我國房地產稅改革研究

(中南林業(yè)科技大學商學院 湖南 長沙 410004)

今年來我國經(jīng)濟的發(fā)展加快，城市化進程也不斷加快，大量農村人口逐漸向城市轉移。由于居民收入的不斷提高，對住房的需求也在不斷提高。滿足基本的生活需求后，人們又開始積極尋求實現(xiàn)資金保值增值的方式。證券和房產無疑是眾多投資方式中最主要的方式。但是，當前我國的證券市場不夠發(fā)達、機制不夠健全，對專業(yè)知識要求較高，投資證券市場存在較大的風險。尤其是在我國當前土地財政的大背景下，房地產業(yè)與政府利益息息相關，使得房地產成為當前最佳的投資產品。而隨著房地產市場的不斷發(fā)展，大量的資金投入到其中。

一、房產稅的概念

房產稅是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅在我國并不是新稅種，只是現(xiàn)在的房產稅對涉稅房產中的個人所有的非營業(yè)用房采取免稅政策。文章所探究的房產稅的開征，即是指取消對個人所有的非營業(yè)用房的免稅政策，征收個人所有的非營業(yè)用房房產稅。并且這一改革不僅表現(xiàn)在免稅范圍的減縮，還需要探究房產稅的具體開征方案，如稅基的選取標準、稅率的浮動以及征管的方式等。

二、典型國家房地產稅比較分析

房地產稅是世界各國和地區(qū)普遍征收的一種財產稅，由于各國或地區(qū)的社會制度、經(jīng)濟制度、土地制度和住房制度等方面不盡相同，房地產稅稅制也不盡相同。但在幾乎所有的市場經(jīng)濟國家，房地產稅都是財政收入的重要組成部分，政府都通過房地產稅來實現(xiàn)國民收入的分配和再分配，并對房地產市場進行調節(jié)。通過對比各國對房地產稅收設置，可以將其劃分為三大征收體系，即取得、保有、轉讓體系。在房地產稅收體系中，各國更為重視的是對房地產保有稅類的征收。保有體系的房地產稅有以下優(yōu)點：征收范圍較廣，征稅對象明確，稅率設計合理，征收的難度與成本相應較小。從相關國家的情況看，來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。提高房地產保有稅，既可鼓勵不動產的流通，也可以刺激土地的供給水平，還可以避免房地產擁有者的空置或低效的利用，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優(yōu)化配置，推動房地產市場的發(fā)展，利于房價向合理水平靠近。從已有的國外經(jīng)驗來看，保有與轉讓體系的稅收有利于抑制房地產投機，平穩(wěn)房價。三大征收體系在稅收實踐中相互配合，很好地起到了稅收對房地產經(jīng)濟的調節(jié)作用。

三、典型國家房地產稅對我國房地產稅改革的啟示

(一)減少房地產稅收類目，降低總體稅負。如今，我國的房地產稅制特點是：稅負較重、稅收種類繁多。繁雜的稅負大大增加了房地產企業(yè)的成本，在當前房地產需求旺盛、供給相對不足的情況下，需求缺乏彈性，大部分的房地產稅被轉嫁給房地產購買者，對房價上漲起到了推波助瀾的作用，不利于房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。

(二)調整房地產稅負結構，提高保有稅比例。目前，我國房地產稅存在“重流通、輕保有”的現(xiàn)象，大部分文獻均認為，房地產開發(fā)建設成本提高，將提高房地產價格。有必要對我國房地產稅收結構進行調整，加大保有環(huán)節(jié)稅收的征訂。從“重流轉、輕保有”向“流轉和保有并重”轉變。

四、我國房產稅改革的影響

客觀地看，增加地方財政收入是目前房產稅改革帶來的最直接的結果。房產稅改革可以大大緩解各級地方政府的財政壓力，中央和地方政府自然會積極推進。由于改良后的房產稅不在房屋交易環(huán)節(jié)征收，其對當前房價的升降并沒有太過直接的影響，影響對房產升值空間的預期判斷是其最可能產生的后果。

可以肯定的是，房產稅不是國家房地產調控的“最后一只靴子”。房產稅是一種經(jīng)濟手段，是通過稅收來調控房地產市場，政府最后還是要根據(jù)房地產市場各個階段的實際情況來確定各項調控措施。

五、房產稅改革的對策和建議

(一)保護保障性住房需求。房產稅改革其實并不會對房價產生直接的影響，而是更可能作用于房地產供需平衡進而影響住房價格。所以設計房產稅時應以調整結構為主，穩(wěn)定房價為輔為原則來制定政策。而改善性需求者和投資性需求者往往從財力上要大大強于保障性需求者，所以單純依靠市場往往就會造成大量的改善性和投資性需求使得保障性需求的不大滿足。因此在房產稅稅收制度設計上還要考慮對保障性需求者的保護，調控的方向要更有針對性。

(二)設計合理的稅收征管約束機制。在稅收征管上，目前試點的房產稅均實行在過戶時一次性收取首年房產稅，以過戶為條件進行征收，能夠取得較好的效果。但是筆者認為在保有階段繼續(xù)按年度征收，需要有相應的約束機制制約。目前一方面可以通過宣傳納稅是公民的基本義務，來提高居民的納稅意識，還應該從另一方面考慮防止納稅人鈷制度漏洞偷逃稅款。

(三)建設配套保障性住房。政府在籌集稅收收入的同時也增加了財政收入，這部分稅款不應當作為納稅人額外的負擔，要以?？顚Ｓ脼樵瓌t，重視房產稅征收后的后續(xù)使用工作。有效的做法是將房產稅用于對保障性住房建設的補助，提高低收入家庭的住房補貼，起到雙管齊下，共同穩(wěn)定房地產市場的作用。

結論

總而言之，房產稅的開征對于房地產調控具有諸多積極的影響，但是房產稅不是治療房地產市場弊病的靈丹妙藥，推行房地產改革最終目的是為了帶來房地產市場更加健康的發(fā)展，所以我們在推動改革是不應該僅盯住房價，房價未降低便怪罪于政策的疲軟。對于制度建立者來說，在正式頒布稅收制度執(zhí)行之前，值得深度研究和探討是稅收制度的設計。不同的制度設計對未來房產稅推出后給房地產市場帶來影響的深度和廣度是不同的。只有公平和效率得以兼顧的房產稅改革才能帶來預期的調控效果