任新榮
許多事物常常與風險陪伴在一起,房地產(chǎn)企業(yè)也一樣。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及了大量的資金,故房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險往往也高于其他企業(yè)。本文主要分析影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的因素以及探討如何防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險和降低風險的策略。
一、引言
房地產(chǎn)作為人們生活的最基本物質(zhì)基礎(chǔ),也是在人們?nèi)粘I钪姓加袠O大比重的重要社會財富。如果對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險不加以重視,那么就會在將來某一天影響到人們的生活。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要樹立危機意識,加強對自身風險的認知和對如何降低風險的規(guī)劃,這樣才能增強企業(yè)實力,提高自家企業(yè)在市場上的競爭力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險形成原因的分析
(一)內(nèi)部原因
1.企業(yè)內(nèi)部管理機制不當
在我們國家,房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)由國企轉(zhuǎn)變或者由國有資本控制,具有效率低、缺乏激勵機制和約束機制、管理水平低以及缺乏風險評估能力和資金管理觀念等問題。要知道“千里之堤,潰于蟻穴”,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的問題不修復(fù),財務(wù)風險就永遠不可能降低。
2.行業(yè)自身特點
房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有高投資、高利潤、高風險的特點。人們看著房地產(chǎn)行業(yè)日益火熱起來,不免也動了心思,于是開始籌資、投資到后來的無力償還債務(wù),不曾想自己投資的那片房地產(chǎn)最后成了爛尾樓。此類行為既給自己添了麻煩,又浪費了土地資源?!纠纭吭谖覈恍┑貐^(qū)明明建有高樓大廈,但一到晚上就萬籟俱寂,一片黑暗,毫無人聲。這種地區(qū),被別人稱之為“鬼城”。同樣是房地產(chǎn)企業(yè),卻因為居住此地的人少或者地方比較偏遠而導致購房人數(shù)較少,資金不能回本,高投資沒有給這些房地產(chǎn)企業(yè)高利潤,只帶來了高風險。
(二)外部原因
1.市場環(huán)境
當今社會盲目跟風的風氣太重,許多房地產(chǎn)企業(yè)投資者只關(guān)注該行業(yè)是否有利可圖而不是先詳細了解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)況,看到別人投資就跟著投資,看到別人撤資也跟著撤資,最終導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險穩(wěn)步上升,沒有絲毫回轉(zhuǎn)的余地。市場環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險具有極大的影響。
2.政策因素
2015年8月5日,十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會立法規(guī)劃向社會公布了房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力,房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本,那么售賣價格也會有所提升,購買人數(shù)也會受到影響,房地產(chǎn)稅終究還是落在購買人群身上。國家頒布的政策最終還是會影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
3.當?shù)厣鐣l(fā)展水平
當?shù)厣鐣l(fā)展水平?jīng)Q定了買房人數(shù)的階級之分、決定了房地產(chǎn)的銷售額、影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。若購房人數(shù)多,那么該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險相對較低;若購房人數(shù)少,那么該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險會相對較高。當?shù)氐纳鐣接绊懼康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
三、方法房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的策略
(一)制定合理管理機制,獎懲并行
作為一個房地產(chǎn)企業(yè),如果內(nèi)部管理機制不當,不僅會影響財務(wù),還會影響整個企業(yè)的發(fā)展。更新管理機制,提高工作效率,為積極的員工制定激勵機制、為偷懶的員工研發(fā)約束機制,使得他們上下一心;另外還要對企業(yè)財務(wù)管理部的員工進行培訓和教導,使他們能掌握一定的財務(wù)管理技術(shù)和財務(wù)防范技巧;招聘專業(yè)顧問為企業(yè)進行財務(wù)風險評估,以便及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的風向。只有制定一套完善的、適用于自己的企業(yè)內(nèi)部管理機制,才能夠有效地、更好地避免企業(yè)財務(wù)風險的出現(xiàn)。
(二)充分了解市場環(huán)境,知己知彼
《孫子兵法》中說道:“知己知彼,百戰(zhàn)不殆?!敝挥谐浞至私夥康禺a(chǎn)的市場環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)才能更快地隨著環(huán)境做出調(diào)整,才能更好地在市場中立穩(wěn)根基,茁壯成長。也只有在了解市場環(huán)境后不選擇盲目跟風,投資人要先認識到房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)劣勢再進行投資,這樣才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
(三)相應(yīng)國家政策號召,遵紀守法
既然國家公布了房地產(chǎn)稅這一稅法,那么作為公民就應(yīng)該好好地執(zhí)行,而不是想盡一切辦法鉆空子做假賬,干一些有損企業(yè)名譽和個人名譽的事情。只有遵紀守法,才能更好地防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。比如,一些黑心企業(yè)為了牟取不合法利益而從事非法勾當,比如做假賬好讓自己從中獲取更多利益,最終大部分人都得到了法律的制裁與處決。
(四)熟知地方發(fā)展狀況,再做打算
自小我們就被教導做事情要學會未雨綢繆,防患于未然。做人如此,做生意更要如此。首先在投資方面就要考慮該地區(qū)是否適合興辦房地產(chǎn)企業(yè),然后要思考該興辦多大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。只有熟知當?shù)氐慕?jīng)濟情況才好做打算,只有做出好的決定才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。比如,某學校附件作為新校區(qū),才搬出來不到三年,附近就有兩個房地產(chǎn)企業(yè)。一個地處新校區(qū)與舊校區(qū)之間,另一個則處于交通路線附近,盡管那是一個四線城市,但是這兩家房地產(chǎn)企業(yè)打算得很好,財務(wù)風險都偏低。
四、結(jié)語
綜上所述,由于房地產(chǎn)自身特點、房地產(chǎn)企業(yè)管理機制的不完善和市場因素、國家政策以及地區(qū)發(fā)展狀況的影響使房地產(chǎn)成為一個高風險產(chǎn)業(yè)。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險,就應(yīng)該完善企業(yè)管理機制,了解市場和地區(qū)情況,聽從國家安排。這樣才能讓企業(yè)在日益激烈的戰(zhàn)爭中脫穎而出,才能盡可能地規(guī)避風險,獲得企業(yè)最大利潤。(作者單位:河北旅投房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司井陘井陘分公司)