基于BIM的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理研究

劉雯雯 楊 韻

（成都文理學(xué)院 四川成都 610401）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸進(jìn)入到相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展階段。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資源重復(fù)利用率較低、工作效率不高、粗放管理等現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本很高。為了能夠在新形勢(shì)下更好地發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)紛紛對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理、結(jié)構(gòu)和品質(zhì)各方面進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，尤其是在國(guó)家越來(lái)越注重低碳環(huán)保經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，這就給房地產(chǎn)項(xiàng)目成本造成很大的壓力，為了降低項(xiàng)目的投資成本，如何提高房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理水平，就成了房地產(chǎn)企業(yè)面臨和需要解決的一大難題。這種情況下，引入BIM現(xiàn)代信息技術(shù)手段，有助于房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化、動(dòng)態(tài)化地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理，有利于降低項(xiàng)目投資成本，提高企業(yè)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

1 BIM信息技術(shù)的含義和特點(diǎn)

1.1 BIM信息技術(shù)的含義

BIM是建筑信息模型的簡(jiǎn)稱。BIM技術(shù)是指以三位數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，把建筑工程項(xiàng)目中相關(guān)的信息集合成一種工程數(shù)據(jù)模型。其支持房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段、不同應(yīng)用軟件等多方面進(jìn)行動(dòng)態(tài)的工程信息的創(chuàng)建、管理和共享，不同的參與方可以對(duì)相關(guān)的工程信息進(jìn)行修改，起到很好的協(xié)調(diào)幫助作用，避免不必要的成本增加。

1.2 BIM信息技術(shù)的特點(diǎn)

BIM信息技術(shù)是一種具有豐富數(shù)據(jù)、協(xié)調(diào)性、關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性等特點(diǎn)的建筑信息模型。數(shù)據(jù)性是指BIM技術(shù)能夠?qū)⒋罅康墓こ绦畔?chǔ)存起來(lái)，并且可以提供大量準(zhǔn)備和完整的工程信息，有利于項(xiàng)目更加科學(xué)化、精細(xì)化管理。協(xié)調(diào)性主要是指BIM技術(shù)可以在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)參與者之間的信息進(jìn)行交流、反饋，最終生成協(xié)調(diào)性的方案。關(guān)聯(lián)性主要是指BIM中各個(gè)階段的數(shù)據(jù)信息相互關(guān)聯(lián)，模型中某一數(shù)據(jù)發(fā)生變動(dòng)，相關(guān)的數(shù)據(jù)信息隨之會(huì)發(fā)生改變。統(tǒng)一性主要是表現(xiàn)在項(xiàng)目全壽命周期中的各個(gè)階段的信息是按進(jìn)度來(lái)傳遞發(fā)展，不需要在不同階段對(duì)模型重建，具有較高的統(tǒng)一性。

2 動(dòng)態(tài)成本管理與BIM信息集成應(yīng)用的分析

動(dòng)態(tài)成本管理主要是一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算、采集、調(diào)控成本的管理過(guò)程。項(xiàng)目的成本管理是在其全過(guò)程中各個(gè)階段逐一進(jìn)行，而BIM技術(shù)也面向項(xiàng)目的全過(guò)程，對(duì)于動(dòng)態(tài)成本管理中某階段或某環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的一些問(wèn)題能很明確地進(jìn)行針對(duì)性解決。

