建筑經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制策略新思考

吳星輝

（中鐵文化旅游投資集團(tuán)有限公司 貴州貴陽 551200）

0 引言

隨著近些年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的競爭壓力也是越來越大，房地產(chǎn)的開發(fā)需要投入的資金很多，風(fēng)險相對比較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展必須控制好開發(fā)成本，因此有必要對建筑經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制策略展開分析。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)成本所包含的內(nèi)容特別廣，其中有土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、不可預(yù)見費、開發(fā)期間稅費，因為這些費用的支出以及建設(shè)周期長，導(dǎo)致房地產(chǎn)在開發(fā)過程中擁有了一定的投資風(fēng)險性，這些費用通過成本控制能夠讓整個房地產(chǎn)項目在開發(fā)時節(jié)約一大筆資金，以此來降低投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目的成本控制能夠有效的增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，是整個房地產(chǎn)項目在進(jìn)行管理的過程中十分重要的環(huán)節(jié)與內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本包含的內(nèi)容有很多，而且十分復(fù)雜，其中涉及的內(nèi)容十分廣泛，包括投資估算、招投標(biāo)、施工預(yù)算等一系列環(huán)節(jié)的各種費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本上的控制能夠貫穿于所有的開發(fā)過程中。將成本控制在限額內(nèi)能夠有效的增加企業(yè)效益。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制過程中，需要顧及到整個房地產(chǎn)開發(fā)中的所有環(huán)節(jié)，在成本控制的整個過程里應(yīng)該對個別環(huán)節(jié)進(jìn)行重點控制，在成本控制時應(yīng)該將工程設(shè)計與招、投標(biāo)階段當(dāng)作成本控制的重中之重。而且房地產(chǎn)的成本控制，也可以通過提升房地產(chǎn)項目的整體收益來進(jìn)行控制，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程里，想要進(jìn)行成本控制，需要在確保工程質(zhì)量與工程效果的前提下盡可能的去減少資金投入，以此來讓投資得到最大效果，對于整個項目的開發(fā)過程進(jìn)行優(yōu)化，也能夠有效的降低成本，在進(jìn)行整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程里，都應(yīng)該將成本控制融入其中，根據(jù)工程的實際進(jìn)展，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與改進(jìn)，確保整個工程的順利實施。

2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制對策

對于任何行業(yè)來說，對于成本上的控制都是企業(yè)內(nèi)部所有人共同努力的結(jié)果，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。將所有的成本控制環(huán)節(jié)融入房地產(chǎn)開發(fā)時的所有環(huán)節(jié)里，通過優(yōu)化采購、設(shè)計、招標(biāo)等以一些環(huán)節(jié)的全面控制來達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

2.1 投資決策環(huán)節(jié)的成本控制

想要進(jìn)行投資決策環(huán)節(jié)的成本控制，就需要以整個房地產(chǎn)市場為參考，做好整個房地產(chǎn)市場當(dāng)前的調(diào)查研究工作。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備真正進(jìn)行全面成本控制的時候，首先就應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行人員調(diào)動，專門成立一個面向成本控制的職能部門，以此來保證整個成本控制環(huán)節(jié)能夠進(jìn)行得更加流暢。而且對于這個部門來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予一定程度上的工作獨立性，讓部門人員在成本控制的具體執(zhí)行上更加具有規(guī)范性。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，在進(jìn)行項目開發(fā)時應(yīng)該提前進(jìn)行項目可行性的研究，提前進(jìn)行可行性研究的目的是將房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各種問題進(jìn)行提前解決，從而讓項目投資人在進(jìn)行投資時，更多的將決策交給科學(xué)而不是以往的投資經(jīng)驗，這樣可以有效的降低項目投資風(fēng)險。項目可行性研究主要包括：市場定位的準(zhǔn)確性、項目開發(fā)技術(shù)問題、開發(fā)項目所需條件、項目整體利潤情況等一系列自身研究。在進(jìn)行研究的過程中最主要的就是市場調(diào)研，也就是通過調(diào)研，了解開發(fā)項目所對應(yīng)的客戶群體，根據(jù)客戶的需要進(jìn)行后續(xù)的項目開發(fā)。在市場調(diào)研之后也應(yīng)該進(jìn)行項目投資的預(yù)估，投資預(yù)估非常重要，需要將整個開發(fā)項目在建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)方案中所需要的預(yù)計投資金額測算出來，測算之后進(jìn)行細(xì)化，確定開發(fā)項目在每一個不同的階段所需要的資金成本，在整個投資決策中，想要更好的控制成本，那么準(zhǔn)確的預(yù)估成本是必須要進(jìn)行的，只有將投資成本作為基點，才能發(fā)現(xiàn)在哪些環(huán)節(jié)中可以更加有效的進(jìn)行成本控制。

2.2 設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計環(huán)節(jié)十分的重要，只有更加科學(xué)地設(shè)計開發(fā)項目，才能夠?qū)㈨椖康睦麧欉M(jìn)行最大化，在進(jìn)行設(shè)計時，要更多的滿足潛在客戶的需求，同時對項目投資的規(guī)模也有著非常大的影響。所以在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制時，設(shè)計環(huán)節(jié)的規(guī)劃非常重要。

