基于新形勢下房地產企業(yè)經濟管理的創(chuàng)新策略

戴四新

（廈門住宅建設集團有限公司董事會辦公室，福建 廈門361000）

1 前 言

房地產行業(yè)是我國國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)。2010年以來，持續(xù)的宏觀調控將樓市帶入調整期，只漲不跌的黃金時代一去不返，房地產行業(yè)集中度呈上升趨勢，進入門檻越來越高，實力不強的企業(yè)逐漸被市場淘汰，資金、品牌、資源等不斷向大型企業(yè)集中，房地產開發(fā)企業(yè)將向規(guī)?；?、集團化和品牌化方向發(fā)展。在激烈的市場競爭中，高效、科學的管理模式，能夠幫助企業(yè)打造公司和樓盤品牌，促進品質提升，節(jié)約投資成本，提升企業(yè)的核心競爭力，贏得生存和發(fā)展空間。新形勢下，要全面提升房地產企業(yè)的核心競爭力，在優(yōu)化產品方案、降低生產成本目標指引下，企業(yè)需要充分意識到創(chuàng)新經濟管理模式的重要性，創(chuàng)新企業(yè)管理理念，優(yōu)化企業(yè)經濟管理制度，創(chuàng)新企業(yè)經濟管理模式，加強企業(yè)員工培訓工作，通過管理激發(fā)效益提升的內在動力，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2 當前房地產企業(yè)經濟管理存在的問題

2.1 缺乏全面管理意識

當前我國很多房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中缺乏管理意識，只盯住短期投入產出，過度追求經濟利益，沒有充分認識到全方位企業(yè)經濟管理的重要性，企業(yè)的產品品質、售后維修服務存在很大問題?？蛻敉对V、法律糾紛不斷，造成企業(yè)信譽低、口碑差，企業(yè)不能做大更不能做強，不具備可持續(xù)發(fā)展能力。

2.2 松散的管理方式

企業(yè)在經營發(fā)展過程中沒有建立完善管理體系，管理松散。子企業(yè)較多的集團公司針對不同業(yè)務、不同規(guī)模和不同成熟度的區(qū)域公司應實行差異化管理，單純考核營收和利潤指標這種松散的管理方式，常出現(xiàn)局部管理失控，漏洞越捅越大，嚴重的甚至可能殃及集團整體戰(zhàn)略的實施?？绲貐^(qū)經營企業(yè)這種現(xiàn)象屢見不鮮，部分子公司負責人或項目經理工程專業(yè)能力強、全面管理能力弱，除產品質量或工程工期之外，還時常暴露出腐敗問題。工作人員自律性差，學習積極性不強，缺乏職業(yè)操守，是企業(yè)管理質量差和效率低的直接原因［1］。

2.3 缺乏完善的管理制度

企業(yè)只有建立完善的管理制度并嚴格地執(zhí)行，才能規(guī)范運作，有效提升生產效率，防范經營風險。部分新生企業(yè)在快速發(fā)展的同時，管理沒跟上，內控制度不完善，存在很大的經營風險；有的制度只是擺設，一些管理手段停留在文件以及管理人員口頭上，缺乏全面、嚴格的落實，執(zhí)行效率低下。有的企業(yè)分配機制不科學，激勵獎懲制度設計不合理，沒有充分調動員工工作積極性，缺乏提升效率效益的內在動力。

3 經濟管理方式相關策略

3.1 創(chuàng)新企業(yè)經濟管理觀念

要建立適應時代、適應競爭、適應行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)，管理人員要充分意識到創(chuàng)新經濟管理觀念的重要性。完善的經濟管理模式，應能放管結合，以制度流程建設為基礎，構建科學完善的從人到資金、到項目、到公司以至全集團的全方位管理制度。同時，又充分調動員工工作積極性，創(chuàng)造良好的企業(yè)氛圍，給予員工可期待的職業(yè)規(guī)劃，通過凝聚力培養(yǎng)，為企業(yè)管理鋪設良性運行軌道。創(chuàng)新意味著改變，企業(yè)是一群人的集合，原有習慣時間一久，就具備了客觀性以及普遍性，許多小改動牽一發(fā)而動全身。創(chuàng)新變革應具備全局觀念，在一項新舉措出臺前，要充分征求意見，權衡利弊，盡可能顧及多數(shù)。此外，無論國企還是民企，管理都需要講究公正性，禁止公司出現(xiàn)特權。國有企業(yè)實行的“三重一大”決策機制對企業(yè)規(guī)范決策行為、提升管理水平、防范經營風險、促進經理崗位人員廉潔從業(yè)很有指導意義。

