共有產(chǎn)權(quán)住房制度的問題和對策研究

河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院 耿子寓

住房是人民居住需求的直接體現(xiàn)，也是個人積累財富過程中非常重要的手段和方式。住房作為體現(xiàn)財富積累的固定資產(chǎn)，對個人財富的積累起到了不可忽視的影響，與我們的生活息息相關(guān)。

我國住房制度改革自從改革開放以來直到今天，從最初直接分配實物住房，到推動住房商品化市場化發(fā)展，再到完善住房市場體系和住房保障體系并重，至今已有40年左右的實踐經(jīng)驗。

近些年，隨著房價進(jìn)一步攀升，再加上我國城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展進(jìn)程中，城鎮(zhèn)住房需求也持續(xù)加大。而房價增速又遠(yuǎn)高于收入增速，使得越來越多的人面臨購房壓力大的問題。隨著我國房價的持續(xù)走高，人們買房的愿望顯得愈發(fā)遙不可及。在此背景下，“共有產(chǎn)權(quán)住房”作為一項合理制度提供了一個很好的解決辦法和。由于共有產(chǎn)權(quán)比例有調(diào)整的空間，所以它的保障對象覆蓋了低收入和中低收入兩部分群體，更有效地發(fā)揮了住房保障的作用?？梢哉f共有產(chǎn)權(quán)住房是制度上的一次探索，在完全市場化的購買商品房和完全保障的租賃保障房中間找了一個平衡點(diǎn)。

從目前實踐看，我國共有產(chǎn)權(quán)住房有兩大類：一是基于經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展起來的共有產(chǎn)權(quán)住房，以上海市為代表；二是基于自住商品房、安居房發(fā)展起來的共有產(chǎn)權(quán)住房，以北京市為代表。但各個城市的具體規(guī)定有很大差別，還沒有形成區(qū)域性的示范城市群。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)的原因和優(yōu)勢

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房將政府的投入顯化——“暗補(bǔ)”變?yōu)椤懊餮a(bǔ)”

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房中，政府行政劃撥用地。減免相關(guān)稅費(fèi)，從而降低經(jīng)濟(jì)適用住房價格，實現(xiàn)對保障群體的財政支持。這種補(bǔ)貼方式雖然表面上看合情合理，但在實際操作過程中問題重重。在新的共有產(chǎn)權(quán)的模式下，建筑單位獲取土地的方式由政府劃撥改為政府出讓。同時，政府還把土地出讓金和稅費(fèi)轉(zhuǎn)化成政府持有的產(chǎn)權(quán)。大大緩解了之前政府直接提供土地而造成的財政負(fù)擔(dān)。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)是完善供應(yīng)體系的需要

共有產(chǎn)權(quán)住房是我國住房保障體制的一次重大創(chuàng)新，其創(chuàng)新之處在于能夠融合住房租賃與住房自有這二者的優(yōu)勢，充分顧及“夾心層”的難處，為這部分人購買住房提供了多一重的選擇，并且有機(jī)銜接了租賃市場與購買市場。

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房更好地體現(xiàn)了“房住不炒”

共有產(chǎn)權(quán)住房是“房住不炒”的最佳載體。產(chǎn)權(quán)被購房者和政府分?jǐn)?，降低了房價和投資投機(jī)需求，就能最大程度的保證房子回歸“住”的本質(zhì)，最大程度地遏制房地產(chǎn)泡沫?！胺孔〔怀础?，使得“量跌價穩(wěn)”，讓人們趨于理性。也使得“夾心層”有機(jī)會買上屬于自己的住房，能有發(fā)展和奮斗的港灣。

（四）共有產(chǎn)權(quán)住房能解決有產(chǎn)權(quán)住房的問題

共有產(chǎn)權(quán)住房在鼓勵和促進(jìn)私人資產(chǎn)累積方面有積極意義，其可以解決有產(chǎn)權(quán)住房的問題，雖然也不是完全產(chǎn)權(quán)，但可以逐步過渡到完全產(chǎn)權(quán)。有恒產(chǎn)者有恒心。國家支持、鼓勵居民擁有自己的資產(chǎn)，并保障居民自己的資產(chǎn)。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展存在的問題分析

（一）理論層面不夠明晰

1.國家層面在住房保障體系中的定位不明確

在共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)之前，我國已經(jīng)存在了基本完整、可以囊括大多數(shù)人群的住房保障體系。共有產(chǎn)權(quán)住房提出之后，目前主要是在學(xué)界進(jìn)行理論探索和部分城市試點(diǎn)，還未被正式在國家層面以文件形式納入住房保障供應(yīng)體系之中，也沒有和其他形式的保障性住房有機(jī)地結(jié)合起來。目前國家住房保障體系中沒有共有產(chǎn)權(quán)住房的明確位置。