BIM中包含了所有項(xiàng)目的數(shù)據(jù)信息內(nèi)容，首先，在投資決策之前，可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)與要求，從大量的數(shù)據(jù)中尋找到類似項(xiàng)目模型數(shù)據(jù)進(jìn)行修改和調(diào)整，能夠快速、高效地形成不同的新方案；還可以與舊項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行對(duì)比，重新得出對(duì)新項(xiàng)目的較為準(zhǔn)確、合理的投資估算，以便選出最優(yōu)方案提供給決策方；甚至還可以通過(guò)BIM技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的采光、景觀、噪音等進(jìn)行模擬分析，得出合理數(shù)據(jù)，以最大限度地在滿足設(shè)計(jì)需求、使用的前提下利用資源，節(jié)約成本，優(yōu)化項(xiàng)目產(chǎn)品。其次，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)階段，采用BIM技術(shù)對(duì)建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等，進(jìn)行三維建筑模型的模擬；甚至還可以利用BIM的互聯(lián)性，進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)信息的共享交流，便于不同設(shè)計(jì)師之間針對(duì)目前的設(shè)計(jì)提出看法和意見(jiàn)，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目更加優(yōu)化。再次，在項(xiàng)目實(shí)施階段，可以利用BIM技術(shù)較為迅速地查找到與構(gòu)建信息和成本數(shù)據(jù)相關(guān)的信息，可以對(duì)實(shí)際的成本和目標(biāo)成本之間存在的誤差進(jìn)行分析，找出問(wèn)題的原因后針對(duì)性地修正，也可以在BIM技術(shù)的管理下對(duì)比前后項(xiàng)目模型所需要的工程量，盡量實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理的準(zhǔn)確性。最后的竣工運(yùn)營(yíng)階段，基于BIM的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理在很大程度上提高了項(xiàng)目工程計(jì)量的效率，為竣工結(jié)算提供準(zhǔn)確可靠和規(guī)范的數(shù)據(jù)信息；BIM信息技術(shù)能夠?qū)⒋罅康捻?xiàng)目相關(guān)信息集成并全部為運(yùn)營(yíng)階段提供服務(wù)，可以對(duì)運(yùn)營(yíng)維護(hù)中發(fā)現(xiàn)的某一物件的問(wèn)題，通過(guò)BIM模型中的構(gòu)建信息快速找到與之相關(guān)的物件信息數(shù)據(jù)，便于快速地解決這一問(wèn)題；此外，還可以將BIM技術(shù)運(yùn)用到與之相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行信息的整合，便于房地產(chǎn)進(jìn)行綜合性的動(dòng)態(tài)成本管理。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理存在的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同階段過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本測(cè)算中存在著實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差距，其中的動(dòng)態(tài)成本管理中存在著一定的問(wèn)題。

3.1 決策前成本管理不夠全面

全過(guò)程成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中對(duì)決策階段、實(shí)施階段、竣工階段等不同階段的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控。但是很多房地產(chǎn)上在真正的項(xiàng)目決策投資階段并沒(méi)有對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的成本估算，甚至在實(shí)施過(guò)程中的成本投入也是在預(yù)算范圍之外，最后竣工結(jié)算才對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本的核算。這樣在動(dòng)態(tài)成本管理過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照全成本管理來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的成本管理，會(huì)造成項(xiàng)目實(shí)施階段過(guò)程中成本管理不合理的現(xiàn)象，就很容易造成實(shí)際成本比預(yù)期成本要高，大大增加了房地產(chǎn)商的成本投入和一些不必要的資源浪費(fèi)。

在投資決策前的成本估算直接影響著后期房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、實(shí)施等階段的成本投入。前期的投資估算，雖然占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本大約0.5%，但卻是整個(gè)動(dòng)態(tài)成本管理中最關(guān)鍵性的第一階段。而目前很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資決策前沒(méi)有做好科學(xué)合理的投資估算，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和建材投入等方面的調(diào)研的信息不夠全面準(zhǔn)確，甚至有些房地產(chǎn)直接用以往類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行新項(xiàng)目的成本估算，這往往會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段會(huì)比預(yù)期增加一些成本投入和大量的能源投入，甚至有些因資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)而耽誤項(xiàng)目的工程效率和進(jìn)度。

3.2 合同與招投標(biāo)管理不到位

在目前許多房地產(chǎn)企業(yè)中越來(lái)越注重將合同與招投標(biāo)規(guī)劃也作為動(dòng)態(tài)成本管理的一部分，房地產(chǎn)合同的科學(xué)合理規(guī)劃能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目上的招標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的采購(gòu)預(yù)算，推測(cè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本上是否在估算的范圍內(nèi)，或者對(duì)于超出預(yù)算的成本支出能否承擔(dān)得起，也可以盡可能地減少不必要的項(xiàng)目實(shí)施中的重復(fù)或遺漏。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)有合同規(guī)劃管理意識(shí)，但是在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備投資的時(shí)候，往往因合同規(guī)劃管理不嚴(yán)格，出現(xiàn)合同上一些紕漏，在招采過(guò)程中會(huì)有出乎意料的低價(jià)得以中標(biāo)、投標(biāo)單位之間或與招標(biāo)單位之間相互串通得以中標(biāo)等不良現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣就增加招標(biāo)的工作量，還可能出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目中施工方為節(jié)約材料成本而進(jìn)行偷工減料的現(xiàn)象，從而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)程和質(zhì)量安全等，也就是沒(méi)有使合同規(guī)劃發(fā)揮其很好的作用。

