房地產(chǎn)價格成本效應(yīng)的理論研究

(浙江財經(jīng)大學(xué) 浙江 杭州 310018)

一、引言

這幾年來,雖然我國經(jīng)濟(jì)處在平穩(wěn)快速發(fā)展的時期，但市場經(jīng)濟(jì)體制中連帶的各種問題為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一些不利影響，其中不太穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格就是其原因之一，這一原因不但影響了國家整體調(diào)整經(jīng)濟(jì)的方針,而且不利于社會穩(wěn)定和人民生活水平的提高。房地產(chǎn)市場作為有特征的區(qū)域性市場，它影響著該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)的供求和價格浮動與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展緊密相關(guān)。與此同時，專家根據(jù)現(xiàn)狀總結(jié)出影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的是房地產(chǎn)價格浮動，利用成本效應(yīng)等多方面反向調(diào)節(jié)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。所以從2006年開始，我國通過宏觀手段穩(wěn)定房價，調(diào)整供應(yīng)住房結(jié)構(gòu)，利用一系列政策和措施使我國經(jīng)濟(jì)步入健康持續(xù)發(fā)展的軌道，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)了很大比例。從2002年到2005年，我國商品房價格普遍迅猛上升，每年的上漲比率都在8%以上，我國一線城市的房價上升速度更是出乎意料，雖然政府連續(xù)出臺相關(guān)政策并采取相應(yīng)措施，但是還是有很多城市的房價居高不下，2015年至2016年深圳很多學(xué)區(qū)房漲幅竟高達(dá)50%。房地產(chǎn)價格的迅速上升使我國民眾更加難以負(fù)擔(dān)，買房難、住房難等民生問題也會對我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展有著不可預(yù)知的不利影響。又因為房地產(chǎn)行業(yè)涉及范圍廣，擁有大量勞動者，全球許多國家都將建筑業(yè)視為國民經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)。房地產(chǎn)具有特殊性，房屋建筑屬于固定資產(chǎn)，是人民生活的必需品，也是產(chǎn)業(yè)鏈末端產(chǎn)品。所以，這就要求我國加強(qiáng)對房地產(chǎn)成本效應(yīng)的分析和探究。

二、已有相關(guān)研究綜述

Bover&Muellbauer 1指出在其他國家很早就對房價開始了研究，大多資料是研究通過土地的供需關(guān)系、差別調(diào)控等辦法來操控房價；一部分地區(qū)通過頒布法規(guī)來抑制房地產(chǎn)價格成長的速度，但由于這種地區(qū)決策具有局限性，它不能很好地控制房價上漲。Cameron& Muellbauer 2指出每個地區(qū)的地域區(qū)別導(dǎo)致它們具有不一樣的開發(fā)制度，把這些地區(qū)進(jìn)行比較分析可以得出，制度完善的地區(qū)，它們對房地產(chǎn)供給應(yīng)對價格變動產(chǎn)生的變化指數(shù)降低了,因為政府只在意土地的供應(yīng)，卻忽略了住房的不足，所以使得房地產(chǎn)價格居高不下。Case&Quigley 3指出在英國許多城市房屋的價格不算高，但是在房地產(chǎn)價格高的區(qū)域,則與該地區(qū)的制度有關(guān)。Yoshikawa 4則獨樹一幟，通過模型來分析價格的波動，找到能使價格下降的平衡點，完善居民福利目標(biāo)。雖然烏拉圭對相當(dāng)一部分的價格管控已經(jīng)廢除，可在市場因素的影響下還是重新頒布了政策，禁止惡意減弱限制和歪曲房價公平的行動，管理部門仍然以待定依據(jù)為手段來控制房地產(chǎn)價格，處罰在運營過程中運用不正當(dāng)手段影響公平和自由的單位。從上述內(nèi)容可以給予我國現(xiàn)階段的房價控制一些參考經(jīng)驗。

