論商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金調(diào)整規(guī)則

王飛鵬

（湖南驕陽(yáng)律師事務(wù)所，湖南 長(zhǎng)沙410000）

一、案情簡(jiǎn)介與評(píng)析

（一）案情介紹

案例一：劉某等多名業(yè)主訴房地產(chǎn)公司A仲裁案。該案中，由于開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房條件與驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商未按合同約定的時(shí)間與條件交付房屋，產(chǎn)生了違約情形。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方已約定延期交房違約金按已付房款每日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付。據(jù)此，劉某等同一小區(qū)業(yè)主分三批先后向當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)分別按已付房款每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五、每日萬(wàn)分之零點(diǎn)三以及每日萬(wàn)分之零點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，作出三份不同的仲裁裁決書(shū)。

案例二：徐某等多名業(yè)主訴房地產(chǎn)公司B訴訟案。該案中，雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如開(kāi)發(fā)商未按合同約定在360個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋權(quán)屬證書(shū)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按已付房款每日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付延期辦證違約金。此案共經(jīng)過(guò)一審、二審、發(fā)回重審后一審、二審、再審程序。一審中，業(yè)主起訴要求開(kāi)發(fā)商支付違約金40000元，一審判決支持徐某等人違約金2000元左右，徐某等業(yè)主向上級(jí)法院上訴，二審法院以事實(shí)不清為由發(fā)回重審。發(fā)回重審后，一審判決支付徐某等業(yè)主12000元，開(kāi)發(fā)商不服上訴，二審法院改判為4000元，徐某等業(yè)主向當(dāng)?shù)厥「咴荷暝V，省高院裁定駁回其申訴。

（二）案情及司法實(shí)踐現(xiàn)狀評(píng)析

通過(guò)上述兩例案件可以看出，在實(shí)踐過(guò)程中，若出現(xiàn)因商品房合同履行不當(dāng)而產(chǎn)生的違約金糾紛，各地法院以及仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)于違約金調(diào)整的依據(jù)或比例往往并不一致，甚至出現(xiàn)案例一中同一仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)同一小區(qū)的批量案件判決結(jié)果不同的情形。除此之外，即使是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有明確約定的，因?qū)嶋H損失難以認(rèn)定，各級(jí)法院的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)也并不一致，導(dǎo)致部分當(dāng)事人無(wú)法認(rèn)同判決結(jié)果。對(duì)此，筆者專(zhuān)門(mén)以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”“違約金”為關(guān)鍵詞，在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上對(duì)此類(lèi)案件的一審判決書(shū)進(jìn)行搜索，共得出24214份法律文書(shū)。經(jīng)過(guò)歸納與總結(jié)，筆者發(fā)現(xiàn)在司法實(shí)踐過(guò)程中，近半數(shù)案件的判決均對(duì)違約金的數(shù)額進(jìn)行了調(diào)整，而其中對(duì)違約金的數(shù)額進(jìn)行“酌情”減少的案件占大多數(shù)，其理由多見(jiàn)于原告方無(wú)法證明其實(shí)際損失或者約定違約金數(shù)額超過(guò)實(shí)際損失的30%。可見(jiàn)，在實(shí)踐過(guò)程中，由于缺乏明確的法律規(guī)定，法院在行使自由裁量權(quán)時(shí)，對(duì)待違約金的態(tài)度是較為保守的。尤其是在被違約方未能有充分證據(jù)證明其實(shí)際損失時(shí)，違約金制度懲罰功能有可能被削弱。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中違約金調(diào)整的現(xiàn)行規(guī)定及其不足

對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的違約金調(diào)整制度進(jìn)行研究，必須要對(duì)當(dāng)前立法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)當(dāng)下立法不足，從而提出相關(guān)完善建議。

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金調(diào)整的立法規(guī)定

具體來(lái)看，關(guān)于違約金制度的相關(guān)立法規(guī)定，主要見(jiàn)《合同法》第114條之規(guī)定，①該法條共兩款規(guī)定，第一款賦予了當(dāng)事人之間在合同中約定違約金的權(quán)利，第二款賦予了人民法院以及仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)于過(guò)分高于實(shí)際損失以及過(guò)分低于實(shí)際損失的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整的權(quán)力，但對(duì)于何謂“過(guò)分高于”以及“過(guò)分低于”，《合同法》暫時(shí)未作明確解釋。隨后，2009年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?8條、第29條對(duì)“過(guò)分高于”一詞進(jìn)行了明確界定，將其確定為“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%”，并針對(duì)違約金數(shù)額不及實(shí)際損失的情形，指出“當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限”。與此同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房合同司法解釋》）第16條對(duì)于違約金在商品房領(lǐng)域適用問(wèn)題也作出了相同的回應(yīng)。2020年5月28日，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）正式通過(guò)審議并公布全文，第八章“違約責(zé)任”第585條規(guī)定對(duì)《合同法》第114條之規(guī)定未作修改，再次進(jìn)行了確認(rèn)。

