新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房屋租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分析

楊桂英 大慶油田昆侖集團(tuán)有限公司

一、發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)意義

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重債務(wù)融資、銷售收入和開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整、服務(wù)收入和運(yùn)營(yíng)管理都較為忽視。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式不斷變化的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化迫使房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)轉(zhuǎn)型來(lái)保持持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)，即通過(guò)持有和出租等服務(wù)來(lái)增加收入。通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，能夠加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的矛盾起到有效的緩解。

（二）推動(dòng)房屋制度改革，改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況

通過(guò)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，可能促進(jìn)房屋租買(mǎi)選擇機(jī)制的形成，進(jìn)一步促進(jìn)房屋市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能的完善，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的深入。而且加快發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，在推動(dòng)房屋制度改革的基礎(chǔ)上，還能夠進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況，促進(jìn)住有所居發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是需求還是發(fā)展都具有較大的潛力，房地產(chǎn)行業(yè)仍然為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中對(duì)于貸款過(guò)于依賴，這就導(dǎo)致銀行資金集中流向了房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，部分城市去庫(kù)存壓力較大，這就導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)還款現(xiàn)象普遍存在，這極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，使房地企業(yè)由出售調(diào)整為出租和經(jīng)營(yíng)，不僅有利于資金的快速回籠，而且對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范也十分有利。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房屋租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）企業(yè)過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn)

目前房屋租賃市場(chǎng)供給主體存在搶占市場(chǎng)份額的問(wèn)題，對(duì)于自身發(fā)展缺乏準(zhǔn)確的定位，過(guò)于樂(lè)觀，因此選擇商業(yè)模式多以經(jīng)營(yíng)規(guī)模為導(dǎo)向和高杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展，這必然會(huì)造成過(guò)度融資和過(guò)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（二）區(qū)域供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

目前各地房屋租賃體系的建設(shè)，中央要求根據(jù)人口凈流入情況合理進(jìn)行培育，但在具體實(shí)施過(guò)程中卻出現(xiàn)了全同城市一哄而上的趨勢(shì)。部分常住人口基本持平或是凈流出的城市也開(kāi)始大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，這必然會(huì)導(dǎo)致租賃房屋供給過(guò)?，F(xiàn)象發(fā)生。

（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

部分租賃企業(yè)為搶占市場(chǎng)先機(jī)，違規(guī)開(kāi)發(fā)不合規(guī)土地，租下產(chǎn)權(quán)帶有瑕疵的房源，或者對(duì)租賃房屋的消防、衛(wèi)生等管理不完善等，都將影響到租賃企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致其沒(méi)有充足的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流償還融資本息。

（四）貸款挪用風(fēng)險(xiǎn)

若融資方為房地產(chǎn)企業(yè)，客戶存在以建設(shè)運(yùn)營(yíng)租賃房屋的名義向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，貸款發(fā)放后卻挪用至其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性。

三、推進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的策略

（一）加強(qiáng)土地供應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

調(diào)整城市供地結(jié)構(gòu)，在土地供應(yīng)中明確保障房、租賃房屋用地面積供應(yīng)比例，對(duì)工業(yè)商業(yè)相對(duì)過(guò)剩的區(qū)域或者利用率較低的閑置土地，重新統(tǒng)籌土地的性質(zhì)與功能；出臺(tái)放寬集體土地用于建設(shè)租賃房的準(zhǔn)入政策文件，在政府有序引導(dǎo)下持續(xù)加快供應(yīng)，發(fā)揮集體土地開(kāi)發(fā)成本低、周期快、租金定價(jià)較低的優(yōu)勢(shì)。

（二）重塑房屋租賃市場(chǎng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

積極建立健全財(cái)稅政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，加快培育更具規(guī)?；蛯I(yè)化的房屋租賃企業(yè)，使其能夠發(fā)揮示范和帶頭作用，打造多元化的運(yùn)營(yíng)主體。同時(shí)還要構(gòu)建房屋租賃綜合管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的房屋租賃信息發(fā)布，并借助于平臺(tái)實(shí)現(xiàn)租戶、經(jīng)營(yíng)企業(yè)和監(jiān)管部門(mén)的有效對(duì)接。另外，還要加大租金補(bǔ)貼力度，具體可以遵循穩(wěn)定性和公開(kāi)性的原則，針對(duì)城市弱勢(shì)群體和低收入群體進(jìn)行租金補(bǔ)貼，引導(dǎo)居民房屋觀念的轉(zhuǎn)變。

（三）創(chuàng)新房屋租賃管理和服務(wù)機(jī)制

明確各部門(mén)在規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)工作中的職責(zé)分工，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。推進(jìn)部門(mén)間信息共享，承租人可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，憑登記備案的房屋租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)。充分發(fā)揮基層組織的作用，將房屋租賃管理和服務(wù)重心下移，實(shí)行房屋租賃網(wǎng)格化管理，建立糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)化解租賃矛盾糾紛。

（四）加強(qiáng)房屋租賃的金融支持和拓寬直接融資渠道

積極鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與租賃房屋建設(shè)主體之間建立戰(zhàn)備協(xié)議，并在風(fēng)險(xiǎn)可控和商業(yè)可持續(xù)的基礎(chǔ)上，針對(duì)租賃房屋項(xiàng)目提供信貸支持。同時(shí)商業(yè)銀行還要針對(duì)信貸產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，針對(duì)租戶提供個(gè)人租賃房屋貸款，貸款要具備時(shí)間長(zhǎng)及利率低的特點(diǎn)。還可以通過(guò)設(shè)立保障性基金，通過(guò)投資房屋租賃服務(wù)公司等方式，參與租賃房屋的開(kāi)發(fā)、租賃運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理，提供一攬子綜合化的金融服務(wù)。針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，為了有效的防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，還要建立資金監(jiān)管制度，針對(duì)房屋租賃金融存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)主管部門(mén)要加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)防房屋租賃業(yè)務(wù)信貸資金流入其他領(lǐng)域。

基于法律框架下，積極推進(jìn)房屋租賃產(chǎn)品制度設(shè)計(jì)，推出房屋租賃公募產(chǎn)品。同時(shí)還要打通稅務(wù)障礙，構(gòu)建更加清晰明確的稅收制度，避免出現(xiàn)雙重征稅的現(xiàn)象。

（五）加快房屋租賃法律制度體系建設(shè)

一是從法律層面確立房屋租賃內(nèi)涵，推進(jìn)房屋政策法制化，賦予房屋租賃者和房屋購(gòu)買(mǎi)者“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，保障出租人和承租人合法權(quán)益。二是建立健全租賃房屋開(kāi)發(fā)供應(yīng)管理、房屋租賃管理、公共租賃房屋管理等法律法規(guī)，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)行為。

四、結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的出發(fā)點(diǎn)具有積極性，但由于當(dāng)前整體環(huán)境和行業(yè)發(fā)展都不夠成熟，政府管控存在一定的滯后性，這也導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患，市場(chǎng)中各主體承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。針對(duì)這種情況下，需要強(qiáng)化房屋租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管控，并從土地供給、重塑市場(chǎng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)、創(chuàng)新管理和服務(wù)機(jī)制、加大金融支持及法律制度建設(shè)等方面入手，通過(guò)采取有效的措施來(lái)推進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。