公租房運營管理中的智能化技術(shù)應(yīng)用探析

孟曉華 謝詩偉 古小莉 涂 姍 索凱峰

（1.湖北經(jīng)濟學(xué)院，湖北 武漢 430000；2.武漢市住房保障和房 屋管理局，湖北 武漢 430000；3.武漢市住房保障管理中心，湖北 武漢 430000；4.湖北數(shù)據(jù)與分析中心，湖北 武漢 430000）

1 引言

隨著公租房的大量交付配租，公租房運營管理中存在的問題逐漸凸顯，如何采用高效、便捷的方式對房屋使用進行監(jiān)管，以保證其被合規(guī)使用，做到管房、管人、管事“三結(jié)合”，同時提升運營管理和服務(wù)水平成為當前政府亟待解決的重大問題。目前，部分城市已陸續(xù)開始在公租房小區(qū)開展智能化管理實踐，推進公租房運營管理與服務(wù)智能化。住建部等四部委《關(guān)于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》（建保[2019]55號）也要求推進信息化、智能化技術(shù)成果的應(yīng)用，切實提升公租房社區(qū)居住品質(zhì)。

關(guān)于公租房運營管理的研究，目前主要集中在如何構(gòu)建更加完善的法制體系及運營管理機制，以提高住房保障效率。而在應(yīng)用新技術(shù)、智能化技術(shù)加強保障房運營管理的研究方面，成果還較少，針對智能化技術(shù)在公租房運營管理中的應(yīng)用研究還沒形成完整的理論體系。本文主要針對公租房運營管理及智能化應(yīng)用的現(xiàn)狀及存在的問題，開展針對性分析，并給出了加快推進公租房智能化管理的實施路徑。

2 公租房智能化技術(shù)針對性分析

智能化技術(shù)應(yīng)用是指將信息通訊、計算機、大數(shù)據(jù)和自動控制等技術(shù)運用于實踐，通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向用戶提供先進的自動識別、智能分析、安全防范、信息傳達、商業(yè)管理及物業(yè)管理等方面的功能，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)和運營管理。在公租房運營管理中存在的一些問題，可利用智能化技術(shù)有效解決，具體包括以下幾個方面。

2.1 公租房信息化運營管理方面

1）彌補公租房日常管理方式單一的問題。未開展智能化建設(shè)的公租房小區(qū)日常管理主要以紙質(zhì)資料歸檔、口頭或公告欄通知、線下信息收集與整理等方式為主，這導(dǎo)致公租房主管和運營部門掌握的數(shù)據(jù)信息不精準、不全面，信息公開公示不通暢、不及時，工作臺賬記錄、房屋檔案資料、租戶家庭成員資料等檔案資料不規(guī)范、不齊全、不統(tǒng)一，開展智能化技術(shù)應(yīng)用可以充實完善日常管理方式。

2）推進小區(qū)出入管理智能化、有效管理“陌生人”。開展智能化技術(shù)應(yīng)用可以對出入小區(qū)的人員與車輛進行識別和登記，并開展智能分析和實時預(yù)警，提高對出入人員和車輛的管理效率，提高對“陌生人”的查證、識別和預(yù)警，充分保障小區(qū)內(nèi)公租房及租戶的財產(chǎn)與人身安全。

3）解決公租房租戶成員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、配合性差的問題。公租房租戶成員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，且具有一定的特殊性，增加了公租房運營管理難度。通過智能化技術(shù)應(yīng)用，可以高效管理租戶和房屋相關(guān)信息，提高消息、通告、公示等事項的可達性和時效性，進而化解租戶配合管理的積極性不高的問題。

4）提高對特殊人群關(guān)照的時效性。公租房小區(qū)中獨立居住的老、弱、病、殘及特殊人群的比例較高，利用現(xiàn)代智能化技術(shù)，可以及時發(fā)現(xiàn)他們的特殊需求和突發(fā)狀況，進而及時為他們提供幫助。

2.2 房屋合規(guī)使用方面

1）有效預(yù)警管控轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為。公租房小區(qū)中不同程度的存在房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借情況，且轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為隱蔽、不易調(diào)查，調(diào)查取證的人力成本較高，利用人臉識別比對和數(shù)據(jù)建模分析技術(shù)，可以有效識別預(yù)警轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為，并進一步利用智能門鎖功能對查證的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借租戶進行有效管控。

2）提高租金收繳效率。公租房小區(qū)的租金收繳工作量大，租金欠繳時有發(fā)生，欠繳原因既有主觀上惡意拖欠租金的，也有客觀上資金周轉(zhuǎn)困難暫時無法交齊的，還有一部分則屬于時間不便或行動不便，無法及時到現(xiàn)場繳費，而主管部門又沒有開通線上繳費渠道造成的。通過在線支付技術(shù)則可以解決無法到現(xiàn)場交租金的問題，亦可利用在線語音提醒及限制通行的方式對欠繳租戶進行提示與管控。

