房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)管理研究

趙明瑀

改革開放以來，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，伴隨城市化進(jìn)程的的深入推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從有到無、快速發(fā)展，在進(jìn)入21世紀(jì)之后，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直沿用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨土地資源緊缺、政策限制等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到了瓶頸，需要探索新的運(yùn)營(yíng)方式，在此背景下很多房地產(chǎn)商開始采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。本文將探討房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的背景和原因，并且分析采用該模式時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，最后提出風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)建議和措施。

1 、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的迅猛發(fā)展，目前是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要議題。房地產(chǎn)行業(yè)過去一直沿用的“借錢——拿地——開發(fā)——銷售”重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不能適應(yīng)當(dāng)下的時(shí)代需要，采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是房地產(chǎn)企業(yè)保持健康高質(zhì)量發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性和其中的風(fēng)險(xiǎn)管理開展研究對(duì)轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)有一定的借鑒意義。

2 、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的動(dòng)因研究

2.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)涵

所謂輕資產(chǎn)必須具備幾個(gè)特點(diǎn)，即：資源基礎(chǔ)雄厚、利用杠桿平衡企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、具有較高的創(chuàng)新能力。只有具備以上幾點(diǎn)，才能夠充分利用有限資源和資金，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益?！拜p資產(chǎn)”投入成本小、總規(guī)模不大、資產(chǎn)狀態(tài)輕，主核心部位是知識(shí)和技術(shù)、高回報(bào)的一種新興企業(yè)發(fā)展體系。但是企業(yè)在采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的時(shí)候也需要甄別風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)模式的運(yùn)行中會(huì)產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)，如融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，要使用特殊的融資方式來避免這些問題，如以無形資產(chǎn)盤活有形資產(chǎn)和加強(qiáng)內(nèi)控制。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)因

我國(guó)房地產(chǎn)過去一直沿用“借錢——拿地——開發(fā)——銷售”的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，但是這種模式在國(guó)內(nèi)外環(huán)境變化和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，發(fā)展受到諸如政策限制、土地稀缺等等因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)的盈利能力逐步下降，因此創(chuàng)新發(fā)展模式顯得十分必要。

1)政策限制。今年來政府多次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制炒房投資。“房子是用來住的，不是用來炒的”，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的熱點(diǎn)城市，國(guó)家出臺(tái)合理限購(gòu)、合理限售等措施，一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2)土地成本。改革開放40多年以來，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，同時(shí)國(guó)家越來越重視對(duì)土地資源的保護(hù)，使得我國(guó)原本就稀缺的土地資源變得更加緊張。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越難，拿地成本也水漲船高，土地成本不斷增高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期需要占用大量資金，對(duì)企業(yè)的資金鏈和現(xiàn)金流產(chǎn)生了巨大的壓力。

3)市場(chǎng)供需不平衡。在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)盲目拿地開發(fā)，囤積土地，而沒有考慮到市場(chǎng)的供求關(guān)系。如今消費(fèi)者的變得越來越理智，不再像以前一樣重金求房，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的情況。房地產(chǎn)庫(kù)存的擠壓，使得企業(yè)資金鏈緊張，融資變得困難，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

4)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了支柱產(chǎn)業(yè)之一，很多企業(yè)都在想在這塊大蛋糕里面分得一塊，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)越來越多。根據(jù)資料顯示，2019年銷售額超過百億的房地產(chǎn)企業(yè)就超過150家。同時(shí)消費(fèi)者理性購(gòu)房，越來越多的人選擇持幣觀望，使得原本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加緊張。

5)降低高風(fēng)險(xiǎn)。在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)選擇早期囤積土地，利用土地增值降低開發(fā)的成本。但是在這種模式下，如果房產(chǎn)銷售不暢，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)土地貶值和銀行貸款的雙重壓力。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。

