經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用分析

覃天理

（蒼梧縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 廣西蒼梧縣 543002）

0 引言

目前來說，房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭力不斷加強(qiáng)，對于開發(fā)企業(yè)來說，若想保障自身的發(fā)展，強(qiáng)化對項(xiàng)目效益的控制，有著重要的意義。經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐，驗(yàn)證了經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的應(yīng)用效果和價(jià)值，能夠促使項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1 研究經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)意義

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項(xiàng)目為最重要的融資平臺(tái)，不過銀行和信托機(jī)構(gòu)等資金方基于資金安全方面考慮，對項(xiàng)目的開發(fā)管理，有著明確的要求，比如進(jìn)度。目前，金融政策不斷收緊，給企業(yè)融資增加了困難。除此之外，企業(yè)之間的競爭力增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨發(fā)展困境。項(xiàng)目管理中做好成本和效益的控制，具有現(xiàn)實(shí)意義。通過優(yōu)選項(xiàng)目施工技術(shù)方案，提高資金運(yùn)用效率，合理配置資金和資源，提高資金的周轉(zhuǎn)率，獲得更多的效益空間，提高企業(yè)競爭力，增加企業(yè)信貸保障，進(jìn)而增加融資力量，實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)利潤增長點(diǎn)有著重要的意義。

2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的運(yùn)用現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)踐中，采用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法，其主要是通過項(xiàng)目開發(fā)前期的分析，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策，提供相應(yīng)的保障。借助科學(xué)合理的論證分析方法，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，比如開發(fā)成本和效益分析，提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)和信息。從項(xiàng)目開發(fā)的效益管控角度來說，極易受到各類因素的影響，增加了效益管控的難度。通過開發(fā)前的論證，開展技術(shù)方案的對比分析，優(yōu)選施工方案，能夠?yàn)楹罄m(xù)的項(xiàng)目效益管理提供保障，有利于投資風(fēng)險(xiǎn)的控制，促使工程效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較實(shí)踐常用的方法，按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值，具體劃分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)以及動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其中，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的運(yùn)用，主要是分析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間因素對項(xiàng)目資金的影響，多運(yùn)用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)以及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)。運(yùn)用的靜態(tài)分析方法，不同于動(dòng)態(tài)分析方法，不考慮時(shí)間因素對項(xiàng)目資金的影響。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇的方法和指標(biāo)差異，需要結(jié)合工程的實(shí)際情況來選擇。

目前來說，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的應(yīng)用，獲得了行業(yè)人員的肯定。應(yīng)用價(jià)值如下：①優(yōu)化成本控制。基于經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)位置、規(guī)模以及技術(shù)方案等因素的分析，優(yōu)選適宜的項(xiàng)目開發(fā)方案，促使成本得到有效控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較時(shí)，圍繞材料成本和人力成本等，開展方案的經(jīng)濟(jì)分析，獲得更多的項(xiàng)目開發(fā)效益空間[1]。②推動(dòng)項(xiàng)目管理效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的開展，需要多個(gè)部門以及專業(yè)的相互配合，做好技術(shù)方案優(yōu)選和技術(shù)應(yīng)用管理等的把控，促使項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，獲得更多的效益。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法，優(yōu)選適宜的技術(shù)方案，為后續(xù)施工的質(zhì)量和安全以及成本控制提供保障，促使效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。③推動(dòng)成本控制創(chuàng)新。目前來說，房地產(chǎn)開發(fā)形勢日益嚴(yán)峻，企業(yè)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)，促使企業(yè)更加注重成本創(chuàng)新。項(xiàng)目管理實(shí)踐中，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法，有利于成本得到有效控制，促使項(xiàng)目效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[2]。

3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用控制策略

以某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案為例，分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的應(yīng)用。此工程設(shè)計(jì)中，采用的是互拆型方案設(shè)計(jì)對比。主干道路寬度為9m，結(jié)合工程實(shí)際情況，可以選擇砂磚道路鋪裝方案、天然石材鋪裝方案、瀝青路面方案以及水泥混凝土路面。不同方案所具有的優(yōu)勢和缺點(diǎn)不同，現(xiàn)結(jié)合方案進(jìn)行分析：

