公共租賃住房計提折舊分析

■王瑜

（重慶市公共住房開發(fā)投資建設(shè)有限公司）

引 言

近些年，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口不斷膨脹，人們的住房壓力不斷增加?；诖?，公共租賃住房便應(yīng)運而生，對公共租賃住房政府也給予了很大的政策、資金支持。在當(dāng)前很多地區(qū)的公共租賃住房運營中，都應(yīng)用了企業(yè)的運營方式。但是，針對城市中大量的公共租賃住房，企業(yè)應(yīng)如何核算其折舊，是值得廣大從業(yè)者思考的問題。

1 公共租賃房的概述

公共租賃住房由政府建設(shè)，并對房源進行籌集，最終以實物進行配租，或是面向特定群體，通過金錢補貼的形式，提供的一種社會福利性質(zhì)的保障性住房。公共租賃房不同于廉租房、經(jīng)濟適用房，但它也屬于一種保障性住房。公共租賃房自身具有5個特征，即保障性、政策支持性、專業(yè)性、租賃性、供應(yīng)群體廣泛性。其中最顯著的特征就是保障性，政府大力支持公共租賃住房的建設(shè)和發(fā)展，這項舉措能夠?qū)ΜF(xiàn)行的住房供應(yīng)體系進行完善，對房屋租賃市場也是一種培育，同時還能滿足中下收入群體的住房需求，提升城市居民的幸福指數(shù)。

而政府政策大力支持的原因就在于，公共租賃住房屬于一種新型的住房類型，尚處于初步發(fā)展的階段，需要得到國家各項政策的支持，才能更好地發(fā)展下去。因此，國家從各個不同的方面，如土地供應(yīng)、金融支持、稅收優(yōu)惠、國家投資等，予以強有力的政策支持，以促進公共租賃住房的健康、穩(wěn)定發(fā)展[1]。

公共租賃住房的推出，具有很強的現(xiàn)實意義。它能夠有效解決 “夾心層”住房難的問題，從宏觀角度來看，公共租賃住房項目的實施，體現(xiàn)了國家保障體系對 “非低收入群體”的關(guān)注。具體來講，發(fā)生這樣轉(zhuǎn)變的出發(fā)點在于，政府認可了那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體，認為他們也需得到關(guān)心和幫助。這只是一個開始，未來可能政府會出臺更多的非低收入群體減負政策，如就業(yè)幫扶、減稅等等。此外，公共租賃房屋能夠在在一定程度上，控制房價上漲，使民眾買房心切的問題得以緩解。購房需求下降，房價才能出現(xiàn)回落，這就能讓更多的人的住房需求得到滿足。

2 公共租賃住房計提折舊分析

2.1 以會計準(zhǔn)則分析公共租賃住房計提折舊

對于一些運用成本模式，進行后續(xù)計量的公共租賃房，應(yīng)該依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中的固定資產(chǎn)部分內(nèi)容按期進行計提折舊。公共租賃住房一般位于主城區(qū)周邊的位置，往往交通不便。加之公共租賃住房非盈利的性質(zhì)，以及租金的實惠性，就決定最終實際低廉的租金價格。除此之外，公共租賃住房平臺的企業(yè)，在經(jīng)營過程中，對于折舊費用等隱性費用，以及家居裝修攤銷費、房屋管理費等顯性費用都要進行承擔(dān)。以我國的二線城市的五級土地公共租賃住房為例，對這些費用進行大致的測算：

如果公共租賃住房的入住率低下，保持在30%以下，在不考慮其他基礎(chǔ)費用，如維修費、水費、電費等其他費用的基礎(chǔ)上，對公共租賃住房項目進行計提折舊，若收入不能彌補各項成本，賬面就會出現(xiàn)虧損。從長遠考慮，若一個地區(qū)的公共租賃住房賬面資產(chǎn)為100億元，按照50年進行計提折舊，每年的這項費用就高達2億元，這就會使企業(yè)的賬面出現(xiàn)巨大的虧損，入不敷出的現(xiàn)象十分嚴重。

此外，企業(yè)在進行會計核算時，還要堅持配比原則，對各項收入、支出費用進行恰當(dāng)?shù)嘏浔龋@樣做能夠保證公共租賃住房使用狀況的真實性。但在實際的工作中，不難發(fā)現(xiàn)對于每期的大額財產(chǎn)的計提折舊，會使得折舊攤銷費用占比較多，這就使得每期的租金收入、費用支出的配比出現(xiàn)問題，不匹配的現(xiàn)象十分突出，這顯然就與配比原則背道而馳，公共租賃住房的運營狀況就很難得到真實的反應(yīng)[2]。