3 、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)研究

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式介紹

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種以價(jià)值驅(qū)動(dòng)為核心的戰(zhàn)略，企業(yè)必須明白自身的特長(zhǎng)，突出自己的核心能力和品牌優(yōu)勢(shì)。企業(yè)依托智力資本，利用品牌優(yōu)勢(shì)拓展企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將重資產(chǎn)或非核心業(yè)務(wù)外包，實(shí)施嚴(yán)格的質(zhì)量控制，運(yùn)用信息技術(shù)完成復(fù)雜業(yè)務(wù)的整合，明確在價(jià)值鏈中的定位，抓住高附加值的環(huán)節(jié)，從未為企業(yè)提高效益、增強(qiáng)企業(yè)靈活性，降低重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)諸如萬(wàn)達(dá)、綠城、萬(wàn)科，雅居樂等企業(yè)都在探索自己的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，借鑒行業(yè)內(nèi)成功的經(jīng)驗(yàn)，選擇適合自己的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采取的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有如下三種：

1)合作開發(fā)模式。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)和合作方合作，一起進(jìn)行地產(chǎn)的開發(fā)工作。合作開發(fā)又分為兩種：小股操盤和合作拿地。在小股操盤模式下，房地產(chǎn)企業(yè)并不控股合作項(xiàng)目，在其中占的股份往往很低，但是仍然掌握項(xiàng)目操盤的權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)通過輸出品牌和管理，獲得分紅和管理費(fèi)，從而獲得盈利。在合作拿地模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過成立項(xiàng)目公司，和其他公司共同承擔(dān)出資壓力，減輕因資金占用過大而產(chǎn)生的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

2)出售股權(quán)模式。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)選擇采取出售旗下物業(yè)的部分或者全部的股份，但是仍然會(huì)保留運(yùn)營(yíng)的權(quán)力。例如，花樣年、雅居樂、碧桂園、中海等地產(chǎn)公司紛紛選擇拆分旗下的物業(yè)公司到香港上市。作為第一支成功在香港分拆上市的房地產(chǎn)物業(yè)公司，彩生活上市僅僅三天市值就超過母公司花樣年，引發(fā)了近年來物業(yè)板塊分拆上市的高潮。

3)代建模式。在這種模式下，土地?fù)碛蟹娇梢晕芯哂许?xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的代建方承建相關(guān)項(xiàng)目，這是一種充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)互利共贏的合作模式。代建方一般為知名的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，可以為委托方提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售、品牌管理等等服務(wù)，收入來源包括派駐團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)，委托開發(fā)管理費(fèi)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)等。其中綠城項(xiàng)目代建較為知名，綠城接受合作方委托，對(duì)開發(fā)銷售全過程實(shí)施管理，綠城在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)可以使用自己的商標(biāo)進(jìn)行銷售，同時(shí)也可以增強(qiáng)自身的品牌效應(yīng)。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，通過合作開發(fā)、出售股權(quán)、代建等模式，將重資產(chǎn)和非核心業(yè)務(wù)逐漸剝離，從而增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的靈活性，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、管理能力等輕資產(chǎn)，也可能會(huì)給企業(yè)帶來其他的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

1)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品的質(zhì)量是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的基石，如果房子質(zhì)量下降，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象帶來?yè)p害，降低用戶的口碑和忠誠(chéng)度，對(duì)企業(yè)發(fā)展極為不利。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)將部分業(yè)務(wù)外包出去，轉(zhuǎn)為輸出品牌和管理，沒有辦法對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全面的質(zhì)量管控。合作方在成本控制的壓力下，可能會(huì)采取偷工減料等方式，降低自身的成本，以實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)。在這種情況下，如果不重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理，企業(yè)將在市場(chǎng)無法立足，并且引發(fā)品牌危機(jī)。

2)團(tuán)隊(duì)合作成本高。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)和合作方合作，成立新的項(xiàng)目公司一起進(jìn)行地產(chǎn)的開發(fā)工作。但是合作雙方由于經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)價(jià)值觀、施工目標(biāo)等方面的不同，可能會(huì)在合作過程中產(chǎn)生矛盾和摩擦。例如，在合作開發(fā)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然僅僅掌握少數(shù)股份，在掌握操盤的權(quán)力的同時(shí)輸出自身的品牌和管理。合作方占股較多但是沒有話語(yǔ)權(quán)，這一矛盾會(huì)增加團(tuán)隊(duì)的合作成本，給項(xiàng)目帶來不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

