房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)

林閩磊

1 引言

衣食住行是與人們?nèi)粘Ｉ蠲芮邢嚓P(guān)的，其中住房是人們?cè)诨緦?shí)現(xiàn)了溫飽之后的最低要求，因此，近年來(lái)，我國(guó)對(duì)于住房的需求越來(lái)越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，但是在房地產(chǎn)成本管理層面上出現(xiàn)了許多問(wèn)題。因此，研究并解決這些問(wèn)題就顯得很有必要。基于上述原因，本文試圖對(duì)房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的主要問(wèn)題進(jìn)行探討，提出相應(yīng)的解決方案并賦予實(shí)施。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的現(xiàn)狀

2.1 成本管理控制意識(shí)不強(qiáng)

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)部分大多數(shù)的工作都是停留在基礎(chǔ)財(cái)務(wù)核算方面，房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往僅考慮總投資金額、建設(shè)的周期、商品房開(kāi)發(fā)及銷售、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)等方面，卻對(duì)成品管理控制方面投入的資源太少，這就造成了實(shí)際的建設(shè)資金成本存在不真實(shí)的現(xiàn)象。成本控制管理是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，這就需要綜合能力強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)、管理能力強(qiáng)的人員來(lái)對(duì)成本進(jìn)行管理控制。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員成本預(yù)算知識(shí)不全面，對(duì)建筑材料的價(jià)格不了解，不能有效的將預(yù)算知識(shí)和技術(shù)方法相結(jié)合，這就造成部分技術(shù)人員對(duì)成本管理控制不重視，成本管理控制能力達(dá)不到企業(yè)發(fā)展的需求。對(duì)于部分剛剛?cè)胄械钠髽I(yè)來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有樹(shù)立成本管理控制意識(shí)，也是導(dǎo)致成本管理控制意識(shí)薄弱的原因之一。

2.2 成本控制體系不規(guī)范

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制體系還不健全，缺乏科學(xué)性、全面性。即使目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理及控制視為重任，并設(shè)立了專門的成本管理控制部門，但由于管理手段不能滿足現(xiàn)代化的發(fā)展需要、企業(yè)內(nèi)部還沒(méi)有建立相關(guān)制度、缺乏規(guī)范化及程序化的企業(yè)成本控制體系，基于以上這樣的情況，說(shuō)明成本控制還停留在粗放管理階段。部分大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸完善規(guī)范的成本控制體系，但部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制管理體系方面問(wèn)題仍然突出。例如：還沒(méi)有建立完善、規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度、機(jī)構(gòu)設(shè)置不全面、崗位分工模糊、尚未按組織結(jié)構(gòu)來(lái)劃分責(zé)任及對(duì)缺少有效的考核機(jī)制等，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制帶來(lái)了深刻的影響，致使成本管理控制人員在實(shí)際操作中就容易隨心所欲，對(duì)公司的投資及經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，明確職責(zé)才能使得相關(guān)人員承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，使得人人都有企業(yè)責(zé)任感。

2.3 成本管理控制不合理

在施工前期，部分房地產(chǎn)并不重視成本的管理控制。對(duì)于他們而言，成本管理控制僅在施工階段。他們十分的重視工程簽證及工程結(jié)算，卻往往忽略了設(shè)計(jì)階段成本管理控制的意義。在實(shí)際成本管理控制中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了籌資需要，并不重視研究項(xiàng)目的可執(zhí)行性，做的策劃報(bào)告缺乏真實(shí)性，企業(yè)僅僅利用策劃及包裝來(lái)達(dá)到目的，大大減弱策劃包括的可執(zhí)行性，不能滿足“指導(dǎo)投資決策”的要求。在具體的工程施工中，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制不合理，主要體現(xiàn)在：在施工隊(duì)伍的選擇以及施工材料的采購(gòu)方面的安排不合理。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)十分依賴低價(jià)的中標(biāo)單位，為了更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，不考慮信譽(yù)好服務(wù)好的供貨商，從而在施工過(guò)程中對(duì)材料的質(zhì)量及價(jià)格管理控制力不強(qiáng)，導(dǎo)致成本管理控制不合理。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的策略

