)r(jià)預(yù)期；借助城市更新契機(jī)，對(duì)存量住房進(jìn)行再開發(fā)、利用，通過(guò)政府政策引導(dǎo)，將部分區(qū)位良好、物質(zhì)建設(shè)條件達(dá)標(biāo)的舊住宅，進(jìn)行收回、回購(gòu)、改造，予以統(tǒng)籌和管理，作為青年群體過(guò)渡期房源，有效緩解青年住房壓力.