2.適用群體邊界較為模糊

就試點(diǎn)城市的規(guī)劃文件來看，共有產(chǎn)權(quán)住房對申購人群的戶籍、在本地居住或工作的時間、個人或家庭總收入、繳納醫(yī)療保險的金額等等方面做了詳細(xì)而具體的要求，這就意味著共有產(chǎn)權(quán)住房的保障對象應(yīng)當(dāng)具有一定的經(jīng)濟(jì)實力。這就導(dǎo)致了一種二元悖論。一方面，如果共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入條件過于放松，可能會將部分經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的人群納入進(jìn)來，削弱共有產(chǎn)權(quán)住房的保障色彩。另一方面，如果準(zhǔn)入制度規(guī)定得過于嚴(yán)格，造成潛在需求量過少的問題。

3.“共有產(chǎn)權(quán)”帶來的相關(guān)權(quán)益問題有待明確

共有產(chǎn)權(quán)住房由于產(chǎn)權(quán)共用，從而帶來了諸多問題。比如購房人在使用共有產(chǎn)權(quán)住房時，政府對其持有份額是否收取租金問題，共有產(chǎn)權(quán)住房能否出租，出租時政府是否分享出租收益問題，共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任問題時，政府是否需承擔(dān)相應(yīng)比例的責(zé)任問題，共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修資金繳納問題等等。

（二）配套政策有待完善

1.法律法規(guī)方面缺乏支持

對于共有產(chǎn)權(quán)住房，我國出臺的相關(guān)法律法規(guī)還較少。缺乏立法方面的支持。法律是判定一切事物的最終依據(jù)，沒有這一層，追根究底就缺乏一層保障。

由于目前對共有產(chǎn)權(quán)住房還在探索階段，法律法規(guī)尚未跟上步伐，導(dǎo)致無論是政府規(guī)劃建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，還是購房者實際操作購買共有產(chǎn)權(quán)住房，都是以行政條文為主，各地的規(guī)定也存在不一致的情況。實際上就是無法可依。沒有法律大框架的支持，共有產(chǎn)權(quán)住房模式就缺乏堅實的根基，就難以進(jìn)一步發(fā)展壯大。

2.土地供應(yīng)不足

在共有產(chǎn)權(quán)住房的探索過程中，一些試點(diǎn)城市曾經(jīng)在偏遠(yuǎn)地區(qū)集中建設(shè)小區(qū)，但銷售狀況很差。選址過于偏僻、土地規(guī)劃不科學(xué)、周邊醫(yī)療、教育、交通等配套設(shè)施不完善，所有這些問題都會大大限制共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展。在北京、上海等一線城市里，土地供求不均衡是一個難以解決的問題，在日后的城市發(fā)展中為共有產(chǎn)權(quán)住房的用地留出一席之地相當(dāng)不易。

3.產(chǎn)權(quán)份額和交易政策有待進(jìn)一步明確

諸如產(chǎn)權(quán)份額的比例范圍有待界定，購買政府部分產(chǎn)權(quán)時的價格規(guī)定過于籠統(tǒng)，是否封閉運(yùn)行，房價下跌時政府面臨回購風(fēng)險等方面都需要進(jìn)一步明確。不明確到細(xì)則上，百姓購房時就無法保障自己的權(quán)益。

4.對管理機(jī)制和管理水平要求高

對商品房市場而言，政府也許直接管理的地方相對較少，市場仍有一定自由運(yùn)作的空間。但保障性住房的目的不是盈利最大化，而是保障最大化；不是效率，而是公平。這就要求政府深入地介入到保障性住房的運(yùn)作過程中去，從最開始的準(zhǔn)入機(jī)制、購買金額、房屋的建造標(biāo)準(zhǔn)和戶型面積，一直到最后的出租與轉(zhuǎn)讓要求等等，都有賴于政府機(jī)構(gòu)的管理。政府在整個住房保障體系中責(zé)任重大，起著舉足輕重的作用。

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房認(rèn)知度接受度較低

共有產(chǎn)權(quán)住房是我國保障性住房的又一次重大革新。對于這一新事物，顯而易見，目前社會上對其還缺乏必要的宣傳。如何讓人們擺脫過去的認(rèn)知，更快更好地理解共有產(chǎn)權(quán)住房的政策，正是應(yīng)該亟需得到解決的問題。

三、完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度的建議

（一）進(jìn)一步完善共有產(chǎn)權(quán)住房理論

1.國家層面上要明確在住房保障體系中的定位

綜合已有的法律法規(guī)和試點(diǎn)城市的實際情況，共有產(chǎn)權(quán)住房可考慮被定位為“政策性住房”。所謂“政策性住房”意味著一種有政府政策幫扶的住房，政府的幫扶、引導(dǎo)、救助等等與共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性質(zhì)完美契合。建議在國家住房保障和供應(yīng)體系中明確，我國的住房供應(yīng)方式是租購并舉，具體由公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、市場租賃住房和商品住房組成。

