2019年房地產投資對經(jīng)濟增長影響分析

李瑩

[摘 要] 2019年一季度房地產投資總額增速創(chuàng)近4年歷史新高，投資額占全社會固定資產投資比重一直在15%以上，但對宏觀經(jīng)濟增長的正向拉動效應出現(xiàn)拐點，呈現(xiàn)“倒U”現(xiàn)象，即房地產對經(jīng)濟增長的負向擠出效應超過正向拉動效應，主要表現(xiàn)在三個方面：房價收入比過高、商業(yè)銀行的金融風險進入上漲態(tài)勢、地區(qū)的產業(yè)結構出現(xiàn)較大變化。文章認為地方政府應該較好地利用房地產與宏觀經(jīng)濟的“倒U”關系，揚長避短， 并通過住房租賃資產證券化、保障性住房政策、房地產相應稅收等進行產業(yè)結構調整。

[關鍵詞] 房地產投資;國民經(jīng)濟;“倒U”關系;房價收入比;金融風險;產業(yè)結構

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.079

1 2019年一季度房地產投資現(xiàn)狀

2019年1—3月，全國房地產開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，比2018年全年提高2.3個百分點，其增長速度已是近4年來的新高，其中住宅投資17256億元，增長17.3%，增長回落0.7%，住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為72.5%。在整體銷售走弱的背景下，其增速仍然持續(xù)增長的原因是過去非房地產熱點區(qū)域西藏、云南、吉林以及受嚴格調控壓制的北京、天津等地，房地產投資熱情在2019年持續(xù)高溫。西藏的增速最高為33.7%，另外有8個地區(qū)云南、吉林、廣西、天津、陜西、北京、陜西和遼寧增速超過20%。[1]

2 房地產投資與國民經(jīng)濟的關系

房地產投資與固定資產投資，GDP增長發(fā)展趨勢基本相同，2000年房地產投資6147億元，占固定資產投資18.70%，發(fā)展至2017年，房地產投資達到139734億元，占固定資產投資21.80%，加上建筑業(yè)和租賃及商務活動為24.4%，整體上，房地產以及相關行業(yè)占固定資產投資比重達1/4。[2]

房地產對經(jīng)濟影響較大，既能直接拉動經(jīng)濟增長，也帶動其他產業(yè)發(fā)展，但是房地產所帶來的弊端也很大。沈悅和劉洪玉在2002年通過對中國房地產價格與經(jīng)濟指標的相關性進行研究得出結論，認為在一定程度上房價能影響宏觀經(jīng)濟發(fā)展。社科院通過測算2003—2015年中國285座城市數(shù)據(jù)，得到房價收入比可以測算房地產對經(jīng)濟增長的正向拉動效應與負向拉動效應。研究發(fā)現(xiàn)，當房價收入比超過9.0時，房地產對經(jīng)濟增長的影響將出現(xiàn)拐點，擠出效應大于拉動效應。2018年中國房價收入比為9.3，已經(jīng)超過拐點9.0，在全球房價收入比排名前十位的城市中，中國城市占據(jù)8席，說明房地產價格泡沫明顯，房地產基數(shù)過大，更嚴重時可以說房地產經(jīng)濟達到飽和，并且房地產占國民經(jīng)濟比重較大，對經(jīng)濟發(fā)展會帶來巨大潛在危機。

3 房地產投資對經(jīng)濟的影響分析

3.1高房價致使房價收入比過高

以成都市為例，2017年的人均月平均工資達到6402元，比2016年人均工資增長1293.7元，但是成都市2017年12月的一手房均價已經(jīng)達到12034元，比2016年12月的房價8591元增加了3443元。社會人均工資的增長明顯已經(jīng)跟不上房價的增長速度，即使是在政府已知調控的情況下增長速率依然幾乎呈直線上升。這其實是一個死循環(huán)，人們或因為剛性需求或因其他投資原因而進行購房，購買人數(shù)的增加勢必導致房地產行業(yè)的火熱，但定量出售又勢必會導致價格上漲，價格上漲又會導致更多人搶購，久而久之，整個價值交易無法支撐時，就會拖垮整個經(jīng)濟體系。李繼朝曾在兩會上說過，如果年輕人的居住問題得不到解決，城市對優(yōu)秀人才的吸引力就會下降，從而導致城市高科技企業(yè)的競爭力下降。廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)在《第一財經(jīng)日報》分析稱，目前房價已經(jīng)過高，遠遠超越了其城市的產業(yè)發(fā)展和收入水平，過高的房價反過來會影響到城市的產業(yè)結構，不利于人才的流入和實體產業(yè)的發(fā)展。