3.1 砂磚道路鋪裝

工程中采用砂磚鋪磚道路方案，會(huì)有極好的景觀性，可以達(dá)到工程綠化的要求。與天然石材鋪裝道路方案相比，采用砂磚鋪磚道路方案，具有成本優(yōu)勢，造價(jià)成本不高，不過使用的燒結(jié)砂磚材料，其自身強(qiáng)度也比較低，可以滿足日常小型車輛的通行，但對貨車或者搬家車等類型車輛，使用中極易發(fā)生路面被損害的情況，進(jìn)行維修會(huì)產(chǎn)生一定的成本，而且維修中使用的材料必須要和原來的材料類型相同，包括顏色以及型號(hào)等，從經(jīng)濟(jì)性角度來說，此方案的應(yīng)用雖然前期成本比較低，不過后期產(chǎn)生的維修費(fèi)用比較高，所以經(jīng)濟(jì)性相比其他方案有著一定的劣勢。結(jié)合此項(xiàng)目實(shí)際情況分析，后期使用中會(huì)涉及到很多貨車以及搬家車輛的通行情況，因此不選擇砂磚道路鋪裝方案。

3.2 天然石材鋪裝

目前來說，住宅小區(qū)道路鋪裝方案很多，高檔小區(qū)會(huì)選擇天然石材進(jìn)行鋪裝，以提高整個(gè)小區(qū)的檔次，不過天然石材的成本比較高。一般來說，如果使用花崗巖作為鋪裝的材料，那么厚度必須要超過五厘米，才可以用在主要干路上?；◢弾r的承載能力比較強(qiáng)，不過后期使用中也會(huì)造成一定的磨損，需要進(jìn)行維修，在維修的過程中需要選擇同類型的食材，包括顏色以及型號(hào)等，因此會(huì)增加維修的難度。是否選擇天然石作為道路鋪裝的主要材料，還需要結(jié)合住宅的市場定位[3]。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，除了要考慮到天然石的一個(gè)成本和后期維修成本之外，還需要考慮到技術(shù)人員成本等。不過天然石材的應(yīng)用也會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，其通過提升整個(gè)住宅小區(qū)道路環(huán)境的水準(zhǔn)，進(jìn)而獲得更大更高的經(jīng)濟(jì)效益，比如說提高了銷售價(jià)格，獲得更高的效益。此住宅小區(qū)屬于中等住宅小區(qū)，所以對于道路建設(shè)的成本需要加以控制。選擇天然石材作為鋪裝材料，其產(chǎn)生的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他材料，不利于項(xiàng)目整體效益的控制，因此未將天然石材作為本次道路工程中材料的選擇對象。

3.3 瀝青路面

瀝青道路路面施工方案的應(yīng)用，形成的路表面具有平整優(yōu)勢，沒有任何的接縫，給后期行車營造了良好的條件，而且行車造成的噪音不高，能夠?yàn)槿藗兲峁┝己玫纳瞽h(huán)境。不過瀝青路面具有一定的缺陷，其溫度反應(yīng)比較大。夏天的使用中，如果沒有得到有效的控制，極易出現(xiàn)損壞或者是其他問題需要進(jìn)行維修。不過從整體的成本以及經(jīng)濟(jì)效益角度來說，選擇瀝青道路方案具有一定的優(yōu)勢，符合本工程的預(yù)期。

3.4 水泥混凝土路面

水泥混凝土路面的使用性好，路面的強(qiáng)度很高，而且具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，使用壽命比較長，滿足各類多種交通壓力下的通行需求，能夠保障通行要求實(shí)現(xiàn)。不過在實(shí)際施工中，要對路面進(jìn)行處理，設(shè)置多條接縫。若施工把控不嚴(yán)格，極易產(chǎn)生質(zhì)量問題，影響著工程的施工效益，同時(shí)也會(huì)給后期通行造成影響，引發(fā)系列危害，增加后期使用的成本[4]。

從成本以及技術(shù)的分析角度來說，難以通過簡單的分析獲得適宜的方案，因此選擇運(yùn)用互拆方案。運(yùn)用上述的互拆方案，來選擇最佳的施工方案，在實(shí)際分析當(dāng)中需要做好多個(gè)要點(diǎn)的把控。首先，需要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，做好使用期限以及養(yǎng)護(hù)方法和功能需求等的具體分析。其次，要對方案進(jìn)行具體的描述。對方案進(jìn)行打分，來選擇適宜的方案。最后，對各個(gè)方案成本進(jìn)行細(xì)致計(jì)算。掌握成本參數(shù)，進(jìn)而來綜合分析，選擇技術(shù)方案。上述分析中，通過結(jié)合工程實(shí)際情況和成本描述分析，選擇了瀝青路面作為施工方案。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施，有利于保障工程成本控制目標(biāo)和效益管控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。管理實(shí)踐中，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，可獲得不錯(cuò)的成效，提高企業(yè)市場競爭力。文中結(jié)合方法的具體運(yùn)用，進(jìn)行了分析，總結(jié)了方法運(yùn)用的要點(diǎn)，共享給相關(guān)人員。