三、房地產(chǎn)價格成本效應(yīng)的理論分析

房地產(chǎn)價格的成本效應(yīng)是:住宅的成本在生活的成本中占了相當(dāng)大的一部分比例，而生活的成本改變又會對人們的工資需求產(chǎn)生影響。而購買住宅的費用又能夠決定工資的要求，所以一個城市的房價發(fā)生變化的時候，相同市場勞動力的價格就會發(fā)生變化，進(jìn)而使得外地的企業(yè)與勞動力就會重新考慮是否投入到該城市，最終會對整個城市的綜合實力產(chǎn)生巨大的影響。

市場資本、勞動力等進(jìn)行生產(chǎn)必須具備的因素能夠在一定程度體現(xiàn)城市的生產(chǎn)能力，當(dāng)具備這些因素所需的成本提高時，就會對生產(chǎn)造成抑制效果。房地產(chǎn)是一個廣義的概念，它包含了很多的類型，如廠房、經(jīng)營性用房、商品房等，它自身具備了資本性和消費性兩種性質(zhì)。如果站在保持和加強(qiáng)勞動力的角度進(jìn)行分析，可以說房地產(chǎn)貫穿于一個地區(qū)的生產(chǎn)圈。房地產(chǎn)的另一個特性是不可移動性，這要求它必須通過本區(qū)域生產(chǎn)要素的輸出，所以房地產(chǎn)是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)最重要的一個環(huán)節(jié)。當(dāng)該區(qū)域的房價增加時，人們會對自身的工資產(chǎn)生不滿，向上級表達(dá)出提高工資的需求，然后就會對產(chǎn)品的成本造成間接影響。由于房地產(chǎn)的特殊性，它的上漲影響會直接作用于產(chǎn)品的成本，最后會對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不良作用。

四、我國房地產(chǎn)價格的成本效應(yīng)

由專家研究可得，房地產(chǎn)價格對居民的基本生活成本確實有著不可忽略的作用。房地產(chǎn)價格會隨著時間的流逝與生活成本在全國范圍內(nèi)表現(xiàn)出正相關(guān)的聯(lián)系，就是房地產(chǎn)價格的增長會隨著生活成本的增加而增加，反之生活成本的增加也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本的上漲。雖然現(xiàn)在人們對于購房的消費支出會伴隨著房地產(chǎn)價格的升高而增加，但是消費支出包含很多方面，不僅僅只是買房子的錢，它只占很小的一部分，而且比例也隨著房地產(chǎn)價格的上漲而呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)。通常認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，人們會把資金進(jìn)行保留，持觀望態(tài)度，所以就減少了住房消費，加大了其他方面的支出。所以，房地產(chǎn)市場中作為商品的房地產(chǎn)會讓人們的需求降低而沒有想要購買的欲望，這樣供應(yīng)就大于需求。然而我國人口眾多，人們都需要房地產(chǎn)市場中的任何商品，這樣的剛性要求導(dǎo)致了供應(yīng)大于需求僅僅是臨時的；而在其他沒有剛性要求的市場上消費就會增加。所以總體來說，房地產(chǎn)價格對居民家庭居住成本有比較深入的影響。

房地產(chǎn)成本的價格上漲對企業(yè)的生產(chǎn)有兩個方面的影響：第一，由于房地產(chǎn)成本價格的上漲會導(dǎo)致居民生活成本的增加，意思就是上班的人對生活的消費會促進(jìn)勞動力成本增加，一旦勞動力成本上升，就會使企業(yè)的可變支出成本增加；第二，房地產(chǎn)價格的上漲會對企業(yè)的土地、租金產(chǎn)生影響，這樣就會使企業(yè)的固定成本變的更多。所以，房地產(chǎn)價格的上升會導(dǎo)致企業(yè)總成本的增加，從而使企業(yè)邊際成本增加。如果我們比如某一單位的銷售收入是固定的，因為產(chǎn)出數(shù)量不變，所以隨著邊際成本的上升會導(dǎo)致企業(yè)在這一年的銷售利潤減少，嚴(yán)重的話可能致使企業(yè)破產(chǎn)，迫使企業(yè)減少產(chǎn)量或減少勞動力，從而對整個消費生產(chǎn)產(chǎn)生不利影響。經(jīng)過研究，房地產(chǎn)價格對勞動力成本的影響也是比較重要的。