3.2 完善和優(yōu)化企業(yè)經營管理制度

建立完善并不斷優(yōu)化管理制度是企業(yè)健康、穩(wěn)步運營的保障。管理人員應根據(jù)國家政策、國情、同行業(yè)對手以及市場競爭態(tài)勢等實際情況，結合企業(yè)特點，制定符合企業(yè)實際的經營管理制度，推動企業(yè)創(chuàng)新。通過梳理項目全過程、企業(yè)全方位的管理事務，全面思考、評估，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。集團要建立科學的預算管理系統(tǒng)，制定預算管理制度，實行全面嚴謹?shù)念A算計劃管理。集團公司要基于房地產行業(yè)價值鏈特點決定管控模式，總部在內部規(guī)范化、標準化建設基礎上，以目標管理、專業(yè)支持、過程監(jiān)控、偏差管理的方式，對項目進度、成本、質量、安全等各環(huán)節(jié)進行控制。不同區(qū)域不同成熟度的子公司差別對待，已進入成長期的公司以“放”為主，采取目標管理，以營業(yè)收入和利潤進行考核，給予自主權較高的“人權、事權、財權”；新區(qū)域新公司“統(tǒng)、放”結合，除經濟指標任務外，對關鍵環(huán)節(jié)、關鍵崗位均應設置審核審批要求。好的制度設計，能夠激發(fā)人的主觀能動性，要在考核、薪酬分配和人事用工等涉及員工利益的體制機制上積極創(chuàng)新。以人為本，強調科學化、專業(yè)化、人性化的管理，多聽多講，換位思考，重視民主決策，及時宣講做好思想工作，提高員工對公司的依賴感和安全感；薪酬激勵的同時，更注重人才挖掘和培養(yǎng)，給予職位升遷機遇，拓展員工能力提升空間。

3.3 注重創(chuàng)新過程管理

房地產企業(yè)要提效降本，必須創(chuàng)新過程管理，重點加強項目實施過程的關鍵節(jié)點管控，強化時間和效率意識。以人為本、契合市場做產品規(guī)劃管理，建立標準化產品庫、示范工地、材料樣品庫，編制產品建設標準、限額設計標準、成本標準、售后服務標準、案場標準。推行標準化管理，提升產品性價比，實現(xiàn)產品創(chuàng)新；把握市場節(jié)奏推盤，緊跟市場創(chuàng)新營銷策略，針對“老代新”“代理商競爭銷售”“場內場外聯(lián)合電商代理”“渠道拓客”等推陳出新的各式營銷手段加強監(jiān)控跟蹤，實現(xiàn)營銷創(chuàng)新的有效管理；加強項目后評估，動態(tài)匯總項目數(shù)據(jù)成果，形成項目管理數(shù)據(jù)庫、產品缺陷手冊，及時總結、及時糾偏，保持創(chuàng)新管理的不竭動力；加強信息化手段應用，建立項目工程進度、建設資金統(tǒng)籌、敏感因素分析、現(xiàn)金流預算監(jiān)控、銷售跟蹤和價格監(jiān)管、動態(tài)成本數(shù)據(jù)等項目系統(tǒng)模塊，以及事項審批、合同管理、人員信息動態(tài)管理、工資發(fā)放監(jiān)控、績效考核數(shù)據(jù)統(tǒng)計、固定資產管理、費用報銷等自動化辦公模塊，實現(xiàn)項目開發(fā)和企業(yè)經營管理的動態(tài)管理，綜合本企業(yè)特點抓管理提升和管理創(chuàng)新，樹標桿、找差距，通過創(chuàng)新拓展利潤空間。

3.4 創(chuàng)新資金管理

房地產是資金密集型投資，經過近10 a 的迅速發(fā)展，市場逐漸成熟，行業(yè)“黃金時代”已然結束，競爭轉入拼資金、拼速度，規(guī)模經營的企業(yè)資金占用大，高負債高杠桿現(xiàn)象普遍。跨地域開發(fā)的企業(yè)要做好資源整合，在傳統(tǒng)銀行信貸之外，積極開展企業(yè)債券、公司債券、銀行間票據(jù)、住房租賃REITs、資產支持證券（ABS）、產業(yè)基金、產融結合等新融資品種的資金運作，為企業(yè)擴張備足糧草。高杠桿勢必造成公司融資成本高企。要在波動的市場中持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須創(chuàng)新資金管理，采取快速周轉模式，快開工－快銷售－快回款－快周轉，縮短項目開發(fā)周期，提升運用資金效率，降低資金成本，滾動經營。在國家防范金融風險的大環(huán)境下，靠加大資金杠桿規(guī)模化經營的風險日益顯現(xiàn)，企業(yè)要創(chuàng)新資金管理方式，多地多項目的企業(yè)不僅要統(tǒng)籌資金使用，更要結合現(xiàn)金流要求，制定相適應的市場戰(zhàn)略和產品路線，合理限制去化慢、周轉慢的產品占比，使資金管理信息化、科學化、專業(yè)化，在創(chuàng)新思維下提升企業(yè)資金管理水平。

3.5 開展系統(tǒng)的企業(yè)員工培訓工作

企業(yè)在創(chuàng)新經營管理工作模式時，應注重員工素質培育，開展系統(tǒng)性的培訓工作，使員工具備出色的工作能力以及職業(yè)素養(yǎng)，全面提升工作業(yè)績，促進企業(yè)更好的發(fā)展。在員工業(yè)務知識培訓之外，開展管理培訓和團隊建設活動，加強企業(yè)文化建設，強化員工企業(yè)榮譽感和歸屬感，提升管理團隊戰(zhàn)斗力和凝聚力。

4 結 語

當前房地產行業(yè)競爭愈加激烈，為了全面提升企業(yè)市場份額、提升核心競爭力，需要全面的創(chuàng)新企業(yè)經營管理，優(yōu)化管理模式，才能有效推動企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。