土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)問題研究

李建云 廣饒縣自然資源局

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了深遠(yuǎn)的影響，一方面房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高也帶來了一系列的社會(huì)影響。近年來，各級(jí)為了有效的引導(dǎo)調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定，制定了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施。若要保證房地產(chǎn)調(diào)控策略的科學(xué)有效，必須重視強(qiáng)化對土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)發(fā)展之間關(guān)系的研究分析，統(tǒng)籌各方面因素來指導(dǎo)地方房地產(chǎn)發(fā)展策略的制定，這對于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展也有著非常重要的意義。

一、土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)發(fā)展之間的相互關(guān)系分析

土地財(cái)政，主要是指通過土地出讓所實(shí)現(xiàn)的收益，既包括了土地出讓金，同時(shí)也包括了有關(guān)土地行業(yè)領(lǐng)域的各種稅收以及融資收入，由于不少地方受到財(cái)力緊張的限制，往往是采取土地財(cái)政的方式來加快推進(jìn)地方的城鎮(zhèn)化發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，由于土地財(cái)政規(guī)模巨大，因而常被稱為第二財(cái)政，在地方的財(cái)政收入占有較大比例。城鎮(zhèn)化，則主要是指人口從農(nóng)村向城市流動(dòng)的過程，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入了新型城鎮(zhèn)化的階段，也就是提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，統(tǒng)籌人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系，更加注重在教育衛(wèi)生、環(huán)境、設(shè)施以及社會(huì)保障等方面達(dá)到城市化的水平。

土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)發(fā)展之間有著非常密切的關(guān)系，對于三者之間的關(guān)系可以從政府的行為視角出發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，主要表現(xiàn)為：第一，在土地財(cái)政和房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系方面，由于地方政府為了增加財(cái)政收入，往往會(huì)通過加快房地產(chǎn)發(fā)展來實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的增加，并通過從房地產(chǎn)的供給、需求上進(jìn)行有效的調(diào)控，適當(dāng)?shù)奶岣咄恋貎r(jià)格以及土地出讓金的收入。同時(shí)，土地財(cái)政下確保了政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的保障，一定程度上又促進(jìn)了人口的流入，增加了住房需求，因而進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。第二，在土地財(cái)政和城鎮(zhèn)化的關(guān)系方面，土地財(cái)政模式下，為地方及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了充足的資金保障，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的建設(shè)水平提升，同時(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)又推動(dòng)了城市土地的升值，進(jìn)而由于地價(jià)的上漲實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政水平的增加。第三，在城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快了人口向城市的聚集，進(jìn)而直接帶來了住房需求的增長，同時(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程也會(huì)造成城市以及周邊土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)價(jià)格的提升。

二、促進(jìn)土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)發(fā)展健康可持續(xù)的措施

（1）對土地財(cái)政模式進(jìn)行適度利用和改進(jìn)。促進(jìn)城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)的良性發(fā)展，政府部門必須注重?cái)[脫以往簡單地依靠土地財(cái)政的措施，避免對于土地出讓收入的過度依賴導(dǎo)致的財(cái)政結(jié)構(gòu)不均衡的問題，應(yīng)該積極改善地方的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)狀況，可以探索通過推進(jìn)房地產(chǎn)稅的建設(shè)實(shí)施等措施實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入的提高。同時(shí)，還應(yīng)該注重對土地出讓金進(jìn)行規(guī)范高效的使用，對于土地出讓金應(yīng)該避免簡單的用于政府的過度投資行為，強(qiáng)化對土地出讓金使用用途以及績效的論證分析，尤其是探索強(qiáng)化在金融市場的應(yīng)用探索，吸引更多的社會(huì)資本投入政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)土地出讓金使用實(shí)際效益的增加，并促進(jìn)社會(huì)資源配置的科學(xué)合理。

（2）推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程。在當(dāng)前不少地方城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)過程中，往往只是重視了土地的城鎮(zhèn)化，而對于人口的城鎮(zhèn)化重視不足，在地方的建設(shè)發(fā)展過程中，應(yīng)該注重探索推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化，避免由于城鎮(zhèn)化發(fā)展的不均衡造成“鬼城”等問題的出現(xiàn)，在地方政府的規(guī)劃建設(shè)方面，應(yīng)該統(tǒng)籌考慮地方的人口分布和結(jié)構(gòu)、流動(dòng)趨勢和特點(diǎn)，做好人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化發(fā)展間的協(xié)調(diào)，促進(jìn)土地利用效率的提升，進(jìn)而推動(dòng)城市的健康可持續(xù)發(fā)展。

（3）規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在城市的建設(shè)發(fā)展過程中，應(yīng)該高度重視對房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)范和引導(dǎo)。首先應(yīng)該針對當(dāng)前不少地方高房價(jià)的問題改善房地產(chǎn)的市場供給，探索根據(jù)不同地方的實(shí)際情況來加快保障性住房建設(shè)，完善房屋租賃市場的建設(shè)發(fā)展，適度的提升房地產(chǎn)的供給量，確保房地產(chǎn)價(jià)格與居民的收入以及消費(fèi)能力之間的匹配。其次，應(yīng)該注重完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定，根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況等，合理的制定房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)控政策，完善房地產(chǎn)市場信息的監(jiān)測和披露，確保房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展趨于穩(wěn)定。此外，還應(yīng)該注重對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行規(guī)范，針對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)問題、泡沫問題等，加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融去杠桿，積極探索住房抵押貸款證券化等措施，確保房地產(chǎn)金融調(diào)控措施的合理性，保證房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的穩(wěn)定健康。

三、結(jié)語

土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)發(fā)展之間有著非常密切的關(guān)系，在地方房地產(chǎn)的發(fā)展方面，應(yīng)該統(tǒng)籌土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)的均衡性，對地方的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，推動(dòng)地方新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，建立完善房地產(chǎn)發(fā)展的制度機(jī)制，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的健康持續(xù)發(fā)展。