商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型探究
——以萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)為例

(江西農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 江西 南昌 330045)

一、相關(guān)概念概述與優(yōu)缺點(diǎn)分析

(一)輕資產(chǎn)的含義

輕資產(chǎn)的廣義概念包括現(xiàn)金流量、存貨和其他流動(dòng)資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。狹義資產(chǎn)概念還包括企業(yè)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)品牌、企業(yè)文化、競(jìng)爭(zhēng)力、客戶關(guān)系和人力資源等。除此之外，輕資產(chǎn)還包括管理系統(tǒng)、核心管理能力、管理系統(tǒng)和多方面的關(guān)系資源。一般來(lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)是一種無(wú)形資產(chǎn)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占據(jù)核心地位，也是公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

(二)輕資產(chǎn)模式的特點(diǎn)

(1)投入小產(chǎn)出大。

與大量固定資產(chǎn)和重資產(chǎn)存貨相比，企業(yè)輕資產(chǎn)指的是品牌文化，人力資源，管理經(jīng)驗(yàn)等無(wú)形資產(chǎn)。從“低”資本投資，“小”資產(chǎn)規(guī)模，“輕”資產(chǎn)形式，“重”企業(yè)管理和“高”投資收益等方面，總結(jié)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的結(jié)果，企業(yè)需要獲得市場(chǎng)認(rèn)可。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的品牌管理，許多傳統(tǒng)品牌在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。因此，產(chǎn)品必須具有特色和高附加值的公司才能獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

(3)品牌價(jià)值要高。

企業(yè)的核心價(jià)值是品牌，要塑造一個(gè)好的品牌需要很多年的時(shí)間，但輕資產(chǎn)模式中的品牌會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)得到提升。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式側(cè)重于產(chǎn)品和技術(shù)開(kāi)發(fā)，更注重品牌優(yōu)勢(shì)。通過(guò)營(yíng)銷渠道來(lái)控制終端需求，它在市場(chǎng)中占據(jù)領(lǐng)先地位和核心地位。

(三)重資產(chǎn)的含義

重資產(chǎn)，是指企業(yè)所擁有的例如寫字樓、廠房、原材料、機(jī)械設(shè)備等有形的、固定的資產(chǎn)。

(四)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的特點(diǎn)

馮可兒說(shuō)，換個(gè)地點(diǎn)，同樣是高檔的，我們一場(chǎng)會(huì)議舉辦下來(lái)，完全可以省下壹貳拾萬(wàn)圓的費(fèi)用，為什么非要在常青樹(shù)舉辦？難道去那里開(kāi)會(huì)才半天，就跟里面的服務(wù)員什么的暗渡陳倉(cāng)了？

(1)重視土地儲(chǔ)備。土地承擔(dān)著房地產(chǎn)項(xiàng)目載體的作用，房地產(chǎn)企業(yè)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。有限的土地資源決定了土地的稀缺性，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供求矛盾。同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲也增加了開(kāi)發(fā)商持有土地的價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)直接出售土地獲得額外的利潤(rùn)。所以我們是否擁有土地資源，其中有多少已成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的重要依據(jù)。

(2)資金需求量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面都是由公司自己經(jīng)營(yíng)的。從購(gòu)置資金開(kāi)始，土地購(gòu)置、土地開(kāi)發(fā)、后期經(jīng)營(yíng)管理都是自籌資金和持有的，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各方面都需要大量資金。

(3)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)是單一的。重資產(chǎn)模式下資金的主要來(lái)源是銀行貸款或個(gè)人抵押貸款，數(shù)額較大。這使得該公司債務(wù)高，風(fēng)險(xiǎn)高。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資本金約占35%，銀行貸款約占15%-20%，其余部分為預(yù)售收入和個(gè)人抵押貸款。為了進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)只能選擇借錢，導(dǎo)致負(fù)債增加和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、轉(zhuǎn)型的必要性

(一)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)增加核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低成本

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不需要高密集資金。轉(zhuǎn)型后得萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將會(huì)大大減輕資金壓力。轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將會(huì)把工作重心轉(zhuǎn)移到輸出品牌優(yōu)勢(shì)、專業(yè)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)等成為市場(chǎng)行業(yè)得領(lǐng)路人，而不再像以往進(jìn)行大規(guī)模的融資、買地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。降低資金風(fēng)險(xiǎn)，獲得穩(wěn)健的利潤(rùn)收益。

