世茂房地產(chǎn)前十爭奪戰(zhàn)

謝澤鋒

超越龍湖，世茂房地產(chǎn)終于重回行業(yè)前十強。

盡管世茂集團副主席兼總裁許世壇一再強調(diào)公司沒有重回前十的壓力，但坊間一直將世茂拿來和龍湖進行對比。

根據(jù)克而瑞最新公布的《2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，世茂房地產(chǎn)（00813.HK）在操盤榜、全口徑銷售額、權(quán)益金額三項指標上，均已超過龍湖。世茂以2277.3億元位居全口徑銷售額第九位。

在房地產(chǎn)市場進入“存量”競爭的時代，規(guī)模進一步擴張，意味著要從別人的“鍋里”搶食吃。半年間連續(xù)并購泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰等公司的多個項目，世茂在房企競爭新時代顯示著“贏者通吃”的游戲規(guī)則。

超40%增速

千億房企俱樂部中，世茂是增速最快的企業(yè)。

“我們長遠的規(guī)劃就是希望比同規(guī)模的企業(yè)增速快?！闭缭S世壇所說，“前20房企的增速也就是20%左右吧，如果人家是20%我們是40%、45%甚至更高，那我應(yīng)該進步才對。當然是進一名還是兩名，我們沒考慮這么多，反正我們就是要進步?！?/p>

根據(jù)最新公告，截至2019年前11個月，世茂房地產(chǎn)累計合約銷售總額約為2277.3億元，累計銷售總面積為1277.83萬平方米，較2018年同期分別上升47%及36%。當期平均銷售價格為17822元/平方米。

值得注意的是，2019年世茂房地產(chǎn)的銷售目標為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標。

對比來看，龍湖集團（00960.HK）、新城控股（601155.SH）前11月銷售額同比增長分別為22.25%、24.17%。世茂的增速比同等規(guī)模的企業(yè)都要快，自然排名也會更進一步。

重回前十，資本市場也給予了“看好”的預期。世茂房地產(chǎn)股價自2019年8月底啟動，至2019年12月初漲幅超過52%，且股價創(chuàng)出歷史新高。

早在2014年，世茂房地產(chǎn)就以707.8億元的簽約規(guī)模排在了行業(yè)第8位。但自2015年起，世茂跌出行業(yè)前十。2014-2018年，世茂房地產(chǎn)的合約銷售分別為702.16億元、670.39億元、681.2億元、1007.7億元和1761.5億元，近5年時間里，世茂銷售額增長緩慢，甚至在某些年份還出現(xiàn)下滑。

在大型房企都在追求速度與規(guī)模之際，世茂房地產(chǎn)的“不求上進”自然導致其排名下滑。

不過，自2017年開始，世茂又重新啟動擴張的態(tài)勢，連續(xù)并購，實現(xiàn)沉寂之后的再次爆發(fā)。

而并購就像是獲得大量的“半成品”，通過自有品牌以及管理，迅速推向市場，從而加快周轉(zhuǎn)率。相比直接拿地，分析認為，項目并購更加節(jié)省時間和資金成本。這也是世茂選擇頻繁并購的重要原因。

并購底氣

土地是房企的糧草，只有充足的儲備，才能驅(qū)動銷售的持續(xù)增長。世茂在2019年啟動了并購拿地的策略，據(jù)統(tǒng)計，世茂僅在2019上半年就接連拿下泰禾、萬通、粵泰、明發(fā)等房企不少于11個項目，累計斥資126.8億元。世茂為深陷債務(wù)漩渦的泰禾伸出橄欖枝，在世茂并購的項目中，針對泰禾集團的收購就達7個，交易對價約為77億。

世茂2019年在并購上花費的金額已達150億。在年初的業(yè)績會上，許世壇公開表示，2019年70%以上的土儲都會來自并購，將拿回款的50%買地。

實際上，過去幾年，世茂的拿地強度一直在不斷加大。根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，世茂的權(quán)益土地購置金額從2016年的300億飆升至2017年680億，2018年前三季度繼續(xù)購地450億元，不過世茂在2018年第四季度放緩了拿地的節(jié)奏，2019年則通過并購項目的方式增加儲備。

根據(jù)2019公司半年報，世茂共獲取土地60塊，總價約788億元，權(quán)益前貨值約2500億元。新獲土地中，一、二線城市占比57%，其余分布在強三、四線（23%） 和弱三、四線（20%）。

值得注意的是，2019上半年新增的2500億貨值中，約1800億元貨值通過收并購獲取，占比高達70%。“2019年世茂的可售貨值將超4000億元?！痹S世壇曾對媒體表示。

在眾多房企進入休整期時，世茂為何能夠斥巨資并購？回頭來看，2014-2016三年的蟄伏，為世茂的再次起飛積累了動能。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2013年，世茂實現(xiàn)銷售額670億元，同比增加46%，這份答卷在當時也十分亮眼。但隨之而來的卻是負債增高、財務(wù)風險加大，發(fā)展也受到掣肘。此后三年時間，世茂房地產(chǎn)調(diào)轉(zhuǎn)航線，摒棄了過往激進的拿地策略。世茂開始退往“安全地帶”，2015年更是“零拿地”。

雖然排名下滑，業(yè)績出現(xiàn)停滯，但經(jīng)過調(diào)整，世茂房地產(chǎn)的凈負債降到了行業(yè)低位，截至2016年末，世茂房地產(chǎn)的凈負債率下降到了53.4% 的低水準。

2017、2018、2019上半年公司的凈負債率分別為58.9%、59.4%、59.6%。翻閱資料，世茂更是保持了長達8年凈負債率低于60%的紀錄，不光異于普遍激進的閩系房企，在整個房地產(chǎn)行業(yè)都頗為罕見。

不過，在加大并購步伐的同時，世茂的負債總額以及資產(chǎn)負債率出現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。2019上半年，世茂房地產(chǎn)負債總額約3046.6億元，同比增長32.46%。其中，流動負債總額約2142.72億元，非流動負債總額約903.88億元。

許榮茂

2017、2018及2019上半年，世茂的資產(chǎn)負債率分別為64%、68%、73%，雖然始終處于安全區(qū)間，但上升勢頭值得注意。

另一方面，世茂房地產(chǎn)的融資成本一直較低。2018年，世茂全年融資成本僅5.8%，2019上半年逆勢進一步降至5.6%。7月9日，世茂發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行于2026年到期的10億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率5.6%，低于業(yè)內(nèi)7%-8%的平均水平。

在現(xiàn)金流管理方面，世茂也十分重視，世茂上半年實現(xiàn)回款813億元，同比大幅上升47.8%，賬面現(xiàn)金為522.3億元，未動用銀行及交易所等金融機構(gòu)融資額度約400億元。

2014-2018年，在世茂房地產(chǎn)的借貸中，一年以下的銀行借款及其他金融機構(gòu)借貸以及債券分別為187.25億元、169.54億元、122.3億元、142.96億元和275.54億元，2019上半年為320.56億元。就目前來看，公司現(xiàn)金足夠覆蓋短期借款。

擴張與收縮一直伴隨著房企的發(fā)展，世茂目前的頻繁并購是否又會重蹈此前的覆轍，不得而知。但至少在2019年，世茂的增長是令人刮目的，前十的寶座也幾乎已是囊中之物。