首先在進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)該增加更多的成本以及效益分析，在進(jìn)行項目設(shè)計時應(yīng)該先對整個項目的總體，以及后續(xù)細(xì)節(jié)部分進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計，一個好的項目設(shè)計能夠有效減少工程成本并且增加項目利潤，在進(jìn)行各類方案比較時，可以更多的通過成本、效益來進(jìn)行分析，在能夠有效滿足當(dāng)前客戶群體需求的情況下，優(yōu)先使用凈利潤更高的方案。

在進(jìn)行方案設(shè)計時，也可以進(jìn)行限制預(yù)算的設(shè)計方法來進(jìn)行設(shè)計安排，也就是當(dāng)?shù)玫绞袌鲈敿?xì)調(diào)研之后，投資方進(jìn)行投資成本的限制，提前確定出最終可以投資的具體金額，讓設(shè)計師在滿足設(shè)計需求的條件下，根據(jù)投資金額來進(jìn)行項目設(shè)計，這樣做的話既可以滿足客戶群體的要求，同時又能夠嚴(yán)格控制最終的投資金額。

對于項目設(shè)計來說也可以進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)，在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)的過程中，可以通過工程造價與設(shè)計方案相結(jié)合的招標(biāo)模式，通過各類設(shè)計團(tuán)隊專門采用招標(biāo)形式，通過招標(biāo)的方式能夠有效增加設(shè)計方的競爭性，而且也能更好的把設(shè)計要求與項目投資進(jìn)行結(jié)合，在眾多的設(shè)計團(tuán)隊中選取最為使用的設(shè)計方案，而且通過招標(biāo)的形式能夠更好的促進(jìn)設(shè)計團(tuán)隊對于設(shè)計方案的細(xì)節(jié)把控，為了提高中標(biāo)概率，設(shè)計團(tuán)隊也會在成本控制上提出最優(yōu)方案。

2.3 供應(yīng)環(huán)節(jié)的成本控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，可以通過供應(yīng)材料環(huán)節(jié)來進(jìn)行成本控制，通過嚴(yán)格控制所有供應(yīng)環(huán)節(jié)的成本管控，來達(dá)到成本控制的最終目的。在進(jìn)行供應(yīng)環(huán)節(jié)的成本控制時，需要房地產(chǎn)企業(yè)不間斷地進(jìn)行分析項目中的各項重點工作。通過重點工作的具體開展情況，來及時發(fā)現(xiàn)工程項目在建設(shè)環(huán)節(jié)中遇到的各種麻煩，通過及時解決項目中的各類問題，來達(dá)到成本控制的目的。想要更好的進(jìn)行供應(yīng)環(huán)節(jié)的成本控制，也需要增加對于項目工程中的管控力度，在進(jìn)行材料設(shè)備的采購時嚴(yán)格地控制支出。通過具體的施工情況，以及最終的建設(shè)完成效果，來進(jìn)行更為適合的采購方案，同時在進(jìn)行項目開發(fā)時，也可以建立起更加完善的內(nèi)部反饋機(jī)制、激勵制度等一系列制度。通過工程作業(yè)時的有效反饋，及時調(diào)整施工過程里所出現(xiàn)的各類問題，來保證工程成本的降低。

2.4 建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

想要更好的控制成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)該建立一個財務(wù)管理的風(fēng)險預(yù)警體系。這樣做的話能夠更好的幫助企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，規(guī)避掉一些項目潛在的風(fēng)險，對于各類有可能發(fā)生的意外情況進(jìn)行提前的預(yù)防，并且準(zhǔn)備好相關(guān)的應(yīng)對措施。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)管理上的工作一般都是對于現(xiàn)金上的管理，不同于其他盈利性質(zhì)的各類企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)并不用過于關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營成果，相反，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在一般情況下會更重視資金的使用情況，每一筆資金有沒有準(zhǔn)確合理的應(yīng)用到各種工程項目里，在進(jìn)行工程項目中，所投資的金額是否足夠。所以，房地產(chǎn)企業(yè)相對而言會更加重視每一筆現(xiàn)金的實際利用情況，提前對于資金以及各類開支進(jìn)行預(yù)估，做好財務(wù)管理的風(fēng)險預(yù)算，提前進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警，從而降低資金上的風(fēng)險，通過每一筆資金的合同利用，沒有更多的浪費，來達(dá)到成本控制的效果。

2.5 提升信息化水平，降低人工成本

通過將財務(wù)管理信息化來提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理水平，這樣能夠有效的降低財務(wù)管理人員的工作壓力以及工作強度。通過財務(wù)的管理信息化，增加數(shù)據(jù)錄入時的效率，同時可以避免人工核算的失誤，提高財務(wù)信息的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行信息化之后，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供更加豐富的大數(shù)據(jù)支持，同時能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本以及運營成本，減少人工成本以及時間成本，并且規(guī)避了因為人為疏忽的原因而引起的不必要支出。

3 結(jié)論

總而言之，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)時，要有效的進(jìn)行開發(fā)成本的控制，增加監(jiān)管力度，提升進(jìn)行成本管理時的專業(yè)性，想要真正做到開發(fā)成本上的全面控制，房地產(chǎn)企業(yè)中的所有部門都是控制成本的關(guān)鍵，開發(fā)成本的控制不是單獨一個部門就能夠做好的事情，相信隨著更多人對房地產(chǎn)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本也會控制的越來越好。