(二)輕資產(chǎn)的盈利模式強(qiáng)勁

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)主要依靠出售和建造的住宅辦公樓來(lái)補(bǔ)償資金。但是，輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型后，將擺脫這種形式。輕資產(chǎn)模式使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)減少了大量成本和資金占用，不再通過(guò)出售物業(yè)獲利。而是通過(guò)輸出經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，分享房地產(chǎn)租金或收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)，這將改變?nèi)f達(dá)的傳統(tǒng)盈利模式。

(三)輕資產(chǎn)模式可以緩解財(cái)政壓力

在輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將傳統(tǒng)模式從項(xiàng)目建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)管理。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以投資、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理為核心。這無(wú)疑大大減輕了資金壓力和籌資風(fēng)險(xiǎn)，改變了盈利模式。在轉(zhuǎn)型前，萬(wàn)達(dá)投資了大量資金圍繞土地、建設(shè)和銷售利潤(rùn)資產(chǎn)。這種沉重的資產(chǎn)模式很容易受到市場(chǎng)和行業(yè)波動(dòng)的影響。轉(zhuǎn)型后的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)參與了運(yùn)營(yíng)商的角色，憑借多年的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)管理，出口品牌，深化品牌價(jià)值，很好地分散資金風(fēng)險(xiǎn)，將盈利模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌隹谄放坪凸芾矸?wù)模式，這種盈利模式更穩(wěn)定、更持久。

三、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)模式的實(shí)施戰(zhàn)略

(一)建立輕資產(chǎn)融資渠道

解決資金問(wèn)題的一個(gè)重要途徑就是創(chuàng)新融資渠道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在輕資產(chǎn)模式下從內(nèi)外部?jī)蓚€(gè)方面同時(shí)進(jìn)行了融資渠道的拓展。

(1)外部融資渠道。加入第三方投資者，引入資金中介例如基金、信托、等金融機(jī)構(gòu)。與多家投資者來(lái)一起投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，共同實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源以及股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化。

(2)內(nèi)部融資渠道。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立了自己的電子商務(wù)公司后迅速又收購(gòu)了快錢支付公司并由這兩家公司推出理財(cái)產(chǎn)品，采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行融資。內(nèi)外融資渠道的建立，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型提供了充沛的資金和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為萬(wàn)達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張創(chuàng)造了條件。

(二)加強(qiáng)品牌及運(yùn)營(yíng)管理的輸出

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有中國(guó)最大的地產(chǎn)領(lǐng)域，積累了許多成功經(jīng)驗(yàn)，使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的品牌進(jìn)入市場(chǎng)。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)只負(fù)責(zé)選址和設(shè)計(jì)，物業(yè)管理。戰(zhàn)略合作伙伴，第三方投資者和資金提供者負(fù)責(zé)所有資本和工程建設(shè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理能力，通過(guò)出口品牌和采取一系列土地，經(jīng)營(yíng)，投資和發(fā)展等服務(wù)，獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)。轉(zhuǎn)型后，我們不僅會(huì)擔(dān)心行業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)收益的影響，而且會(huì)提高資金使用效率。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)出口品牌影響力和經(jīng)營(yíng)管理能力，完成了從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變。

(三)與投資者分享租金收益獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流

分享租金收入可以讓外部投資者獲得資本投資的回報(bào)，這實(shí)際上是一個(gè)分紅的過(guò)程。這構(gòu)成了籌集資金，使用和分配利潤(rùn)的完整過(guò)程。租金收益的分配方式意味著萬(wàn)達(dá)商業(yè)可以掌握更高的主動(dòng)性，而投資者也可以從中獲得更高的投資收益。之前“以售養(yǎng)租”的傳統(tǒng)模式，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以銷售地產(chǎn)獲取資金來(lái)支持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。由于受市場(chǎng)的影響，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，并不能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而在輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)只要分享租金就可以獲得持久穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。

四、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的可行性分析

(一)招商優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)達(dá)首先提出并運(yùn)行了一個(gè)新的投資理念，即“訂購(gòu)房地產(chǎn)”。他的核心是設(shè)計(jì)和規(guī)劃萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以滿足商鋪的需求。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將利用商務(wù)年會(huì)等形式進(jìn)行投資，并根據(jù)商戶的訂單，根據(jù)商戶的品牌特點(diǎn)和需求策劃設(shè)計(jì)廣場(chǎng)。該模式為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了良好的營(yíng)銷市場(chǎng)，而這種模式只有萬(wàn)達(dá)能夠?qū)崿F(xiàn)，是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。小型企業(yè)根據(jù)客戶的訂單設(shè)計(jì)廣場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，只有商家充分認(rèn)識(shí)到您的業(yè)務(wù)文化，并對(duì)市場(chǎng)充滿信心。與此同時(shí)，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)銷售將導(dǎo)致周邊地價(jià)的上漲，這使得企業(yè)的業(yè)務(wù)價(jià)值進(jìn)一步提高。