2.明確適用群體邊界

確定準(zhǔn)入機(jī)制，首先要有宏觀意識，必須對我國房地產(chǎn)市場以及人口相關(guān)的一系列國情有一個整體認(rèn)知。才不至于出現(xiàn)重大偏差。另外，應(yīng)當(dāng)充分利用各個方面的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，基于數(shù)據(jù)分析的結(jié)果做出推斷。除此之外，還需要進(jìn)行實地調(diào)研。準(zhǔn)入機(jī)制上面規(guī)定的數(shù)字看似簡單，實則關(guān)系到國計民生。

3.明確“共有產(chǎn)權(quán)”帶來的相關(guān)權(quán)益問題

相關(guān)權(quán)益問題涉及明確政府持有產(chǎn)權(quán)份額的租金管理制度，明確出租共有產(chǎn)權(quán)住房時的各方收益，明確出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任時政府是否需承擔(dān)相應(yīng)比例的責(zé)任，明確政府是否需要按比例繳納物業(yè)管理產(chǎn)生的費(fèi)用等等。

（二）加快完善相關(guān)配套政策設(shè)計

1.構(gòu)建完整的法律支撐體系

從目前共有產(chǎn)權(quán)住房的影響力來看，制訂出一套完善的、規(guī)范的法律體系會大大推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展。應(yīng)該通過法律在制度上面明晰參與各方的權(quán)利和義務(wù)。譬如政府負(fù)責(zé)監(jiān)管和運(yùn)營，房地產(chǎn)開發(fā)者負(fù)責(zé)提供住房的開發(fā)建設(shè)，申購人群自身購買的產(chǎn)權(quán)比例和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售方面的金額要求等等。只有法律方面確定了這些細(xì)節(jié)，才能使得整體框架清晰公開，使得政府能為更多的人們所信任。

2.加大建設(shè)用地方面的規(guī)劃和投入

政府應(yīng)提前規(guī)劃好下一年的土地供應(yīng)情況，對于共有產(chǎn)權(quán)住房用地要實現(xiàn)預(yù)留出來，并結(jié)合具體城市的實際情況，參考周邊布局，確定最佳的劃分區(qū)域，力圖做到科學(xué)規(guī)劃住房土地。

3.在制度設(shè)計上明確產(chǎn)權(quán)和交易規(guī)定

比如合理明確產(chǎn)權(quán)份額比例，明確購買剩余產(chǎn)權(quán)時的價格核算標(biāo)準(zhǔn)，對是否封閉運(yùn)行由各城市自行決定等等。

4.加強(qiáng)政府自身的監(jiān)管力度

在共有產(chǎn)權(quán)住房上，政府扮演了雙重身份，一是有關(guān)規(guī)章制度的制定者，二是與申購人群共有房屋產(chǎn)權(quán)的共有者。雙重身份疊加，非常容易吸引個中人借此為自己謀利。因此，應(yīng)依靠各種手段強(qiáng)化政府對自身的監(jiān)管力度。在各處可能出現(xiàn)紕漏的地方確立明晰的制度。另外，還應(yīng)該規(guī)定，一旦違反了有關(guān)法律法規(guī)，會有什么樣的懲罰措施。提高違反規(guī)則的成本，能使妄圖謀利的人知難而退。

（三）加大試點(diǎn)和宣傳力度

1.加快試點(diǎn)，及時總結(jié)試點(diǎn)問題經(jīng)驗

目前我國試點(diǎn)城市不足十個，試點(diǎn)規(guī)模不大。建議增加試點(diǎn)城市的數(shù)量，盡量納入不同發(fā)展水平的城市，增加試點(diǎn)的樣本分布。同時推動已經(jīng)開展試點(diǎn)的城市的試點(diǎn)進(jìn)程，及時總結(jié)試點(diǎn)問題的經(jīng)驗，以便大規(guī)模推廣使用。

2.加大宣傳力度

從政府的角度而言，需要與學(xué)術(shù)界共同加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房政策與制度的研究和探討。這一部分人明白了，再往下給老百姓推廣才不會走樣。學(xué)術(shù)界也應(yīng)當(dāng)對共有產(chǎn)權(quán)住房提起重視。輿論方面，對購房者預(yù)期的引導(dǎo)也是刻不容緩。

綜上所述，國家在共有產(chǎn)權(quán)住房的實踐方面仍有大量可發(fā)揮可補(bǔ)足的空間，共有產(chǎn)權(quán)住房在我國現(xiàn)有的住房保障體系中有無限的發(fā)展?jié)摿Α?/p>