企業(yè)生產(chǎn)成本中的固定成本是房屋，它同樣也是生產(chǎn)過程中的重要的資本投入，它在一段比較短的時間內(nèi)具有忽略不計入成本的特性。等到廠房或辦公房屋一旦建成，它就屬于固定成本，不再對物品的產(chǎn)出數(shù)量和物品的價格有任何影響，而可以變動的成本決定了產(chǎn)品生產(chǎn)的數(shù)量和其價格，因此工業(yè)產(chǎn)品的出售價格與生產(chǎn)這種產(chǎn)品的原料、工時等都有著密切的關(guān)系。然而房地產(chǎn)市場中工業(yè)占用地的成本價格變動與工業(yè)產(chǎn)品成本的相關(guān)程度并不高。

依據(jù)理論分析得出結(jié)論，因為本地區(qū)域產(chǎn)品成本價格上漲，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不斷增長，但這并不是唯一的原因，另外一個有決定關(guān)系的原因是因為房地產(chǎn)價格上漲，帶動了人民工資水平的上漲，也就是人民勞動力成本的增加。在實際情況中，我國經(jīng)濟(jì)不斷在發(fā)展，國家財稅狀況也在不斷變化，所以現(xiàn)在我國許多事業(yè)單位的人均工資增長和變化是與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一同進(jìn)行，不可以隔離開來的。除了事業(yè)單位，許多企業(yè)單位都以產(chǎn)出效率為第一位，同時不能放棄公平性的基本原則，結(jié)合每年企業(yè)的利潤，對經(jīng)營效益進(jìn)行分析，對勞動力成本進(jìn)行估價，以便于根據(jù)邊際生產(chǎn)勞動力和勞動人才市場的供應(yīng)和需求狀況，來制定和調(diào)整每個員工的薪資情況水平。所以，就目前而言無論在哪里工作，每個人的工資都不會和其住房價格有直接的關(guān)聯(lián)。

最后，雖然有些時候生產(chǎn)成本提高會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售價格提高，但是這種情況并不可以一概而論。雖然產(chǎn)品生產(chǎn)成本增加的情況下會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售價格提高，對銷售價格帶來一定的壓力，但是大部分的生產(chǎn)廠家或批零商販并不想輕易的提高產(chǎn)品價格，在競爭比較激烈的市場條件下，盲目的提高產(chǎn)品價格會是銷售數(shù)量大幅度減少，從而減少銷售收入，這樣就得不償失，會使企業(yè)面臨危險的境地。所以這種情況盡量不要采用。因此，就算房地產(chǎn)成本價格提高導(dǎo)致了銷售產(chǎn)品價格上漲，但是由于人們心理接受的價位是固定的，所以它對地方區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出總成本的影響是有一定限度的。

五、結(jié)論

近些年來，盡管國家大力出臺政策抑制房地產(chǎn)價格上漲，但是效果并不明顯，在北京、上海等大城市房地產(chǎn)價格依然居高不下，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不斷上漲成為了全國老百姓都用心關(guān)注的重大問題?，F(xiàn)如今社會上的熱點話題也正是這一問題，因為它對構(gòu)建社會主義和諧社會、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展、對社會公平公正有著重要的意義。所以才有了我對房地產(chǎn)價格成本效應(yīng)的分析和思考。房地產(chǎn)成本價格的變化，進(jìn)而影響與其相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)變化，從而導(dǎo)致社會整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向和變化。同時也需要國家政府及時作出相應(yīng)的政策來應(yīng)對不同的變化，但由于各種剛性條件的存在，房地產(chǎn)價格成本效應(yīng)并不能完全影響人類社會的某一方面，它具有一定的限度，所以我們要正確認(rèn)識這一概念，對它作出客觀切實的評價?？傊康禺a(chǎn)價格成本具有成本效應(yīng)，要把它作為一種工具來使用，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)以及國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。