中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究

(長(zhǎng)沙理工大學(xué) 湖南 長(zhǎng)沙 410076)

一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為宏觀因素和微觀因素兩類。宏觀因素有：行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素等；微觀因素有：土地價(jià)格因素、房產(chǎn)自身因素、居民收入、稅收因素、建安成本等。

(一)宏觀因素

1.行政因素

行政因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策、制度、法律法規(guī)等方面的行為，其主要有房地產(chǎn)價(jià)格政策等。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府采取直接干預(yù)的方式、措施來(lái)干預(yù)房?jī)r(jià)。一種是政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管的高價(jià)格政策，另一種是采取種種措施抑制房?jī)r(jià)的低房?jī)r(jià)措施。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，各地出臺(tái)了一系列相關(guān)限價(jià)、限購(gòu)政策。

2.經(jīng)濟(jì)因素

影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展指包括質(zhì)量與數(shù)量在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，而不僅是數(shù)量的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著生產(chǎn)活動(dòng)、投資活躍，對(duì)房地產(chǎn)的需求，因此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，尤其是地價(jià)的上漲。

3.社會(huì)因素

社會(huì)因素主要有政治安定狀況和社會(huì)治安狀況。一般來(lái)說(shuō)，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。政治安定會(huì)增加投資者的信心，使得房地產(chǎn)價(jià)格上升。社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、綁架等方面的刑事犯罪情況。

房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此人們不會(huì)選擇買房，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落。社會(huì)治安的穩(wěn)定是房地產(chǎn)穩(wěn)定的保障。

4.人口因素

房地產(chǎn)價(jià)格與人口素質(zhì)、人口數(shù)量密切相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格受人們的生活質(zhì)量、教育水平影響。隨著社會(huì)文明的進(jìn)步、公共服務(wù)設(shè)施的逐步完善，人們對(duì)居住環(huán)境的舒適、方便的需求增加，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果某個(gè)地區(qū)居民素質(zhì)低、社會(huì)治安不穩(wěn)定，那人們都不愿意居住在這里，導(dǎo)致該地方的房地產(chǎn)價(jià)格低。

(二)微觀因素

1.土地價(jià)格因素

土地是不可再生資源，是有限的。在三大生產(chǎn)要素中：資本、勞動(dòng)力、土地，最小的是土地供給彈性。相比于商品生產(chǎn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量彈性相對(duì)較小，而需求彈性往往是巨大的。在一定時(shí)期，因?yàn)橘Y源的限制，土地供應(yīng)不能增加，房地 產(chǎn)建設(shè)周期一般為兩到三年，周期長(zhǎng)也使得短期供給不能滿足需求。彈性理論認(rèn)為，在供應(yīng)和需求彈性相同的情況下，商品的供給彈性隨著需求的增長(zhǎng)越來(lái)越小，短期內(nèi)價(jià)格增長(zhǎng)越快。

2.房地產(chǎn)自身因素

房地產(chǎn)位置、地形、建筑物本身直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，市中心、地鐵口、人流量大位置、大型購(gòu)物商場(chǎng)邊的房地產(chǎn)價(jià)格高；反之，郊區(qū)偏僻的地方，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。地勢(shì)平坦的地區(qū)，地價(jià)較高；地勢(shì)不平的地方，地價(jià)較低。建筑物的質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)同樣也影響著房?jī)r(jià)。美觀、質(zhì)量好的的建筑物使人感覺(jué)舒適，價(jià)格高。而那些外觀單一、質(zhì)量差的房產(chǎn)，反而價(jià)格就便宜了。

3.居民收入

一般來(lái)說(shuō)，居民收入的提高意味著人們的生活水平提高了，其居所空間也隨之?dāng)U大而且環(huán)境隨之變好，從而增加都房地產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。但對(duì)于居民收入增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度，具體要看收入水平和邊際消費(fèi)傾向的大小。對(duì)于低收入人群而言，其邊際消費(fèi)傾向較大，其收入的增加大部分會(huì)先用于衣食等基本生活的改善，房地產(chǎn)受之影響較小。中等收入人群，基本生活條件較高，會(huì)用一部分收入用來(lái)增加對(duì)住房的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。高收入人群邊際消費(fèi)大，如果用于儲(chǔ)蓄或者非房地產(chǎn)投資，則房地產(chǎn)市場(chǎng)影響就不大。如果用于投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)大大上漲。

4.稅收因素

稅率、稅種及其征收環(huán)節(jié)不同導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響也不同。稅收有三種環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。同時(shí)，稅收政策也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，還存在課稅轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。房地產(chǎn)的課稅可以通過(guò)某種途徑將稅收全部或者部分轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，那么這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響就小。

5.建安成本

建安成本是指建筑和安裝成本，其中 包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩大部分，是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要部分。施工過(guò)程中所耗費(fèi)的 工程實(shí)體方面的各種費(fèi)用，諸如人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)等，同時(shí)還包括發(fā)生在施工前、施工中的非工程實(shí)體中的 費(fèi)用，諸如環(huán)境保護(hù)費(fèi)、文明施工費(fèi)、安全 施工費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生 的不與所建項(xiàng)目實(shí)體有關(guān)的費(fèi)用，包括工 程排污、定額測(cè)定、五險(xiǎn)一金等各種規(guī)費(fèi)，還包括營(yíng)銷費(fèi)用、組織管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)管 理費(fèi)用同樣也屬于建安成本。房地產(chǎn)企業(yè) 建設(shè)成本越高，房地產(chǎn)價(jià)格越高。

二、抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的措施和建議

1.就目前我國(guó)空置房過(guò)多的問(wèn)題，政府應(yīng)采取政策來(lái)調(diào)節(jié)，不能放之任之。對(duì)空置房征稅，而且是高于正常情況下的稅收，用來(lái)增大房地產(chǎn)投機(jī)的成本，以達(dá)到控制房地產(chǎn)投資現(xiàn)象。

2.建立健全法制體系，建立牢靠的司法保障，特別是增加有關(guān)法律和條例對(duì)市場(chǎng)主體各種侵權(quán)行為的限制性和懲罰性的具體規(guī)定。加強(qiáng)監(jiān)管體系，加大監(jiān)管執(zhí)行力度，形成質(zhì)量監(jiān)管、價(jià)格監(jiān)管等全方面的監(jiān)管。

3.隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善和發(fā)展,調(diào)控應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)手段為主,綜合運(yùn)用其他多種手段,盡量避免政府直接干預(yù)。要強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控能力,建立適合市場(chǎng)體制要求的房地產(chǎn)管理體制,轉(zhuǎn)變政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理職能,從行政管理為轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽拷鹑?、城市?guī)劃、土地供應(yīng)、財(cái)稅等宏觀政策和經(jīng)濟(jì)杠桿的間接調(diào)控。

4.政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的管理力度,建立公開透明的土地出讓、轉(zhuǎn)讓招標(biāo)制度,加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃的管理努力培養(yǎng)規(guī)范房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),完善市場(chǎng)交易的配套政策,建立健全市場(chǎng)化、商品化的房地產(chǎn)流通體系。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)上違法、欺詐行為的監(jiān)管和打擊。切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,維持正常的市場(chǎng)秩序,規(guī)范市場(chǎng)行為,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。