3.3 實(shí)施中資源利用不夠合理

目前許多房地產(chǎn)商以提前預(yù)設(shè)好的項(xiàng)目方案來(lái)確定清單項(xiàng)目以及綜合單價(jià)進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)和最高投標(biāo)限價(jià)，而實(shí)施中工程量的變化成為影響著項(xiàng)目成本的主因。尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，由于建筑設(shè)計(jì)上存在的缺陷或不符合某些要求等方面的原因，使得原來(lái)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案需要重新設(shè)計(jì)調(diào)整，這就可能造成在實(shí)施中房地產(chǎn)項(xiàng)目因新做的調(diào)整修改而與預(yù)期的成本預(yù)算產(chǎn)生一定的偏差。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目受到各方面因素的影響，出現(xiàn)一些合同規(guī)定范圍以外的工程。

此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段還存在著某房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施建筑施工過(guò)程中人員安排不妥當(dāng)，受到一些外在因素影響，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的工人不足，為了某一項(xiàng)目的進(jìn)度完工，而急需一批建筑工人進(jìn)行搶工施工，這就會(huì)造成比預(yù)期成本預(yù)算多一些費(fèi)用，還有一些因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)的改變投入大量的資金支持，建筑材料的采購(gòu)成本也可能因市面物價(jià)的上漲，或者因一些不可控的因素造成機(jī)器設(shè)備的損壞，而需要重新采購(gòu)一些新的機(jī)械設(shè)備投入到實(shí)施階段中，在這種情況下就會(huì)大大增加了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程張的成本。

3.4 動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)反饋滯后

在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多數(shù)據(jù)，需要一個(gè)能夠儲(chǔ)存龐大數(shù)據(jù)信息的系統(tǒng)對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集和整理，便于對(duì)項(xiàng)目竣工后運(yùn)營(yíng)階段所需數(shù)據(jù)和后續(xù)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目提供可參考數(shù)據(jù)。這種情況下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)在動(dòng)態(tài)成本管理過(guò)程中及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中是否按照合同來(lái)執(zhí)行的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集分析，從而及時(shí)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)偏差的內(nèi)容進(jìn)行糾偏。目前，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目還采用成本核算體系進(jìn)行成本管理，這就會(huì)直接影響動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)未能實(shí)現(xiàn)工程成本事前管理，不及時(shí)地反饋，會(huì)造成項(xiàng)目的超支、目標(biāo)成本過(guò)高、成本的浪費(fèi)等現(xiàn)象，也就不能真正實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理，出現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本預(yù)算與實(shí)際出現(xiàn)偏差。

4 基本BIM的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理對(duì)策

在簡(jiǎn)要分析了BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段上的動(dòng)態(tài)成本管理，針對(duì)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，基于BIM技術(shù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理提出一些對(duì)策，便于提高房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)成本管理水平。

4.1 加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入到相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸期，在傳統(tǒng)的成本管理已經(jīng)難以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求下，需求提高房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)成本管理水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理意識(shí)。在項(xiàng)目投資決策前期，應(yīng)該要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、建材成本預(yù)算、設(shè)計(jì)類型和營(yíng)銷等方面進(jìn)行較全面的調(diào)查，做出較為科學(xué)合理的成本預(yù)算分析，減少一些項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的隱性成本投入。在充足的調(diào)研數(shù)據(jù)收集基礎(chǔ)上，采用BIM信息技術(shù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)模型，通過(guò)對(duì)以往類似房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以通過(guò)運(yùn)算和統(tǒng)計(jì)，針對(duì)新項(xiàng)目的實(shí)際情況，在決策前期作出一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程所需的投資估算。

