房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)精細(xì)化管理探索

劉智敏

2000年前，大多數(shù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是事業(yè)單位，依賴于隸屬的政府機(jī)構(gòu)。2000年，國務(wù)院提出了經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過脫鉤改制成為由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在高速增長的房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，估價(jià)行業(yè)從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上,都有了實(shí)質(zhì)性的提高。隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速變緩，行業(yè)競爭日益激烈，要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)拓寬市場研究，加強(qiáng)內(nèi)部管理,提升專業(yè)素養(yǎng)。

科學(xué)化管理有三個(gè)方面：一是規(guī)范化，二是精細(xì)化，三是個(gè)性化。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展中，精細(xì)化應(yīng)用和個(gè)性化管理還有待提高。精細(xì)化源于日本的企業(yè)管理理念，是社會分工的精細(xì)化以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。隨著房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)范圍日趨細(xì)分化和企業(yè)管理日趨規(guī)范化，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理要在規(guī)范化管理基礎(chǔ)上，推行精細(xì)化管理，把內(nèi)部管理工作做精做細(xì)做實(shí)，才能獲得更大的生存和發(fā)展空間。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)階段的精細(xì)化管理可從四個(gè)部分入手：業(yè)務(wù)管理、專業(yè)管理、人力資源管理、信息化管理。

一、業(yè)務(wù)管理

當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模都不算大，更多的重視業(yè)務(wù)發(fā)展而忽視內(nèi)部管理是一些機(jī)構(gòu)的通病。要提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的競爭力，就要根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的特點(diǎn)，創(chuàng)新開拓業(yè)務(wù)渠道，優(yōu)化估價(jià)業(yè)務(wù)流程，構(gòu)建全面完整的精細(xì)化業(yè)務(wù)管理體系。

1、實(shí)施對業(yè)務(wù)渠道的精細(xì)化管理。

企業(yè)經(jīng)營的核心首先是要生存，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也不例外?！顿Y產(chǎn)評估法》第十五條規(guī)定：公司形式的評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有八名以上評估師和兩名以上股東；按照之前的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定：原有的一級、二級、三級資質(zhì)分別必須有15名、8名、3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；因此對于原三級資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，如果通過增加估價(jià)師來符合資產(chǎn)評估法的要求的話，成本的增加可能導(dǎo)致其無法繼續(xù)經(jīng)營；對于原一、二級資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，也應(yīng)有與其機(jī)構(gòu)規(guī)模相稱的業(yè)務(wù)量才能夠發(fā)展壯大。傳統(tǒng)的估價(jià)業(yè)務(wù)如抵押估價(jià)、涉稅估價(jià)、征收征用估價(jià)等，由于受到市場和政策等影響，部分估價(jià)業(yè)務(wù)逐漸萎縮，單一化的估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨巨大挑戰(zhàn)。同時(shí)，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，也帶來不少新的業(yè)務(wù)機(jī)會，例如城市更新領(lǐng)域的前期成本核算及風(fēng)險(xiǎn)評估、不動(dòng)產(chǎn)證券化等。由于市場競爭的越來越激烈，估價(jià)業(yè)務(wù)渠道價(jià)值不斷上升，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅靠原有業(yè)務(wù)無法繼續(xù)生存，應(yīng)抓住機(jī)遇開拓多元化業(yè)務(wù)渠道，實(shí)現(xiàn)對估價(jià)業(yè)務(wù)渠道的深度開發(fā)、精細(xì)管理。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)，對不同的估價(jià)業(yè)務(wù)渠道實(shí)施精細(xì)化管理，將業(yè)務(wù)渠道架構(gòu)扁平化、細(xì)化和創(chuàng)新，由靜態(tài)管理轉(zhuǎn)為動(dòng)態(tài)管理。

2、建立科學(xué)合理的業(yè)務(wù)流程。

精細(xì)化管理應(yīng)建立科學(xué)合理業(yè)務(wù)流程，把凌亂無章的管理變成具體化的可操作的次第有序的流程。估價(jià)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)流程管理中，既要有橫向的部門協(xié)作，也要有縱向的管理流程。首先，必須明確各環(huán)節(jié)規(guī)則、要求和職責(zé)，做到每個(gè)環(huán)節(jié)按章辦事，發(fā)現(xiàn)并糾錯(cuò)誤；其次，每項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，分配給相互制約關(guān)系的部門或人員分別完成并做到有據(jù)可查，避免出現(xiàn)一言堂局面。

3、優(yōu)化部門和崗位職責(zé)制度。

要細(xì)化整個(gè)業(yè)務(wù)流程的各個(gè)落實(shí)環(huán)節(jié)，優(yōu)化部門和崗位職責(zé)制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立合理的授權(quán)分責(zé)制度，針對各部門的工作性質(zhì)、人員的崗位職責(zé)，賦予相應(yīng)的職權(quán)，做到事事有人管和人人有專職，提高工作質(zhì)量和效率。