(二)運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)達(dá)的第二項(xiàng)優(yōu)勢(shì)同時(shí)也是核心競(jìng)爭(zhēng)力就是萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)。目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)形成了具有自己特點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)管理體系，從品牌運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目運(yùn)作能力都是業(yè)界一流的。

(1)統(tǒng)一滿鋪開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將對(duì)商戶進(jìn)行商務(wù)登記和稅務(wù)處理，有助于統(tǒng)一店鋪裝修和店面安排時(shí)間。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之前，所有的店鋪都必須徹底翻新，才能統(tǒng)一開(kāi)店。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)廣場(chǎng)的各個(gè)方面都有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)體系，例如，廣場(chǎng)的市場(chǎng)推廣、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理都是建立在科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理體系的基礎(chǔ)上，大大提高了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理效率，也給萬(wàn)達(dá)集團(tuán)帶來(lái)了最大的利益。

(2)統(tǒng)一規(guī)劃、專業(yè)營(yíng)銷。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將作為一個(gè)整體，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一、專業(yè)的營(yíng)銷策劃。通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體，避免了旗下商鋪之間的不利競(jìng)爭(zhēng)，使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客流帶動(dòng)了各個(gè)店鋪的客流量，使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和商鋪得以真正共同發(fā)展。

(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是全國(guó)唯一的商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃研究機(jī)構(gòu)。是國(guó)內(nèi)唯一一家專門從事大型商業(yè)中心、高檔酒店和度假度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)。它擁有商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的一流人才，這也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)極為嚴(yán)格，位置是決定商業(yè)生產(chǎn)成功的關(guān)鍵因素。在選址前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將充分考慮項(xiàng)目范圍，并根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)提供相應(yīng)的可行性報(bào)告。

五、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的意義

(一)經(jīng)營(yíng)成本降低

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，運(yùn)營(yíng)成本大幅降低，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不再需要投入大量的土地購(gòu)置資金，大大降低了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本，同時(shí)也增強(qiáng)了資金的流動(dòng)性。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后將項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)外包，這也大大降低了萬(wàn)達(dá)的人員和人力成本。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)，規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理上。輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型可以使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)降低運(yùn)營(yíng)成本，增加公司利潤(rùn)。

(二)盈利模式的改變?cè)黾悠髽I(yè)盈利

以往的重資產(chǎn)運(yùn)作模式下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資了大量資金用于土地收購(gòu)、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。然后通過(guò)出售房地產(chǎn)獲得所需的現(xiàn)金流，再重新投資到項(xiàng)目的發(fā)展，形成循環(huán)模式。目前房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)銷售收益遠(yuǎn)低于從前。資產(chǎn)輕化改造后，大大減少了企業(yè)要投入進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的大量資金。通過(guò)共享租金，在較少資金投入的前提下獲得更高的回報(bào)。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)本身強(qiáng)大的品牌效應(yīng)吸引了眾多的第三方投資。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)擴(kuò)張。為財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)不再擁有，資金周轉(zhuǎn)率提高，從而增加萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率。

(三)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)拓了五大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，金融產(chǎn)業(yè)收購(gòu)第三方支付公司“快錢”彌補(bǔ)了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)沒(méi)有支付系統(tǒng)這一短板，使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加多元化。萬(wàn)達(dá)以輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為核心，促進(jìn)了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，幫助萬(wàn)達(dá)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也實(shí)現(xiàn)了商業(yè)、文化、金融、網(wǎng)絡(luò)四個(gè)方面的全新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為萬(wàn)達(dá)的后續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

六、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)模型的分析可以得出結(jié)論，輕資產(chǎn)模式可以幫助重資產(chǎn)企業(yè)擺脫過(guò)去的融資，債務(wù)和現(xiàn)金流壓力。解決了企業(yè)資金不足的問(wèn)題。同時(shí)，優(yōu)化資源配置，有助于企業(yè)增加資金周轉(zhuǎn)和資本收益，優(yōu)化公司整體盈利能力。企業(yè)可以根據(jù)自身的條件和環(huán)境選擇適用條件，確定適合自己的企業(yè)發(fā)展模式。