老舊小區(qū)改造項目實(shí)踐中重點(diǎn)關(guān)注問題探究

陳飛飛 姚穎祺

湖北省工程咨詢股份有限公司 湖北 武漢 430071

近年來，隨著居民生活水平的提高，居民對改善居住環(huán)境以及提升城市品質(zhì)的愿望越來越強(qiáng)烈。為進(jìn)一步優(yōu)化居民居住條件和生活環(huán)境，全國各地推廣老舊小區(qū)改造并將其納入城鎮(zhèn)保障性安居工程。2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。目前，全國各地老舊小區(qū)改造工作正在積極申報、開工建設(shè)推進(jìn)中。

1 老舊小區(qū)改造實(shí)踐工作的特點(diǎn)

按照國家要求，各地方堅持“應(yīng)改盡改”原則，將所轄范圍內(nèi)符合政策的老舊小區(qū)分批次進(jìn)行申報改造，所涵蓋的小區(qū)眾多。所涉及的改造內(nèi)容不僅包括房屋外立面、屋頂防水、電梯、院內(nèi)道路、給排水、電線、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化以及休閑設(shè)施等小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，還包括小區(qū)外與老舊小區(qū)直接相關(guān)的市政道路、給排水、菜市場、停車場、綠化、亮化、美化、環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)服務(wù)中心等改造工程，改造的內(nèi)容種類繁雜、多樣。涉及的相關(guān)專業(yè)多，不僅涉及建筑、給排水、結(jié)構(gòu)、規(guī)劃等專業(yè)，還涉及市政、道路、交通、環(huán)衛(wèi)、綠化、電力等專業(yè)[1]。

2 老舊小區(qū)改造項目中需關(guān)注的關(guān)鍵性問題

（1）處理好與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系。老舊小區(qū)在改造設(shè)計中，其紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施及紅線內(nèi)改造內(nèi)容，包括房屋修繕、電梯安裝、道路、給排水、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化以及社區(qū)服務(wù)中心，需與城市總體規(guī)劃、城市交通專項規(guī)劃以及片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃等上位規(guī)劃相銜接，并與住建、市政、發(fā)改等相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，以保證工程方案設(shè)計的合法性、合理性及規(guī)范性。

（2）處理好與已建道路的對接。老舊小區(qū)改造項目所處地區(qū)為老城區(qū)，已有相當(dāng)部分道路完成建設(shè)，而老舊小區(qū)改造范圍內(nèi)既有部分道路為新建，部分道路為延伸，部分道路為南北貫通，需經(jīng)過實(shí)地踏勘，確定工程建設(shè)起終點(diǎn)及路線長度，避免重復(fù)建設(shè)。

（3）處理好小區(qū)內(nèi)設(shè)施與市政設(shè)施的銜接問題。老舊小區(qū)改造項目既包含小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，也包含小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施，涉及小區(qū)內(nèi)道路、給排水與市政基礎(chǔ)設(shè)施相互銜接問題，需與相關(guān)部門溝通銜接，同時征詢主管部門的意見，以確保項目順利實(shí)施。

（4）處理好新建或改建市政設(shè)施與現(xiàn)有設(shè)施的關(guān)系。老舊小區(qū)改造項目改建道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，是在現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，需最大限度地利用現(xiàn)有綠化、道路、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施，在現(xiàn)有的設(shè)施基礎(chǔ)上，進(jìn)行補(bǔ)充、完善，提檔升級，最大限度地節(jié)約投資[2]。

（5）處理好老舊小區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容的問題。老舊小區(qū)改造項目范圍內(nèi)既包含小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施，也包含小區(qū)內(nèi)房屋、給排水、電力等。對于老舊小區(qū)，由于建設(shè)年代大部分位于2000年以前，房屋的外立面老舊，道路破損嚴(yán)重，缺乏排水、綠化等設(shè)施，部分房屋必須加固，同時缺乏休閑娛樂設(shè)施。小區(qū)內(nèi)需改造內(nèi)容涉及方方面面，需走訪老舊小區(qū)內(nèi)居民，從居民切身需求出發(fā)，從最迫切需要解決的共性問題出發(fā)，以期解決當(dāng)?shù)鼐用裆钪写嬖诘淖钇惹凶罹o急問題，提高和美化居民的生存和生活環(huán)境。

3 老舊小區(qū)改造理念及基本標(biāo)準(zhǔn)

（1）改造理念。①堅持“先民生后提升、先規(guī)劃后建設(shè)、先功能后景觀、先地下后地上”的原則，以人民為中心，安居惠民，以整治為主、兼顧提升，重點(diǎn)解決居民的基本需求，尤其是對居住區(qū)的外立面發(fā)霉、屋頂漏水、給排水、道路出行、停車需求等進(jìn)行優(yōu)先保障，提供良好的安全環(huán)境，對居住條件提檔升級。②在改造各老舊小區(qū)過程中，應(yīng)結(jié)合自身基礎(chǔ)條件和居民切實(shí)意愿，因地制宜確定改造內(nèi)容，同時，保護(hù)蘊(yùn)含歷史文化價值的特色人文景觀，彰顯城市人文理念和風(fēng)格特點(diǎn)。③堅持居民共建共治共享，在綜合整治全過程和后期物業(yè)管理中，突出居民共同謀劃、共同建設(shè)、共同參與、共同管理，共享改造成果，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民參與小區(qū)管理的義務(wù)與職責(zé)[3]。④堅持屬地為主的原則，要按照“條塊結(jié)合，以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道社區(qū)在綜合整治過程中的主導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。⑤堅持先急后緩的原則，對于基礎(chǔ)設(shè)施差、管理混亂、安全隱患突出等群眾反映強(qiáng)烈，需求高的小區(qū)先行整治。⑥優(yōu)先整治改造，后可優(yōu)化提升。優(yōu)先對老舊小區(qū)內(nèi)給排水、屋頂漏水、道路、停車場等必須生活設(shè)施進(jìn)行改造升級，后可配套建設(shè)老幼撫育設(shè)施、菜市場、社區(qū)服務(wù)中心等功能提升工程。

（2）基本改造標(biāo)準(zhǔn)。①建筑外立面安全、內(nèi)立面干凈整潔，屋頂防水設(shè)施良好，不漏水，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；②小區(qū)內(nèi)道路硬化平整，無破損坑洼，窨井蓋、道板等市政設(shè)施完好；③小區(qū)內(nèi)給排水設(shè)施良好，盡量實(shí)現(xiàn)雨污分流；④路燈等公共照明完好，消防設(shè)施完善；⑤公共綠地整齊美觀，基本實(shí)現(xiàn)綠化標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)；⑥環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)現(xiàn)垃圾日產(chǎn)日清，小區(qū)人員較多、符合設(shè)置垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的地方，應(yīng)根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的要求由改造單位配置必要的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施[4]。

4 結(jié)束語

對老舊小區(qū)的升級改造，是深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于老舊小區(qū)改造工作部署的重要舉措，對完善老城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)以及完善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施水平、提升城市整體形象、改善老舊小區(qū)居民生活環(huán)境條件和生活品質(zhì)、切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感、安全感等方面具有重要現(xiàn)實(shí)意義。通過本文的分析和探討，以期共同推動老舊小區(qū)改造進(jìn)程。