如司法鑒定項(xiàng)目的實(shí)地查勘，業(yè)務(wù)人員和估價(jià)人員共同到場，與法院等估價(jià)利害關(guān)系人的事務(wù)溝通和估價(jià)相關(guān)事宜分別由業(yè)務(wù)人員、估價(jià)人員負(fù)責(zé)，法院出庭質(zhì)證時(shí)業(yè)務(wù)人員和估價(jià)人員一起參加。整個(gè)環(huán)節(jié)既有分工又有合作，互相監(jiān)督，避免出現(xiàn)漏洞。

二、專業(yè)管理

近來，不時(shí)有估價(jià)機(jī)構(gòu)因估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量問題，被剔除出金融機(jī)構(gòu)入圍名單，有的被行業(yè)主管部門通報(bào)批評，甚至被追究刑事責(zé)任。

《資產(chǎn)評估法》第十七條規(guī)定：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立、客觀、公正開展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證評估報(bào)告的客觀、真實(shí)、合理。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，直接關(guān)系著估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展，必須在專業(yè)方面加強(qiáng)精細(xì)化管理，重細(xì)節(jié)、重過程、重質(zhì)量。

1、嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范。

為了規(guī)范資產(chǎn)評估行為，1999年2月12日，建設(shè)部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，后又進(jìn)行了修訂，2013年6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，2015年4月8日發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，2016年7月2日，發(fā)布《資產(chǎn)評估法》并于2016年12月1日實(shí)施。

房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，要按程序到實(shí)地現(xiàn)場查勘，如只上網(wǎng)查查信息、看看圖片、打打電話，得出的結(jié)果是不可能客觀合理的；估價(jià)人員應(yīng)實(shí)事求是反映估價(jià)對象的實(shí)際情況，以執(zhí)業(yè)規(guī)范為準(zhǔn)繩，這是估價(jià)結(jié)果客觀準(zhǔn)確的重要前提。

2、嚴(yán)格實(shí)行三級審核制度。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定在交付估價(jià)報(bào)告前要“審核估價(jià)報(bào)告”；《資產(chǎn)評估法》第二十六條規(guī)定：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格實(shí)行初審、終審和終審三級審核制度。初審對所有估價(jià)資料全面檢查，并改正初審中發(fā)現(xiàn)的問題；復(fù)審是再次對估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查；終審是最后把關(guān)，確保估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終決定是否出具報(bào)告。

機(jī)構(gòu)要細(xì)化三級審核的要求，按照合法、合理、合規(guī)三個(gè)準(zhǔn)則盡心盡職地進(jìn)行審核。合法性準(zhǔn)則應(yīng)在獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的基礎(chǔ)上,得出合理的估價(jià)結(jié)果；合規(guī)性準(zhǔn)則應(yīng)符合國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的要求。如估價(jià)結(jié)果應(yīng)詳細(xì)說明對采用的不同估價(jià)方法測算出的結(jié)果是如何進(jìn)行分析比較，并考慮價(jià)格影響因素，最終合理確定估價(jià)結(jié)果。

3、完善估價(jià)人員培訓(xùn)體系。

房地產(chǎn)估價(jià)涉及多學(xué)科領(lǐng)域，估價(jià)人員必須具有專業(yè)的理論知識實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。估價(jià)人員要參加行業(yè)協(xié)會舉辦的繼續(xù)教育，建立精細(xì)化的培訓(xùn)體系，區(qū)分對象、因需培訓(xùn)，提高估價(jià)人員專業(yè)能力和職業(yè)道德。

估價(jià)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)的形式可以多樣化，如聘請業(yè)內(nèi)專家、相關(guān)行業(yè)專業(yè)人員等來公司講課，及時(shí)了解行業(yè)政策法規(guī)動(dòng)向、最新的技術(shù)成果；定期舉辦專業(yè)能力知識競賽，提高估價(jià)人員學(xué)習(xí)的積極性；組織技術(shù)討論會，探討和分享在估價(jià)過程中遇到的疑難問題；同時(shí)，加強(qiáng)自律管理，提高估價(jià)人員的道德水平。

4、建立重大房地產(chǎn)估價(jià)案例專家會審制度。

對影響較大、難度較高的重大房地產(chǎn)估價(jià)案例，或新的創(chuàng)新型估價(jià)業(yè)務(wù)，建立資深估價(jià)師組成的會審制度。房地產(chǎn)估價(jià)的涵蓋范圍廣，每位估價(jià)人員都會有自己細(xì)化的專業(yè)方向和經(jīng)驗(yàn)擅長，專家小組會審可以集眾家之長，發(fā)揮每一位專家的聰明才智。確保估價(jià)結(jié)果真實(shí)客觀。

三、人力資源管理

房地產(chǎn)估價(jià)師是專業(yè)化程度較高的知識型人才，要實(shí)施人力資源的精細(xì)化管理，遵循精益求精的原則，對人力資源的內(nèi)容進(jìn)行合理分析、規(guī)劃以及定位。

1、優(yōu)化薪酬福利和績效考核管理。

對估價(jià)人員績效考核管理可以充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、主動(dòng)性，留住優(yōu)秀人才。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行激勵(lì)，制定公平合理的績效考核制度，增加估價(jià)人員的歸屬感和對公司發(fā)展的認(rèn)同感。