作為政府政策大力保障的工程，公共租賃住房也體現(xiàn)著公共福利性質(zhì)。不少平臺的企業(yè)在工作中，卻只是堅持公益性原則對待這項工作。而我國很多的二、三線城市，其公共租賃住房運營模式尚處于不斷摸索的過程中，其管理的相關(guān)政策渠道還有待完善，企業(yè)并不能完全掌握公共租賃住房的配租流程。即便企業(yè)需要立即公布閑置的房源，但由于各種局限性的存在，閑置的房源仍然不能及時推出，這不僅會造成資源的浪費，有需要的人群并不能享受到政府公共租賃住房的優(yōu)惠，還會加劇虧損程度，這也是企業(yè)運營中的一大問題。

2.2 以政府政策分析公共租賃住房計提折舊

國家對公共租賃住房項目的重視程度不斷提升，在公共租賃住房推行之后，國家相繼出臺了各項政策，來保障公共租賃住房能夠真正發(fā)揮作用，做到物盡所用。這些政策多以稅收優(yōu)惠政策為主，這些政策對公共租賃住房的運營平臺企業(yè)的發(fā)展而言，具有極大的優(yōu)勢。

相關(guān)的財政文件中明確提出，政府部門不能采用各種形式，對融資平臺公司進行擔(dān)保。同時，還需要助力這些公司的轉(zhuǎn)型，向面向市場的國有企業(yè)轉(zhuǎn)變。當(dāng)前平臺企業(yè)在運營中的資金支持主要來自財政資金，在其轉(zhuǎn)型過程中，融資的作用不容忽視。平臺公司財務(wù)報表的利潤、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性等指標(biāo)，將作為金融機構(gòu)對企業(yè)資質(zhì)進行考核的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)[3]。

若按照上述所講的50年進行計提折舊，平臺企業(yè)就處于長期的虧損中，這就意味著其利潤表就不符合金融機構(gòu)的要求，很難得到相應(yīng)的貸款，這就使得企業(yè)轉(zhuǎn)型就變得十分困難。因此，這就需要政府機構(gòu)的介入，在準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)毓沧赓U住房運營狀況的基礎(chǔ)上，通過會計準(zhǔn)則的層面，予以政策解釋，并在政策上對此類企業(yè)進行傾斜。只有這樣，平臺企業(yè)才能更穩(wěn)定的運營和發(fā)展下去，企業(yè)轉(zhuǎn)型才會指日可待。

2.3 以稅法分析公共租賃住房計提折舊

我國的法律中對建設(shè)用地的使用年限做出了明確規(guī)定，普通民用住宅建筑的使用年限為70年。同時，我國稅法中明確規(guī)定，房屋建筑的折舊年限為50年。若在50年之間就能將折舊全部計提完畢，剩余的20年就沒有折舊可計提。除此之外，通常情況下，需要計提的折舊數(shù)額都比較大，現(xiàn)有的利潤表就很難真實地還原折舊狀況，公共租賃住房平臺企業(yè)的實際運營狀況也就很難得到真實的反應(yīng)。

按照稅收籌劃角度來判斷，上述做法會出現(xiàn)一些問題。首先，公共租賃住房平臺的企業(yè)，在計提折舊的50年中由于長期處于入不敷出的虧損運營狀態(tài)，但企業(yè)所得稅卻不必繳納。但是后期的20年中，由于不存在折舊的抵稅效應(yīng)，平臺企業(yè)就需要繳納更大金額的所得稅。其次，稅法中明確提出，在納稅年企業(yè)若出現(xiàn)經(jīng)營虧損的現(xiàn)象，可以向后續(xù)的年份進行結(jié)轉(zhuǎn)，通過以后的年份，來彌補虧損年的納稅金額。但是其中也對結(jié)轉(zhuǎn)年限做出了明確地規(guī)定，其年限應(yīng)小于或等于5年。從中不難看出，對于一些在計提折舊后，仍在連續(xù)的50年之間，出現(xiàn)虧損的企業(yè)來說，并不能解決其問題，這項稅收籌劃也缺乏一定的合理性。

3 結(jié) 語

綜上所述，對公共租賃住房的計提折舊問題進行分析，其重要性不言而喻。廣大會計工作者要正確認識公共租賃住房的特殊性，在充分了解其性質(zhì)和運營狀況的基礎(chǔ)上，全方位、多角度地分析公共租賃住房的計提折舊問題，可以從會計準(zhǔn)則、政府相關(guān)政策及稅法等不同角度對其進行分析。