（二）現(xiàn)有立法存在的不足與困境

1.未明確規(guī)定懲罰性違約金的適用情形

目前公認(rèn)的違約金種類(lèi)有賠償性違約金與懲罰性違約金兩種，但在什么情況下得以認(rèn)定違約金的懲罰性，目前還未形成定論。從《合同法》第114條第2款規(guī)定可知，目前我國(guó)違約金調(diào)整的基準(zhǔn)為“違約所造成的實(shí)際損失”，該規(guī)定顯然是將違約金與實(shí)際損害相聯(lián)系。且在當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，違約造成的損失尚未存在，此時(shí)的違約金應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為雙方對(duì)損失賠償額的預(yù)估。而約定的損失往往會(huì)與實(shí)際產(chǎn)生的損失產(chǎn)生一定程度的出入，此時(shí)若違約金略高于實(shí)際損失，也并非當(dāng)然體現(xiàn)出違約金的懲罰性，法院及仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)過(guò)分高于實(shí)際損失的違約金進(jìn)行適當(dāng)減少的規(guī)定也可以印證該觀點(diǎn)。即使法院以及仲裁機(jī)構(gòu)將被違約人能夠證明損失的部分視為賠償性違約金，將超過(guò)證明損失但又不超過(guò)30%的部分視為懲罰性違約金，兩者數(shù)額的差距之大也能看出我國(guó)《合同法》第114條規(guī)定所體現(xiàn)的“違約金”主要系賠償而非懲罰性賠償金。質(zhì)言之，懲罰性賠償金的適用情形暫未在我國(guó)現(xiàn)行立法中得以明確體現(xiàn)，尤其是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，違約現(xiàn)象多見(jiàn)于逾期交房或逾期辦證，這種情況下只要開(kāi)發(fā)商最終能夠履行其交房或辦證義務(wù)，司法實(shí)踐中便較少適用懲罰性賠償金，這顯然與學(xué)術(shù)界“平行責(zé)任說(shuō)”的主流觀點(diǎn)不符。②

2.被違約方的實(shí)際損失難以認(rèn)定

如前述可知，目前司法實(shí)踐中，對(duì)于買(mǎi)方訴開(kāi)發(fā)商違約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，法院以及仲裁機(jī)構(gòu)均十分重視原告方實(shí)際損失的認(rèn)定。但在這類(lèi)案件當(dāng)中，實(shí)際損失往往是一個(gè)比較抽象的概念，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)定以及計(jì)算具有現(xiàn)實(shí)難度，大多數(shù)法院以及仲裁機(jī)構(gòu)僅認(rèn)定因違約所造成的直接損失，鮮少有將預(yù)期的可期待利益納入到實(shí)際損失范疇的情形。如前所述，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，開(kāi)發(fā)商違約多見(jiàn)于逾期交付現(xiàn)象，尤其是在上述案例二中的逾期辦證情形中，原告往往很難舉證證明自己的實(shí)際損失。因此，起訴開(kāi)發(fā)商支付違約金的數(shù)額往往被法院或仲裁機(jī)構(gòu)酌情減少，原告方權(quán)益難以得到有效保障。這種將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的違約金計(jì)算等同于其他普通案件的“一刀切”式做法，有待商榷。

3.未明確違約金數(shù)額的具體調(diào)整依據(jù)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法發(fā)〔2009〕40號(hào)），法院在調(diào)整過(guò)高違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡(jiǎn)單地采用固定比例，防止機(jī)械司法而可能造成的實(shí)質(zhì)不公平。但目前立法及司法解釋并沒(méi)有規(guī)定違約金過(guò)高后如何調(diào)整，調(diào)整的比例或者標(biāo)準(zhǔn)如何，也未設(shè)置相應(yīng)的處罰措施與救濟(jì)途徑。因此，該類(lèi)案件在司法實(shí)踐中，通常都是由法官根據(jù)合同履行的實(shí)際情況以及雙方舉證的情況，來(lái)決定是否對(duì)已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整以及調(diào)整比例的大小，這就不可避免地造成自由裁量權(quán)被濫用，造成如上述案例一樣同案不同判的后果。

三、調(diào)整違約金的相關(guān)建議

檢視當(dāng)前立法對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金調(diào)整制度的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)前司法實(shí)踐中出現(xiàn)的不足之處，筆者在此提出以下具體建議。