4.2 規(guī)范合同測(cè)算管理

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)都將合同測(cè)算納入到動(dòng)態(tài)成本管理中，為了能夠更有效地制定出合理的合同方案，需要不同部門之間交流商討估算出項(xiàng)目的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本具體細(xì)化到合同規(guī)劃中。利用BIM技術(shù)將大量相關(guān)數(shù)據(jù)錄入收集或生成到數(shù)據(jù)庫(kù)中，并根據(jù)不同項(xiàng)目進(jìn)行歸類管理和匯總，做到及時(shí)更新數(shù)據(jù)形成報(bào)表，真正做到動(dòng)態(tài)成本管理。同時(shí)，為了減少出現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)、圍標(biāo)串標(biāo)等現(xiàn)象，可以利用BIM技術(shù)的算量軟件對(duì)項(xiàng)目的工程量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的計(jì)算，這樣就能提供比較科學(xué)的工程量清單和準(zhǔn)確的報(bào)價(jià)，以此作為招標(biāo)清單及最高投標(biāo)限價(jià)或標(biāo)底的參考，與投標(biāo)方或競(jìng)投方提供的報(bào)價(jià)和工程量清單進(jìn)行比較，從而優(yōu)化合同規(guī)劃達(dá)到招投標(biāo)中的成本管理的目標(biāo)。

4.3 優(yōu)化實(shí)施過(guò)程管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般在準(zhǔn)備實(shí)施階段，會(huì)遇到一些工程設(shè)計(jì)上的改動(dòng)，而造成動(dòng)態(tài)成本管理上的調(diào)整。這就需要嚴(yán)格控制建筑設(shè)計(jì)需要在預(yù)算的成本范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以充分利用BIM的成本模型制定比較合理的全過(guò)程費(fèi)用預(yù)算方案，對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中的合同價(jià)、項(xiàng)目預(yù)算、實(shí)際成本、結(jié)算造價(jià)等方面進(jìn)行比較明細(xì)的測(cè)算規(guī)定。設(shè)計(jì)師們可以利用BIM信息技術(shù)的可視化軟件，對(duì)建筑設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的管理修改，也可以再利用BIM技術(shù)的可視化軟件來(lái)模擬項(xiàng)目的實(shí)施階段以及建成后的成果，以此檢測(cè)預(yù)評(píng)估項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)是否合理，模擬采光、通風(fēng)、噪音等是否符合預(yù)設(shè)的方案。此外，還應(yīng)該運(yùn)用BIM技術(shù)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)施過(guò)程的評(píng)估，盡可能地降低項(xiàng)目成本投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 強(qiáng)化成本數(shù)據(jù)積累

房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的預(yù)算是在充足的調(diào)研和類似項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，基于BIM技術(shù)可以充分構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，以便于收集房地產(chǎn)已經(jīng)完成項(xiàng)目的數(shù)據(jù)并對(duì)其進(jìn)行分類管理和分析歸納，實(shí)現(xiàn)真正意義上的項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，為以后出現(xiàn)類似的新項(xiàng)目提供成本數(shù)據(jù)的參考。動(dòng)態(tài)成本管理中利用BIM技術(shù)與ERP系統(tǒng)相連接起來(lái)，生成項(xiàng)目的預(yù)算數(shù)據(jù)，對(duì)每一任務(wù)進(jìn)行分類歸納，對(duì)比出現(xiàn)的結(jié)果能夠及時(shí)地反饋呈現(xiàn)，便于對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的主動(dòng)管理、動(dòng)態(tài)管理，如果出現(xiàn)了預(yù)期成本與實(shí)際成本不符的超標(biāo)結(jié)果，就會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本超標(biāo)預(yù)警。還可以通過(guò)BIM技術(shù)動(dòng)態(tài)成本管理，快速反饋到各供應(yīng)商供貨和付款等進(jìn)度情況，甚至對(duì)項(xiàng)目竣工后的運(yùn)營(yíng)中需要的項(xiàng)目數(shù)據(jù)能夠快速地提供信息，便于后期運(yùn)營(yíng)的管理，從而真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)化管理。