3)造成人才流失。人才是企業(yè)發(fā)展的核心資源，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，沒有高素質(zhì)的人才，企業(yè)將失去持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。高效的管理團(tuán)隊(duì)可以為企業(yè)節(jié)約成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的價(jià)值。但是在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中，合作雙方由于意見不和或者沖突，可能會(huì)影響人才對(duì)于企業(yè)的信心，造成人才流失。

4 、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

4.1 針對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1)加強(qiáng)對(duì)合作方的審核。房地產(chǎn)企業(yè)可以成立專門的評(píng)估委員會(huì)，專門負(fù)責(zé)對(duì)合作方的軟硬件條件進(jìn)行評(píng)估并且做出決策，防止股東因盲目追求利潤(rùn)或者自身利益而做出傷害品牌的行為，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。通過各種渠道了解合作方的資信情況，對(duì)合作方的項(xiàng)目合約的履行結(jié)果進(jìn)行全面審慎的評(píng)估，找出是否存在其他項(xiàng)目因質(zhì)量問題而發(fā)生的官司。在得到充分信息的基礎(chǔ)上，對(duì)合作方進(jìn)行全面的考察，可以有效降低合作的風(fēng)險(xiǎn)，保證產(chǎn)品的質(zhì)量，也有助于雙方長(zhǎng)期合作共贏。

2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)可以在廣泛的市場(chǎng)上擇優(yōu)選擇自己的合作伙伴，通過招標(biāo)引入多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，在招標(biāo)中全面評(píng)估潛在合作者，在簽訂合同時(shí)多簽訂短期合同而不是長(zhǎng)期合同，這樣有利于增強(qiáng)選擇合作伙伴時(shí)的靈活性。

4.2 針對(duì)團(tuán)隊(duì)合作成本高的對(duì)策1)規(guī)范合作內(nèi)容。為了降低合作成本，避免日后

的合作糾紛和矛盾，雙方在簽訂合作之前應(yīng)該就各自的職權(quán)范圍展開詳細(xì)的討論，同時(shí)在合同中明確各自的權(quán)力和義務(wù)。在項(xiàng)目進(jìn)行的時(shí)候加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)解決雙方的矛盾。

2)組織員工團(tuán)建。由于項(xiàng)目成員來自不同的公司，需要一段時(shí)間適應(yīng)彼此的工作理念和工作方式，而定期的團(tuán)建可以迅速拉近員工之間的距離，增強(qiáng)新項(xiàng)目成員的認(rèn)同感和歸屬感，降低合作成本，有效減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3)加強(qiáng)管理人員培訓(xùn)。企業(yè)管理者的理念和態(tài)度對(duì)員工有著重大影響，高素質(zhì)的管理者有利于提高員工的業(yè)務(wù)水平，及時(shí)解決團(tuán)隊(duì)中出現(xiàn)的矛盾和問題，增強(qiáng)企業(yè)信心。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理人員的培訓(xùn)，可以促進(jìn)合作雙方管理者互相認(rèn)可，提高發(fā)現(xiàn)問題解決問題的能力，促進(jìn)項(xiàng)目平穩(wěn)高效地開展。

4.3 針對(duì)人才流失的對(duì)策

1)建立完善的人才選拔和獎(jiǎng)勵(lì)制度。在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式后，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的復(fù)合型人才。在招聘和外派員工的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)全面評(píng)估員工的綜合素質(zhì)，同時(shí)完善激勵(lì)制度，增強(qiáng)員工的歸屬感，降低人才流失風(fēng)險(xiǎn)。

2)做好員工職業(yè)規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極幫助員工完成職業(yè)規(guī)劃，拓寬員工職業(yè)視野，完善內(nèi)部的管理制度，為優(yōu)秀員工提供更多優(yōu)質(zhì)崗位，吸引人才留下來，減少人才外流給企業(yè)帶來的損失。

結(jié)語(yǔ)

2016年以來中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)號(hào)召，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不失為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。輕資產(chǎn)模式可以提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力、提升企業(yè)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要方式。在推廣該模式中，更要不斷培養(yǎng)服務(wù)型的人才隊(duì)伍，提升人員素質(zhì)，做好以服務(wù)好小區(qū)業(yè)主為核心的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)持續(xù)發(fā)展。