3.2 商業(yè)銀行的金融風險上漲

根據(jù)央行2019發(fā)布的《2018年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2006年6月，個人住房貸款余額為21000億元，2018年12月，個人住房貸款余額258000億元，上漲了11倍。伴隨著房地產行業(yè)貸款數(shù)量增加，商業(yè)銀行杠桿率一直處于上升通道，從2016年的6.4%上升至2018年的6.73%。另外，商業(yè)銀行的不良資產率從2011年的0.9%上漲至2018年12月的1.83%，增長了近1倍，商業(yè)銀行的存貸比、杠桿率和不良貸款率都有所上升，說明商業(yè)銀行的金融風險隨著房地產市場火熱度上升而上漲。[3]

3.3 產業(yè)結構失衡發(fā)展

2018年以來，制造業(yè)企業(yè)面臨內憂外患的經(jīng)濟形勢，房地產的高回報和制造業(yè)發(fā)展的不確定性，導致投資房地產成為最好的選擇。當房地產回報率較高時，企業(yè)會抽離生產性投資，將更多資源投入房地產行業(yè)，同時，低效率的實體生產者會因為無法承擔提高的生產要素成本，而逐漸被淘汰或者轉行，即“房價擠出生產”，剩下效率較高的生產者留在實體經(jīng)濟內，形成篩選效應。以三亞為例，2014年，三亞商品房銷售已經(jīng)達到935.21億元，已經(jīng)成為三亞省經(jīng)濟的支柱性產業(yè)。據(jù)三亞市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年，三亞市完成全社會固定資產投資 868.09 億元，同比增長10.9%，其中，房地產開發(fā)投資549.76 億元，同比增長34.1%，占固定資產投資的比重達63.3%，高于2016 年同期10.9個百分點。2017 年房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻達33%，占GDP的比重同比提高1.7個百分點。與房地產開發(fā)投資占比較大形成鮮明對比的是，三亞市實體經(jīng)濟投資項目較少，2017年以基建、實體經(jīng)濟投資建設為主的其他投資同比下降14.7%。[4]

4 未來房地產與國民經(jīng)濟發(fā)展

如今基于國家重拳之下的房地產調控，可以預想房地產雖在未來依然作為需求產業(yè)但將逐步退出主導產業(yè)的行列。房地產雖然是剛性需求但經(jīng)濟流動性較差，囤積資金過多會影響其他行業(yè)。而其他方面，類似于北京“認房認貸”模式，城市進行二套房的限購，不僅僅出現(xiàn)在一線城市，包括對很多為買房而離婚的行為進行了限制。各個銀行也都提升了首套房的貸款利率，還有可能實行的房產稅都將逐步限制房地產過熱的反映。國民經(jīng)濟的多種發(fā)展，同時提高真實貨幣資金的流通，以至于以投資為主導的經(jīng)濟發(fā)展方式都將受到?jīng)_擊。資本被迫尋找新的投資領域，加上國家引導，銀行加息，社會資金重新回到銀行，更多資金將會流入股市，從而帶動企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟的多元化發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟市場。同時，積極開展保障性住房政策，對商品房購房群體進行分流，抑制投機導致的房價過高。[5]

參考文獻：

[1]前瞻產業(yè)研究院.2019年Q1中國房地產行業(yè)市場分析[EB/OL].http：//finance.eastmoney.com/a/201904261107563243.html.

[2] 搜狐焦點.房地產對投資、GDP和財政稅收的影響有多大[EB/OL].https：//sh.focus.cn/zixun/a591017d25a39915.html.

[3]社科院報告.房地產對經(jīng)濟增長影響存在“倒U”關系[EB/OL].http：//www.ce.cn/.

[4]許倩. 全國30城市房地產依賴度排名三亞房地產投資超過全年GDP[N].中國房地產報，2018-03-19（011）.

[5]劉鋒.我國房地產調控政策的特點及趨勢研究[J].當代經(jīng)濟，2017（16）：4-5.