3）有效查證識別房屋長期閑置情況。部分公租房小區(qū)中存在一定量的長期閑置房屋，這些房屋一部分是已出租的閑置房，另一部分是運營管理中產(chǎn)生的未出租閑置房，利用視頻監(jiān)控與數(shù)據(jù)比對可以有效查證識別這些閑置房屋，并及時進行管理處置，提高運營管理效率。

4）提高房屋騰退效率。通過智能門禁系統(tǒng)對即將到期的租戶進行前期預(yù)警提示，對逾期租戶進行門禁鎖定，可以一定程度上解決部分公租房承租戶在房屋到期后拒不騰退或“玩失蹤”的問題，避免公租房資源損失和浪費，提高房屋騰退效率。

2.3 安全管理方面

1）及時發(fā)現(xiàn)處置公共安全隱患。租戶對電瓶車不按規(guī)定充電、違章搭建、高空拋物、不文明養(yǎng)犬等行為在公租房小區(qū)內(nèi)時有發(fā)生，這給小區(qū)公共安全造成隱患。利用公區(qū)監(jiān)控、數(shù)據(jù)建模分析、電梯智能控制等智能化技術(shù)，可以及時發(fā)現(xiàn)危害公共安全的相關(guān)行為，并對相關(guān)責(zé)任人進行管教和處置。

2）降低公共設(shè)施損毀率。部分公租房租戶擠占公共空間造成消防通道堵塞，為圖一時便利損毀門禁設(shè)備和監(jiān)控系統(tǒng)，給公共財產(chǎn)造成損失，也給公共安全帶來潛在風(fēng)險。利用監(jiān)控和預(yù)警系統(tǒng)可有效阻止相關(guān)行為的發(fā)生，在行為發(fā)生后可及時追蹤到行為人，降低公共設(shè)施損毀率。

3）及時監(jiān)測管控小區(qū)內(nèi)治安事件。公租房小區(qū)居住密度高、人員流動大且群體結(jié)構(gòu)復(fù)雜，盜竊、賭博、傳銷等治安事件偶有發(fā)生，利用公區(qū)監(jiān)測和數(shù)據(jù)建模分析，可以及時預(yù)判人員聚集類和盜竊類治安事件，并及時通知相關(guān)人員采取必要的措施進行干預(yù)和管控。

3 公租房智能化技術(shù)應(yīng)用的實施路徑

公租房是解決住房困難群體的公共產(chǎn)品，在日常運營管理中引入智能化技術(shù)可充分發(fā)揮惠民政策效用，避免公租房運營管理中出現(xiàn)違規(guī)出借、轉(zhuǎn)租、閑置等問題，實現(xiàn)對公租房小區(qū)房、人、車管理效率的提升。同時，公租房運營管理中存在的問題不僅與技術(shù)應(yīng)用和制度的建立健全相關(guān)，也與社會經(jīng)濟發(fā)展水平和住房改革歷程息息相關(guān)，隨不同的歷史時期而呈現(xiàn)出鮮明的時代特征。推廣智能化技術(shù)應(yīng)用的過程中，如何讓租戶接受配合新的管理模式，如何將“技防”的最大能效釋放出來，還應(yīng)重點關(guān)注以下幾個方面。

3.1 完善頂層設(shè)計，高位推進公租房智能化技術(shù)應(yīng)用落地

公租房智能化技術(shù)應(yīng)用涉及租戶使用房屋及日常生活的方方面面，政府各部門在創(chuàng)新社會便民服務(wù)管理中存在跨部門協(xié)同難、信息資源共享度低、數(shù)據(jù)壁壘與信息孤島多、低水平重復(fù)建設(shè)等問題，推進公租房智能化技術(shù)應(yīng)用應(yīng)著眼于長遠性考慮，結(jié)合《關(guān)于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》（建保[2019]55號）的總體要求，理清新建與改造、試點與全局的關(guān)系，做好頂層設(shè)計，制定好總體推進的目標、方案和進程圖，做好潛在問題與風(fēng)險的預(yù)判。

3.2 加強政校企民合作，打造多方參與的建設(shè)新模式

應(yīng)用智能化技術(shù)提高公租房運營管理效率是未來發(fā)展的大勢所趨，同時也是一個循序漸進、不斷完善的過程。在公租房智能化技術(shù)應(yīng)用建設(shè)過程中，應(yīng)全力促進社會全要素的不斷優(yōu)化創(chuàng)新及其對技術(shù)、產(chǎn)業(yè)、應(yīng)用的不斷滲透和升級。積極轉(zhuǎn)變政府、企業(yè)、科研院所和居民租戶之間的關(guān)系，從單一的政府主導(dǎo)、社會旁觀轉(zhuǎn)變成“多方同推共管”的模式，高校和科研院所積極發(fā)揮智力優(yōu)勢，企業(yè)積極發(fā)揮資本和建設(shè)經(jīng)驗優(yōu)勢，租戶和市民配合做好論證工作，通過體制機制創(chuàng)新，打造基于智能化技術(shù)應(yīng)用建設(shè)的多方參與新模式。