（一）完善現(xiàn)行立法及司法解釋的相關(guān)內(nèi)容

1.法律層面

筆者認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，若當(dāng)雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)了事先的合意，約定了懲罰性違約金，立法應(yīng)當(dāng)允許并承認(rèn)其定性，對(duì)因商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛而導(dǎo)致的懲罰性違約金數(shù)額予以承認(rèn)。這是因?yàn)椋阂环矫妫馑甲灾伪揪褪撬痉ǖ淖罡邇r(jià)值，懲罰性違約金實(shí)質(zhì)上屬于私的制裁，起到了對(duì)債的特殊擔(dān)保功能。故合同雙方約定懲罰性違約金以處分自身權(quán)益的行為，本質(zhì)上是為了阻卻對(duì)方的違約行為，雙方基于各自真實(shí)意思表示所訂立的合同應(yīng)當(dāng)具有法定約束力，司法權(quán)不應(yīng)多加干涉；另一方面，違約金制度原有的壓力功能沒(méi)有得到有效實(shí)施，導(dǎo)致部分當(dāng)事人在訂立合同時(shí)存在僥幸心理，認(rèn)為自己日后就算違約也不必承擔(dān)合同所約定的高額違約成本，損害了誠(chéng)實(shí)守信的商業(yè)氛圍。因此，立法應(yīng)給予懲罰性違約金制度以更多的生存空間。筆者建議我國(guó)立法機(jī)關(guān)在《民法典》中補(bǔ)充規(guī)定：“若當(dāng)事人就延遲履行明確約定懲罰性違約金及其數(shù)額的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)在對(duì)情況進(jìn)行核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>

2.立法及司法解釋層面

除此之外，筆者認(rèn)為可以在日后《民法典》的立法解釋、司法解釋或者現(xiàn)有《商品房合同司法解釋》中增加相應(yīng)規(guī)定，以完善違約金調(diào)整制度：第一，在未明確約定懲罰性違約金的商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟中，基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約情形的特殊性，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大實(shí)際損失的認(rèn)定范圍，允許適當(dāng)認(rèn)定預(yù)期損失，例如延遲交付房屋或延遲辦證期間因房?jī)r(jià)波動(dòng)所形成的差價(jià)損失等；第二，在未明確約定懲罰性違約金的商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟中，應(yīng)進(jìn)一步明確違約金調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，有效避免自由裁量權(quán)被濫用。2020年6月10日，江西省高級(jí)人民法院發(fā)布該省范圍內(nèi)的違約金統(tǒng)一調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定：“逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之零點(diǎn)五或高于萬(wàn)分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外?！币约啊昂贤s定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之一或高于萬(wàn)分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙方義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外?！惫P者認(rèn)為可以以此為借鑒，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的違約金數(shù)額的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的統(tǒng)一規(guī)范。

（二）提高司法工作人員的法治素養(yǎng)

為了有效解決訴訟過(guò)程中違約金調(diào)整的合法性、合理性，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提升相關(guān)工作人員的法律意識(shí)。因?yàn)槟芊駥?shí)現(xiàn)依法行政、公正司法，取決于司法機(jī)關(guān)工作人員的法律意識(shí)水平。首先，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)普法工作的宣傳，只有提高相關(guān)工作人員的法律意識(shí)，才能使之依法行政。其次，在重視普法教育的同時(shí)，也要重視法學(xué)教育。只有通過(guò)系統(tǒng)的法學(xué)教育，執(zhí)法人員才能更加系統(tǒng)地理解與執(zhí)行法律。因?yàn)閳?zhí)法人員對(duì)法律的理解與執(zhí)行，將直接影響具體案件的質(zhì)量進(jìn)而影響法的權(quán)威和尊嚴(yán)。因此，必須重視法學(xué)教育，通過(guò)多層次、多渠道、多形式為執(zhí)法機(jī)關(guān)提供盡可能多的受過(guò)專(zhuān)門(mén)教育的法學(xué)人才。此外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各地法院的交流與學(xué)習(xí)，加強(qiáng)各級(jí)法院及同級(jí)法院人才交流與調(diào)換，這樣才能進(jìn)一步保證審判工作的公正性。

四、結(jié)語(yǔ)

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金調(diào)整規(guī)則，是司法實(shí)務(wù)界對(duì)約定違約金過(guò)高或過(guò)低情況下，是否調(diào)整、如何調(diào)整的法律依據(jù)，也是我國(guó)公民在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，擬定合同的法律參考。它涉及人民的切身利益，也反映出我國(guó)法治建設(shè)的水平。因此，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金條款進(jìn)行完善與研究，才能在司法工作中更準(zhǔn)確地適用法律和作出更加公正的裁判，才能使每個(gè)公民在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中體會(huì)到真正的公平與正義。

注釋

①《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！?/p>

②平行責(zé)任說(shuō)區(qū)分賠償性違約金和懲罰性違約金的標(biāo)準(zhǔn)為：是否可以要求違約方既履行約定違約金的給付義務(wù)，又要求其承擔(dān)起違約所導(dǎo)致的正常的違約責(zé)任。對(duì)于懲罰性違約金，守約方可以在請(qǐng)求違約金的同時(shí)，請(qǐng)求債務(wù)人履行違約產(chǎn)生的實(shí)際損失所導(dǎo)致的債務(wù)或是損失義務(wù)，也就是說(shuō)其他違約責(zé)任并不因?yàn)檫`約方支付了違約金而消滅。這一觀點(diǎn)是我國(guó)大部分學(xué)者所持有的主流觀點(diǎn)。