3.1 規(guī)范成本控制體系

構(gòu)建一個(gè)規(guī)范的成本控制體系，才能更好的對(duì)工程進(jìn)行造價(jià)管理控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)生產(chǎn)過(guò)程中，需要注意將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資金、建設(shè)的時(shí)間、商品房開(kāi)發(fā)及銷售、工作環(huán)節(jié)多、活動(dòng)內(nèi)容復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)等方面的重點(diǎn)建立成一個(gè)科學(xué)、合理、健全的體系。對(duì)成本進(jìn)行合理的預(yù)算、結(jié)算及監(jiān)督，專業(yè)人員要將成本管理控制工作進(jìn)行細(xì)化，按照組織結(jié)構(gòu)來(lái)劃分責(zé)任，具體到項(xiàng)目的每一個(gè)工作環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)完善的責(zé)任考評(píng)制度，做到有獎(jiǎng)有罰，通過(guò)規(guī)定明確的責(zé)任范圍、并設(shè)立相關(guān)部門、建立考核評(píng)價(jià)機(jī)制等方式來(lái)明確各個(gè)崗位的職責(zé)，對(duì)表現(xiàn)好、業(yè)績(jī)好的成本預(yù)算部門或者個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)每位員工的工作激情。成本管理控制不只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及管理人員的工作，要組織公司全體員工積極參與成本管理控制工作，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.2 控制資金運(yùn)營(yíng)成本

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金流通大，合理地運(yùn)作資金，可以降低資金成本。（1）可以通過(guò)籌集成本降低資金成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓融資通道，利用多條融資通道來(lái)籌備更多的費(fèi)用，比如可以發(fā)行公司債券、可以發(fā)行股票，還可以向銀行借貸。（2）在工程施工中會(huì)有大量的資金支出，要合理的管理資金，對(duì)于需要撥付大筆工程款的項(xiàng)目，在撥付費(fèi)用時(shí)，要嚴(yán)格依照原先的計(jì)劃實(shí)施，嚴(yán)格審計(jì)撥款手續(xù)，注意配備齊備合法的單證，嚴(yán)格把關(guān)好資金的撥付使用。（3）重視現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)方向，應(yīng)減少現(xiàn)金的支出量，以最快的速度回籠資金，加快收款項(xiàng)的回收。房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)習(xí)稅收政策或者相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)優(yōu)惠的政策，減少納稅費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)成本管理的應(yīng)用策略

3.3.1 科學(xué)合理地設(shè)立目標(biāo)成本

房地產(chǎn)成本管理應(yīng)用目標(biāo)成本法，需要房地產(chǎn)企業(yè)部門之間加強(qiáng)協(xié)作和交流。在房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段需要財(cái)務(wù)、工程技術(shù)、銷售等部門協(xié)作進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)資料的整合，然后對(duì)目標(biāo)成本方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和評(píng)估。目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)、評(píng)估以及確定需要經(jīng)過(guò)評(píng)估房產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)收入、企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)和房產(chǎn)的目標(biāo)成本。然而影響目標(biāo)成本設(shè)定的因素有很多，很難把握目標(biāo)成本設(shè)定的精準(zhǔn)度，目標(biāo)成本設(shè)定的過(guò)高或者過(guò)低都不利于企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。還有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境以及多變的房產(chǎn)市場(chǎng)影響，加上企業(yè)選定的目標(biāo)成本制定人員的專業(yè)水平不高，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)的目標(biāo)成本的設(shè)定是難以準(zhǔn)確控制的。因此，房地產(chǎn)設(shè)定合理科學(xué)的目標(biāo)成本不僅需要房產(chǎn)企業(yè)部門之間加強(qiáng)協(xié)作與交流，還需要強(qiáng)調(diào)相應(yīng)部門要充分調(diào)研房產(chǎn)市場(chǎng)的歷史變化規(guī)律，關(guān)注并深入了解國(guó)家的最新政策，以及把握好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)，調(diào)研內(nèi)容包括對(duì)同類房產(chǎn)的地域選擇、市場(chǎng)價(jià)格、銷售對(duì)象的研究和分析，利用專業(yè)的統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)對(duì)其價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和參考。當(dāng)然企業(yè)的有關(guān)負(fù)責(zé)人也要根據(jù)市場(chǎng)需求、生產(chǎn)計(jì)劃等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房產(chǎn)銷售量以及目標(biāo)收入做一個(gè)科學(xué)合理的預(yù)測(cè)。

