房屋建筑改造工程管理淺析

支 雄，苗文行（上海船舶研究設計院，上海 201203）

改革開放 40 年來，中國的工程建設有了巨大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，目前我國國內(nèi)的工程建設總量在全世界各國中排名第一。經(jīng)過 40 年的發(fā)展，我國城市中大量的建筑因原有結構或功能不能滿足時代發(fā)展要求而亟待更新。特別是大城市，由于土地資源緊缺，對原有建筑進行改擴建，以提升房屋品質和功能的需求在不斷增長；大城市的房屋改造工程在整個建筑工程中的占比也在不斷提升，因此對房屋改造的各種技術性和管理性的要求也越來越高。

房屋建筑的改造工程，包括全面改造、特定功能改造和局部改造等。有些改造工程僅涉及裝飾裝修、機電安裝等，有些改造工程涉及原主體結構的加固或改變，還有一些改造工程需要在原建筑局部正常使用的狀態(tài)下進行施工建設。這些都給工程本身的管理帶來了一定的挑戰(zhàn)。為此，筆者站在建設單位工程管理的角度，基于以往的經(jīng)驗，從改造工程的投資管理、設計管理、進度管理和施工管理的角度，分析房屋建筑改造過程中可能遇到的相關問題，總結在工程管理過程中應注意的事項。供業(yè)內(nèi)人士參考。

1 改造工程的投資管理

1.1 定位變更對投資的影響

從工程投資和工程方案的關系來說，在工程前期方案策劃和工程設計階段的方案改變，對工程投資的影響較?。欢诠こ虒嵤╇A段，對工程方案進行更改，則對工程總投資的影響較大。也就是說，建設單位應盡可能地保證工程前期策劃方案的穩(wěn)定性，在工程實施過程中盡可能少改方案，以保證最終的方案改變對投資的影響降至最低。這就需要在工程方案策劃的初期對改造工程有較為明確的定位，并且按照工程定位確定工程改造實施的限定范圍；在明確定位和改造范圍后，進行相關的設計方案策劃，并且在工程實施過程中嚴格執(zhí)行策劃方案的內(nèi)容，以保證投資的有效控制。

若在設計方案確定后，特別是進入工程實施階段，再對工程定位和改造范圍進行變更，不僅會因后續(xù)改變內(nèi)容而增加投資，而且會對已經(jīng)完成的建設內(nèi)容產(chǎn)生很大影響。如某改造工程，在改造初期的定位是對大樓大堂及外立面的外觀進行裝飾提升，以提高大樓的迎賓效果。隨著工程建設的推進，建設單位對工程定位進行了變更，將改造工程與提升大樓會客服務功能相結合，希望同步提升大樓的會客廳和相關的音響設備，使得剛施工的大廳部分功能需要重新調整。不僅浪費了已施工部分的人工和材料，而且同步設計方案需要重新施工且無法連續(xù)施工，致使延誤了工期，降低了建設效益，總體投資受到了巨大影響。

1.2 原建筑環(huán)境對投資的影響

在方案策劃的前期，建設單位應全面調研原建筑物的特點及其周邊環(huán)境對改造工程的影響，以確定原建筑的環(huán)境因素會對改造工程的實施產(chǎn)生影響的程度，并且根據(jù)調查分析，有針對性地編制項目策劃書或實施方案。如某地下空間改造工程，原建筑靠近化工生產(chǎn)建筑區(qū)域，周邊的土體環(huán)境受到常年化工生產(chǎn)的嚴重影響，給改造施工期間的工人和改造完成后的使用者帶來一定的健康問題。為此，建設單位需要在工程策劃初期，請相關的專業(yè)單位對加固建筑周邊環(huán)境的影響因素進行評估。若評估結果對工程產(chǎn)生環(huán)境影響，則需要采取適當?shù)拇胧黾酉鄳念A算內(nèi)容，對現(xiàn)有的環(huán)境污染情況進行整治，以保證改造工程建設的順利實施。

