關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的若干思考

管翔飛

（南京華歐舜都置業(yè)有限公司，南京 210000）

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)管理的過程中由于涉及到很多的環(huán)節(jié)，且面臨激勵(lì)的市場(chǎng)競爭大環(huán)境，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要加強(qiáng)內(nèi)外部各類要素的綜合分析研究，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，找準(zhǔn)目標(biāo)夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，提高工程項(xiàng)目綜合開發(fā)管控成效。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀與完善對(duì)策探究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的支撐指導(dǎo)意義。

1 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理是指圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)通過對(duì)工程項(xiàng)目全過程各類要素進(jìn)行分析研究和管控，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目有序?qū)嵤┖瓦_(dá)成的管理體系、方法等統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中工程項(xiàng)目管理是一項(xiàng)基礎(chǔ)的項(xiàng)目或內(nèi)容，需要項(xiàng)目管理者結(jié)合實(shí)際進(jìn)行工程項(xiàng)目的全過程管理，這樣才能避免實(shí)施過程中問題的發(fā)生。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，一方面可以結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)要求等對(duì)各類要素進(jìn)行全面分析研究，以此找出存在的不足及時(shí)進(jìn)行整改和動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保按照既定的管理目標(biāo)要求推進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)，保證生產(chǎn)全過程有序進(jìn)行，最大限度提高施工效率。另一方面實(shí)施科學(xué)項(xiàng)目管理可以動(dòng)態(tài)進(jìn)行工藝、技術(shù)等調(diào)整，以此進(jìn)一步在保證施工目標(biāo)達(dá)成的基礎(chǔ)上最大限度實(shí)現(xiàn)既定的效益目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減耗，讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多的資源用于支撐企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，全面鞏固核心競爭優(yōu)勢(shì)，得以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化和最優(yōu)化。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀與問題剖析

加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)項(xiàng)目，目前在項(xiàng)目管理方面主要存在的問題有：

1.市場(chǎng)考察等不深入，施工管理控制不力。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從設(shè)計(jì)到招標(biāo)是最初的環(huán)節(jié)，需要全面加強(qiáng)市場(chǎng)考察分析，選擇優(yōu)異的項(xiàng)目實(shí)施單位，才能切實(shí)便于整體項(xiàng)目的有序推進(jìn)，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理初期前期勘察等工作不深入，沒有充分調(diào)研市場(chǎng)需求，也沒有深入研究房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策，加上市場(chǎng)本身存在很大的不確定性，所以項(xiàng)目施工管理后續(xù)工作難以有序開展。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理需要全面加強(qiáng)過程控制，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)往往比較關(guān)注施工進(jìn)度，單純地追求效率目標(biāo)和效益目標(biāo)，忽視了過程精細(xì)化管控，導(dǎo)致過程中很多細(xì)節(jié)考慮不到位，容易引發(fā)很多的矛盾，甚至出現(xiàn)很多質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。如何掌握好施工的進(jìn)度、質(zhì)量及安全的控制將對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理顯得尤為重要。

2.項(xiàng)目組織保障機(jī)制不完善，隊(duì)伍素質(zhì)需要提升。一方面在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理方面相關(guān)的組織保障機(jī)制不完善，往往是各部門各負(fù)其責(zé)，缺乏有效的溝通，每一個(gè)環(huán)節(jié)涉及到很多的因素，但是影響情況比較多，項(xiàng)目成本控制不到位，質(zhì)量管理體系不完善，安全管理意識(shí)淡薄等等，這些都難以保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。另一方面施工隊(duì)伍素質(zhì)偏低，尤其是項(xiàng)目管理人員大局意識(shí)不足，系統(tǒng)規(guī)劃能力和資源統(tǒng)籌管控水平還需要進(jìn)一步提升。施工作業(yè)人員的工作執(zhí)行力也有待加強(qiáng)。

此外房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理還有很多的外部風(fēng)險(xiǎn)，容易受到外界環(huán)境、政策等變化影響從而對(duì)內(nèi)部的項(xiàng)目管理造成一定的影響，為此也需要引起高度重視。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目科學(xué)管理的優(yōu)化措施