2、構(gòu)建員工職業(yè)規(guī)劃。

對管理、業(yè)務(wù)、專業(yè)等不同崗位人員的職業(yè)發(fā)展，要有不同的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為每個(gè)崗位制定明確的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展路徑；其次，建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)行公開公平的晉升制，幫助他們成為優(yōu)秀的人才。要為估價(jià)人員提供發(fā)展方向和機(jī)會，確保實(shí)現(xiàn)公平流動(dòng)和高效配置。

例如房地產(chǎn)估價(jià)人員屬于運(yùn)用自己的專業(yè)知識為客戶提供咨詢鑒證服務(wù)的技術(shù)類人才，通過培養(yǎng)，最終成為機(jī)構(gòu)的技術(shù)骨干、技術(shù)負(fù)責(zé)人或高層管理者。

3、重視企業(yè)文化，提高估價(jià)機(jī)構(gòu)凝聚力。

積極向上的企業(yè)文化能為估價(jià)機(jī)構(gòu)吸引和留住人才，尤其針對大部分估價(jià)人員是知識型人才的特點(diǎn)，要營造尊重人才，重視優(yōu)秀員工的氛圍，真正的做到人盡其才。

估價(jià)工作需要不同專業(yè)共同合作，超越單個(gè)個(gè)體的局限，共同完成估價(jià)工作。同時(shí)，通過舉辦各種活動(dòng)，積極參加行業(yè)組織的各類團(tuán)隊(duì)比賽等，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)融洽的集體，讓機(jī)構(gòu)員工及時(shí)了解估價(jià)機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)融入，共同發(fā)展。

四、信息化管理

科技的發(fā)展使網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)廣泛應(yīng)用，將現(xiàn)代化信息技術(shù)融入到企業(yè)內(nèi)部管理中。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該在過去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加上信息技術(shù)的支持，以精細(xì)化管理為主要發(fā)展方向，提升機(jī)構(gòu)的工作效率以及管理質(zhì)量。信息化管理所起到的不是單一的作用，而是對估價(jià)機(jī)構(gòu)整個(gè)管理系統(tǒng)有全面持續(xù)的協(xié)調(diào)和提升作用，通過信息系統(tǒng)管理的高效運(yùn)作，精細(xì)化管理將具有更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和未來。對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來說，不可或缺的有以下四個(gè)內(nèi)容。

1、構(gòu)建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要大量的具有完整性、有效性和及時(shí)性基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)內(nèi)最重要資產(chǎn)之一?？梢越Y(jié)合市場調(diào)研和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，充分采集樓盤的基礎(chǔ)信息和交易信息等相關(guān)信息，整合多年來的積累的大量數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，構(gòu)建完整的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的充分共享。

2、估價(jià)報(bào)告輔助生成系統(tǒng)：由于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告具有一定的共性，如基本格式、估價(jià)方法等，把估價(jià)師的專業(yè)技能和信息技術(shù)融合在一起，設(shè)置估價(jià)報(bào)告輔助生成系統(tǒng)，減少估價(jià)報(bào)告中的一些低級錯(cuò)誤，降低估價(jià)工作中的一些人工操作，讓估價(jià)人員在整個(gè)估價(jià)過程中，分出更多的注意力去關(guān)注如估價(jià)對象的價(jià)值和價(jià)格影響因素等，提高估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。

3、估價(jià)報(bào)告管理系統(tǒng)：對從業(yè)務(wù)分配開始到完成估價(jià)報(bào)告并收費(fèi)中的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行信息化管理，可以理順和規(guī)范估價(jià)業(yè)務(wù)流程，對估價(jià)報(bào)告的數(shù)量、審核流程、作業(yè)時(shí)間、收費(fèi)情況等如實(shí)進(jìn)行記載，實(shí)時(shí)跟蹤各個(gè)項(xiàng)目的估價(jià)作業(yè)進(jìn)度，提高工作效率和準(zhǔn)確性。

4、自動(dòng)詢價(jià)系統(tǒng)：自動(dòng)詢價(jià)系統(tǒng)是基于信息技術(shù)和數(shù)據(jù)的集合，構(gòu)建有效的數(shù)據(jù)處理和價(jià)格模型，可對單套住宅的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，方便客戶隨時(shí)查詢房地產(chǎn)價(jià)格信息和其他綜合信息，同時(shí)還可以為客戶在原有估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸和售后服務(wù)，例如對金融機(jī)構(gòu)的抵押擔(dān)保物進(jìn)行定期的價(jià)值跟蹤監(jiān)測。估價(jià)機(jī)構(gòu)通過提供這項(xiàng)服務(wù)既可以減少估價(jià)人員的詢價(jià)工作量，又可以擴(kuò)大機(jī)構(gòu)的品牌影響力。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理是一項(xiàng)長期而系統(tǒng)化的工程，沒有一個(gè)現(xiàn)成的管理模式可以直接套用，隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)競爭的不斷加劇，精耕細(xì)作將成為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生存和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有不斷深化精細(xì)化管理，加強(qiáng)探索，持續(xù)提升應(yīng)變能力，最終構(gòu)建與自己企業(yè)實(shí)際情況相適應(yīng)的個(gè)性化的管理模式。