1.3 原建筑中利舊內(nèi)容對投資的影響

在改造工程中，為了控制投資成本，往往會涉及保留原有建筑中部分設施設備、管線、裝飾面等的相關做法。這就需要在工程的實施過程中，做好相關利舊內(nèi)容的現(xiàn)場確認和保護工作，同時比對利舊保護所產(chǎn)生的費用和改造價格，合理選擇利舊內(nèi)容。在施工過程中，需要逐一對利舊內(nèi)容進行現(xiàn)場確認，由施工監(jiān)理、投資監(jiān)理和建設單位共同審核簽認利舊內(nèi)容的現(xiàn)場確認書和利舊內(nèi)容清單，以此作為相關費用的核減。值得注意的是：裝修內(nèi)容的利舊，需要考慮裝飾面的原效果與改造后的效果能否達到和諧統(tǒng)一；相關設備設施的利舊，需要考慮利舊設備設施是否能與改造后的設施設備相兼容，利舊的設備設施是否符合新的環(huán)境節(jié)能的管理要求。

2 改造工程的設計管理

2.1 現(xiàn)行的法規(guī)標準對設計的影響

在改造工程開始前，設計單位應根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)及建設標準的相關要求，對原建筑的結構和使用功能進行評估，以確定其是否符合現(xiàn)行法律法規(guī)及建設標準的要求，保證建筑在改造工程完工后能通過整體的竣工驗收。

在工程實施過程中，由于部分建筑內(nèi)容建成年代較早，所依據(jù)的標準規(guī)范與目前的標準規(guī)范存在一定的差異，原建筑不進行改造就不能滿足現(xiàn)行標準規(guī)范的要求。如某大樓改造工程，大樓原結構建成于 20 世紀 90 年代，按照當時的建筑標準，建筑結構符合相關的建設要求；但建筑市場經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國對房屋建筑的標準越來越完善，對建筑物的抗震要求也制定出新的規(guī)定了，原建筑的結構已不能滿足現(xiàn)行結構對抗震的相關規(guī)定。因此，改造工程必須對原結構進行額外的結構加固作業(yè)，否則無法通過改造工程的竣工驗收。為此，改造工程除了需要額外增加相關加固內(nèi)容的投資成本以外，還需要對原結構的整體結構狀態(tài)進行評估和判定。

此外，結構加固工程對原建筑結構的改變，可能會影響到建設單位對裝飾外觀改造的預期。為此，設計單位在設計初期應當及時有效地與建設單位溝通，使改造后的建筑能滿足建設單位對功能和外觀上的需求。

2.2 原有建筑的信息資料對設計的影響

在改造工程中，由于年代久遠，原有建筑的重要圖紙，如結構圖、機電圖和裝飾圖等可能已被丟失或并不完整。這就需要設計單位在工程設計初期與建設單位充分溝通，及時掌握原有建筑的信息資料，包括保留資料及目前的使用狀態(tài)等，為設計做好充分準備。

此外，設計單位在施工前可能無法充分掌握部分原有建筑的相關信息，需要在施工過程中及時與施工單位溝通。特別是對那些結構尺寸和材質不明確的隱蔽工程，需要邊施工邊確認；再根據(jù)現(xiàn)場確認的信息，修改并完善相關的施工圖設計文件，以保證改造工程的順利展開。

3 改造工程的進度管理

3.1 周邊環(huán)境因素對進度的影響

改造工程在施工前，需要對改造建筑的周邊環(huán)境進行排查，以摸清周邊環(huán)境設施是否對施工造成影響，特別是場地紅線外圍可能涉及的市政管廊、燃氣、電力、通信等管線。一旦對施工造成影響，就需要由建設單位牽頭，提前與各權屬單位溝通，提前確認相關設施的運行狀況，同時在施工中采取相應的保護措施和監(jiān)測手段，確保相關設施正常安全運行。如某地下空間改造工程，局部涉及靜壓樁施工和基坑的開挖，而該區(qū)域臨近用地紅線外側的道路下有正在使用的綜合管廊。為確認施工是否對管廊造成影響，在施工前，建設單位首先與管廊的權屬單位溝通；并牽頭權屬單位、施工單位和監(jiān)理單位一同對管廊的運行結構現(xiàn)狀進行現(xiàn)場查勘確認，留下影像記錄。同時，要求施工單位在施工方案中采取相關的保護措施，包括有針對性地布點監(jiān)測管廊的位移沉降、建立監(jiān)測日報的各方溝通機制。及時將監(jiān)測情況報送給管線權屬單位，對可能發(fā)生的問題提前溝通應對，確保管廊安全運行。