為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理水平，建議從以下幾個(gè)方面予以探索：

1.加強(qiáng)目標(biāo)體系建設(shè)，注重基礎(chǔ)管理。一方面要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)的科學(xué)編制，要明確具體的導(dǎo)向，結(jié)合房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的要求等制定完善的目標(biāo)方案，強(qiáng)化各類資料信息的采集和整合分析，針對(duì)各類因素等進(jìn)行深入研究，并結(jié)合實(shí)際明確工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)要求、相關(guān)的管理要素、控制流程、確定具體的組織分工和明確的權(quán)責(zé)，從而確保嚴(yán)格按照既定的要求開展項(xiàng)目管理。另一方面要強(qiáng)化基礎(chǔ)管理。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理涉及到前期勘察與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要夯實(shí)基礎(chǔ)才能確保環(huán)環(huán)相扣。比如圍繞設(shè)計(jì)階段要做好前期的勘察，對(duì)市場(chǎng)等進(jìn)行全面分析研究，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期勘察工作，全面了解各類相關(guān)要素的變化情況，注重利用信息技術(shù)等搜集更全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，進(jìn)而結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)際制定完善的管理機(jī)制和推進(jìn)計(jì)劃，確保工程各個(gè)環(huán)節(jié)的有序開展。

2.加強(qiáng)資源要素整合及信息化管理，強(qiáng)化精細(xì)化管控。一方面要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理各類要素進(jìn)行全面分析，搭建良好的信息關(guān)聯(lián)服務(wù)平臺(tái)等，借助項(xiàng)目管理軟件等形成系統(tǒng)化的信息服務(wù)平臺(tái)體系，從而確保信息有效共享，及時(shí)減少溝通帶來的矛盾。另一方面要加強(qiáng)工作的精細(xì)化分析，落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)和具體的人員，對(duì)項(xiàng)目管控機(jī)制進(jìn)行全面實(shí)施，創(chuàng)建WBS 等提高項(xiàng)目精細(xì)化控制成效。要針對(duì)性圍繞房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及到的各類技術(shù)、材料以及設(shè)備等要素，進(jìn)行細(xì)化分類和研究，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，注重了解和借鑒相關(guān)的先進(jìn)要素管理模式，通過內(nèi)部精細(xì)化管控等，確保各類要素發(fā)揮最大的效用，在保證建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)安全化管理、精益化管理。

3.強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)與技術(shù)創(chuàng)新。一方面要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，開展國家和行業(yè)相關(guān)的政策、項(xiàng)目管理技術(shù)及理念和方法等培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理人員的專業(yè)能力、素質(zhì)等，注重各個(gè)環(huán)節(jié)之間的溝通協(xié)調(diào)，針對(duì)要素利用等方面存在的問題等動(dòng)態(tài)調(diào)整，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)平臺(tái)等進(jìn)行共享平臺(tái)的建設(shè)，全面夯實(shí)工程項(xiàng)目管理基礎(chǔ)。另一方面要進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，圍繞項(xiàng)目管理的要求加強(qiáng)技術(shù)的深度探索，融入更多的專業(yè)項(xiàng)目管理軟件來探索試點(diǎn)應(yīng)用，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目管理存在的問題或缺陷，設(shè)計(jì)更加完善的科學(xué)的模型等指導(dǎo)項(xiàng)目管理活動(dòng)的有序開展。另外，對(duì)施工作業(yè)人員加強(qiáng)管理、專業(yè)體系的培訓(xùn)，加強(qiáng)其相關(guān)工作執(zhí)行力。

本論文參考了本人從事過主要工作實(shí)績，如下：

1、2009年至2012年擔(dān)任項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)水電工程師完成了南京華歐舜都置業(yè)有限公司開發(fā)的榮盛·長河郡、榮盛·觀湖郡及茉莉苑項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)工程施工管理工作。2、2012年至2015年擔(dān)任榮盛發(fā)展南京分公司設(shè)計(jì)部安裝專業(yè)主管，完成了在建開發(fā)項(xiàng)目（榮盛茉莉南苑、榮盛金陵學(xué)府、阿爾卡迪亞國際酒店、榮盛時(shí)代廣場(chǎng)、榮盛花語馨苑、榮盛莉湖春曉等）的設(shè)計(jì)管理及協(xié)調(diào)。3、2015年至今，擔(dān)任榮盛發(fā)展江蘇區(qū)域公司配套部經(jīng)理，負(fù)責(zé)了榮盛文承苑、榮盛文承熙苑、榮盛花語城（5 個(gè)批次）、榮盛莉湖生活廣場(chǎng)、榮盛華府（3 個(gè)批次）的配套專業(yè)管理，主要負(fù)責(zé)個(gè)項(xiàng)目的供電公司、自來水公司、燃?xì)夤こ痰日块T關(guān)系處理。前期方案的確定，實(shí)施過程的協(xié)調(diào)，后期驗(yàn)收的把控。

總之，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理需要加強(qiáng)規(guī)劃、強(qiáng)化過程管控，組織協(xié)調(diào)好各內(nèi)外部單位系統(tǒng)管理。這樣才能切實(shí)保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)范科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)既定的發(fā)展目標(biāo)要求，創(chuàng)造更大的效益。