3.3 鼓勵創(chuàng)新，提升公租房智能化技術(shù)應(yīng)用中的創(chuàng)新水平

公租房智能化技術(shù)應(yīng)用的建設(shè)離不開創(chuàng)新，不僅在基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、感知設(shè)備和云計算等信息技術(shù)方面的創(chuàng)新，還包括實現(xiàn)政府服務(wù)和公租房運營管理的創(chuàng)新。鼓勵創(chuàng)新，一方面要集聚科技創(chuàng)新資源，廣泛集聚高校、企業(yè)、科研機構(gòu)等各方面的力量，大力引進高新技術(shù)人才，優(yōu)化人才環(huán)境，加強智力資源和智力資本投入；另一方面鼓勵創(chuàng)新要健全補償激勵機制，對于創(chuàng)新型企業(yè)，可以設(shè)立專項資金，提供優(yōu)惠加分條件，鼓勵其優(yōu)先參與項目建設(shè)。

3.4 破除信息壁壘，建立數(shù)據(jù)共享和授權(quán)制度

公租房智能化技術(shù)應(yīng)用的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于破除“信息壁壘和信息孤島”現(xiàn)象，破除信息壁壘既體現(xiàn)在同一部門、同一業(yè)務(wù)的不同工作環(huán)節(jié)上的信息共享，也體現(xiàn)在不同部門之間的信息授權(quán)和共享，破除信息壁壘使得信息在不同部門、不同工作環(huán)節(jié)之間充分流動并被加以分析運用，最終實現(xiàn)合同資料歸檔、房務(wù)事項辦理、通知發(fā)布交流及生活購物交費等各方面的互聯(lián)互通、資源共享。

3.5 開展實地調(diào)研，做好具體項目建設(shè)的前期準備與論證

在進行工程項目建設(shè)之前，應(yīng)充分做好對待建小區(qū)的調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容具體應(yīng)該包括小區(qū)居民對項目建設(shè)的意見與建議、項目的具體規(guī)模與建設(shè)方案、項目建設(shè)的潛在問題與風(fēng)險的預(yù)研預(yù)判等。其次要給出工程的具體架構(gòu)設(shè)計并建立數(shù)據(jù)庫，搭建基礎(chǔ)信息平臺，可以以住房保障管理系統(tǒng)、公租房租賃管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，搭建互聯(lián)互通、信息共享的住房保障管理信息服務(wù)平臺。

3.6 建立多位一體的聯(lián)動管理機制，提供優(yōu)質(zhì)高效的運管服務(wù)

建立由社區(qū)、運營機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、承租戶代表組成的類似于業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)組織，將一元單向、自上而下的“單一管理”升級為多方共治的“協(xié)同治理”，通過定時召開議事會議、承租人投票等方式實施共同管理，調(diào)動承租戶參與社區(qū)建設(shè)的積極性。

3.7 加強培訓(xùn)和宣傳，充分高效發(fā)揮項目建成后的各項功能

由于公租房租戶群體的特殊性，存在一定量的公租房租戶對新技術(shù)、新事物接受速度較慢，在具體項目建成落地后，不應(yīng)一刀切的要求全體租戶都開始使用智能化設(shè)備，應(yīng)該給租戶一定時間區(qū)間的緩沖區(qū)，在緩沖區(qū)內(nèi)允許租戶使用傳統(tǒng)設(shè)備辦理進出、繳費等相關(guān)業(yè)務(wù)。同時，政府主管部門及運營管理公司應(yīng)積極開展宣傳，向租戶講解使用智能化設(shè)備的優(yōu)越性和便利性，并加強對特殊群體的培訓(xùn)工作，手把手的教會他們使用智能化設(shè)備。力爭在建成后最短的時間內(nèi)全面實現(xiàn)智能化設(shè)備的上線使用，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的功效。

公租房運營管理智能化將從服務(wù)上為居住者創(chuàng)造安全、舒適、便捷、高效的生活空間，增強承租人的獲得感、幸福感，促進“住有所居”邁向“宜居安居”，打通服務(wù)群眾的“最后一公里”；從管理上推進公租房運營管理更加規(guī)范，防范遏制公租房管理和使用中違規(guī)違法事項的發(fā)生，從根本上構(gòu)建?；?、可持續(xù)、務(wù)實效、能發(fā)展的公共住房保障長效機制。