3.2 內(nèi)部協(xié)調對進度的影響

由于改造工程可能涉及現(xiàn)行建筑局部的正常運行，需要在建設過程中辦妥相關運行設施設備、區(qū)域、管線等的移交工作，或者對運行設備的施工作業(yè)建立工作票制度。此外，建設單位內(nèi)部管理部門眾多，各部門在對待施工改造時的認識各不相同，都有自身的工作計劃。這就需要建設單位內(nèi)部有一個牽頭工程建設的協(xié)調部門，建立相應的配合機制，確保施工計劃與各部門的工作安排協(xié)調一致，以便工程正常推進。如某指揮中心大樓的改造項目涉及結構加固、機電安裝和裝飾裝修，但是大樓的指揮中心部分層面需要具備保障指揮功能，在工程建設期間不能停止工作；而改造涉及的內(nèi)容包括了通信工程的改造。這就需要通信部門的工作安排、系統(tǒng)信號切換、改造時間計劃要與施工單位的整體改造計劃統(tǒng)一協(xié)調。為此，建設單位設立了一個建設協(xié)調部門，專門針對計劃安排召開專題協(xié)調會議，確定相關的施工節(jié)點；同時協(xié)調相關部門配合施工人員加班作業(yè)，避免出現(xiàn)各方推諉扯皮現(xiàn)象，確保施工能夠如期展開。

4 改造工程的施工管理

4.1 空間環(huán)境限制對施工的影響

原有建筑本身的環(huán)境條件會在空間上給施工的安排帶來一定的限制。如在大城市市中心區(qū)域的改造工程，由于場地條件的限制及政府的監(jiān)管要求，施工材料進場后的堆放需要建設單位和施工單位共同協(xié)調和規(guī)劃。例如：安排提供部分倉庫和地下室空間存放材料；對于臨時堆放材料的場地，施工單位應將暫時不用或廢棄的物品進行清理，以增加材料的堆放空間；等等。同時，施工單位也應就施工場地的規(guī)劃與建設單位進行溝通，以保證建設單位的正常工作，特別是交通和人行安全的保障。

4.2 消防安全管理

改造工程是在原有建筑基礎上進行的工程，原有建筑內(nèi)部往往有大量的裝修飾面等可燃物。因此，在建設過程中應特別強調消防安全，盡量做到在作業(yè)單體施工期間停止大樓的一般運行工作，對整個大樓進行移交。若建設單體必須進行不停工施工，施工單位應編制單獨的消防安全專項方案和相關的應急預案，以應對突發(fā)情況；同時在施工現(xiàn)場應按照規(guī)范要求配備足夠的滅火設施，并且定期巡視檢查以保證其可靠性。

4.3 高處墜落和物體打擊的防護管理

改造工程的施工應特別注重對高處墜落和物體打擊的防護安全管理。無論是裝飾面吊頂拆除，還是高空作業(yè)、交叉作業(yè)，在施工期間都應按照施工區(qū)域進行警戒隔離，并派專人進行指揮和警戒看護。

4.4 運行設備設施的安全管理

在改造工程實施過程中，應注意對在役設備設施，尤其是施工期間必須運行的設備設施進行安全管理。如某工程需要對其能源中心的蓄水罐外立面進行外觀的改造升級，并且要求蓄水罐在改造施工期間不得停止運行。蓄水罐的保溫層為聚氨酯材料外包鋼板保護層。由于聚氨酯材料遇高溫和明火極易燃燒，因此，在施工過程中，除了采取特殊的保護措施以外，還應及時與設計單位溝通，通過改變設計方案，減少現(xiàn)場動火點，確?，F(xiàn)場設施安全運行。