3.3.2 精細(xì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本

工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本精細(xì)化管理對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一個(gè)很大的難題，寬泛的成本控制以及責(zé)任分配不到位是最常見(jiàn)的問(wèn)題，也有些企業(yè)在成本控制上過(guò)于細(xì)化，造成管理費(fèi)用的增多，從而違背了運(yùn)用目標(biāo)成本法的初衷。在工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本細(xì)化上，首先，企業(yè)要提高項(xiàng)目工作人員的職業(yè)素養(yǎng)，拓寬其知識(shí)涵蓋面。比如要有一定的市場(chǎng)營(yíng)銷的知識(shí)，有經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的專業(yè)素養(yǎng)，有工程建筑方面的基礎(chǔ)知識(shí)等等。對(duì)于在職人員加強(qiáng)多方面知識(shí)的培訓(xùn)，在招聘上要聘用一些知識(shí)面廣的人員。其次，組織項(xiàng)目工作人員學(xué)習(xí)和研習(xí)目標(biāo)成本法的性質(zhì)和特點(diǎn)，只有真正認(rèn)識(shí)和了解目標(biāo)成本法才能更好地被利用。這樣的學(xué)習(xí)有利于項(xiàng)目工作人員的在工作過(guò)程中更加準(zhǔn)確地精細(xì)工程的目標(biāo)成本。最后，企業(yè)要把成本目標(biāo)具體的項(xiàng)目分工到某個(gè)人或者某個(gè)部門，讓項(xiàng)目目標(biāo)具體化、現(xiàn)實(shí)化。

3.3.3 加強(qiáng)目標(biāo)成本的監(jiān)控力度

項(xiàng)目工程的目標(biāo)成本監(jiān)控是一個(gè)十分必要的環(huán)節(jié)。就目前房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，項(xiàng)目目標(biāo)成本的監(jiān)控力度并不樂(lè)觀。一些企業(yè)單位對(duì)建筑施工時(shí)采購(gòu)的原材料監(jiān)控不夠，使得采購(gòu)方為了謀取利益使用質(zhì)量較次的原材料，或者是為了迎合成本目標(biāo)采用質(zhì)量差的原材料。還有的企業(yè)單位出現(xiàn)目標(biāo)成本偏離的情況時(shí)，也不調(diào)查和分析偏離的原因，開(kāi)始消極彌補(bǔ)或者忽視偏離狀況，這樣目標(biāo)成本的制定也就毫無(wú)意義。

3.3.4 完善目標(biāo)成本的考究

項(xiàng)目工程的目標(biāo)成本的研究是一個(gè)專業(yè)性、系統(tǒng)性很強(qiáng)的課題，而且目標(biāo)成本考評(píng)也是一項(xiàng)需要制定對(duì)方來(lái)引導(dǎo)的課題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的考評(píng)方式不是很完善，在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)等級(jí)的劃分上十分不明確，成本的分析上仍采用比較傳統(tǒng)的方式，這樣使得目標(biāo)成本方案實(shí)施性不強(qiáng)，沒(méi)有指導(dǎo)意義。因此房產(chǎn)企業(yè)要制定嚴(yán)格的大綱和內(nèi)容細(xì)則，對(duì)目標(biāo)成本建立管理體系。要多多考慮市場(chǎng)環(huán)境因素和自然條件的因素，完善目標(biāo)成本的考究體系，塑造一個(gè)權(quán)威性的考核體系。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理方面存在的一系列問(wèn)題進(jìn)行了探討分析，并對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)性的梳理，最后還提出了相應(yīng)的問(wèn)題解決方案。但筆者深知自己經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)方面存在一定不足，對(duì)于問(wèn)題的理解并不能做到全面細(xì)致，希望在后續(xù)的研究中能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)成本管理有所突破，力圖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供參考價(jià)值，以便更好的服務(wù)于房地產(chǎn)成本管理工作。