試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境和出路

王宋旸 廣東出版置業(yè)投資有限公司

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)分析

（一）房地產(chǎn)投資波動(dòng)很大

目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正面臨消費(fèi)不足的階段，主要是由于取消了福利制度的住房分配制度，使得房地產(chǎn)供求關(guān)系沒有大的變化。面對(duì)高收入房地產(chǎn)的巨大優(yōu)勢(shì)，缺乏一定的穩(wěn)定性，因此在房地產(chǎn)商業(yè)周期波動(dòng)期間會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的消費(fèi)不足現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。然而，當(dāng)房地產(chǎn)波動(dòng)周期處于高峰階段時(shí)，投資需求大幅度擴(kuò)大，阻礙了房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大[1]。同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，由于投資方式不規(guī)范，投資結(jié)構(gòu)不科學(xué)，對(duì)房地產(chǎn)也產(chǎn)生了很大的影響。

（二）政策周期性波動(dòng)明顯

在我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，出現(xiàn)了政策周期的特征。鄧小平同志在南方的講話中提到了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。在我國(guó)改革開放和土地有償使用政策的指導(dǎo)下，土地租賃政策發(fā)展迅速。近年來(lái)，中央嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸計(jì)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，及早防范，避免泡沫產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重?fù)p害。同時(shí)，提高了高端建筑的首付和貸款利用率。出臺(tái)高端住宅信貸利用率調(diào)整辦法，全力支持房地產(chǎn)信貸政策。房地產(chǎn)政策的主要作用是控制通脹對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，有效保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

（三）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于不合理狀態(tài)，主要原因是結(jié)構(gòu)不科學(xué)，這也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性住房供需嚴(yán)重不足[2]。從我國(guó)政府的干預(yù)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的供給并沒有得到改善。目前仍處于供應(yīng)不足的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了數(shù)量逐漸減少的現(xiàn)象，這嚴(yán)重低于房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的總增量。造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，包括政府嚴(yán)重的前期預(yù)算和對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的控制，限制了保障性住房的李榮空間，使得開發(fā)商在選擇住宅投資時(shí)的利潤(rùn)嚴(yán)重不一致。另一方面，保障性住房缺乏有效性監(jiān)管，對(duì)于保障性住房數(shù)量控制缺乏積極程度，應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房和提高土地出讓價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房還存在漏洞，這就是住房保障問題。住房保障執(zhí)行不到位，導(dǎo)致住房保障缺失。這使得人們很難區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房和不經(jīng)濟(jì)用途，這就使得低收入群體選擇自己的住房尤其困難。同時(shí)，也限制了住房保障政策的有效作用。

（四）這種調(diào)整是市場(chǎng)化的產(chǎn)物

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)導(dǎo)向具有兩面性，既有片面的合理性，也有不合理的部分。政府對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向采取理性的一個(gè)方面，對(duì)不合理的部分進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)控過(guò)程中，政府需要優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟(jì)集中。但目前的主要問題是，投資者無(wú)論是經(jīng)營(yíng)什么方面，都是命令定標(biāo)，哪方面利潤(rùn)高就進(jìn)行哪方面業(yè)務(wù)，并不尊重市場(chǎng)定位，隨時(shí)進(jìn)行投資方向的轉(zhuǎn)變，追求高消費(fèi)的高水平產(chǎn)業(yè)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理存在的問題

目前，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，存在著各種各樣的問題，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，管理意識(shí)不到位；其次，管理過(guò)程中缺乏機(jī)制；最后，在如今的市場(chǎng)情況下政府調(diào)控作用越來(lái)越小，更多的是靠市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理意識(shí)不高

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)說(shuō)，提高在管理過(guò)程中對(duì)其認(rèn)識(shí)是十分有必要的，而且對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的一些誤區(qū)我們認(rèn)識(shí)還并不全面。對(duì)于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理我們不能認(rèn)為它只是一個(gè)部門的工作，要將這一工作做好需要我們團(tuán)結(jié)所有部門。既要重視房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的全過(guò)程，又要重視在部分領(lǐng)域需要改進(jìn)的部分。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)制欠缺

現(xiàn)在我們想要更好的提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要從管理機(jī)制上入手，更要完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)管理體制?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)初具規(guī)模，這對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系來(lái)說(shuō)也到了一個(gè)需要調(diào)整的時(shí)刻，以避免目前發(fā)展滯后的局面。如果我們沒有一個(gè)完整的管理機(jī)制，就會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中陷入混亂和無(wú)序[3]。而我國(guó)相應(yīng)的法律法規(guī)也需要一定的時(shí)間，所以很多法律法規(guī)在實(shí)際操作過(guò)程中的執(zhí)行力很低，所以我們需要調(diào)整自己，這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）政府宏觀調(diào)控難以發(fā)揮作用

房地產(chǎn)行業(yè)中政府的宏觀調(diào)控是保證穩(wěn)定發(fā)展的一大重要因素，但是改革開放以來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，宏觀調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)跟不上市場(chǎng)發(fā)展腳步的情況。一些政策與房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況不相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸喪失了部分預(yù)警和約束功能。另外，一些房地產(chǎn)業(yè)為了牟利，將注意力轉(zhuǎn)向法律中存在的漏洞，在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)問題，嚴(yán)重?fù)p害我們現(xiàn)階段維護(hù)的良好秩序。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的出路分析

（一）提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)

提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，我們應(yīng)該做到加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的重視，意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，用合法正規(guī)的手段加大對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的宣傳。同時(shí)，保證企業(yè)制定的相關(guān)管理措施落實(shí)到位，這樣才能保證房產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，首先，房產(chǎn)項(xiàng)目沒有竣工之前，要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工情況進(jìn)行綜合研究和評(píng)估，并編制可行性報(bào)告。經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)報(bào)告內(nèi)容，根據(jù)可行性研究報(bào)告。另外，作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要管理者，房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要有良好的成本控制理念，節(jié)約開支，從而幫助企業(yè)更好的減少成本。

（二）健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

完善的經(jīng)濟(jì)管理體制，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，同時(shí)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供一定的可行性依據(jù)?？梢赃\(yùn)用科學(xué)的管理方法制定合理的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，處理當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中的常見問題，保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展。具體可以通過(guò)以下兩個(gè)方面進(jìn)行，一是完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，二是完善與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有關(guān)的法律法規(guī)。其中，政府部門主要進(jìn)行法律法規(guī)的完善工作，而房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制進(jìn)行調(diào)整。綜合這兩項(xiàng)工作，在完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的同時(shí)，不斷進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)的完善，避免再出現(xiàn)一些不法商家為牟取更大利益而鉆法律的空子。

（三）發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用

作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障，政府的宏觀調(diào)控騎著重要作用。經(jīng)濟(jì)管理體制改革有助于打破現(xiàn)在我國(guó)房地市場(chǎng)混亂的局面，而政府的宏觀調(diào)控又是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革不可或缺的重要手段。從總體的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與政府間的聯(lián)系能夠保證房產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也能讓房產(chǎn)行業(yè)避免出現(xiàn)大的偏差。所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)必須積極配合政府相關(guān)政策；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，要重視房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作，更好地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，這樣不僅能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能為社會(huì)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。在宏觀調(diào)控過(guò)程中，政府應(yīng)明確房地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)制定科學(xué)合理的制度，以正確的手段保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展平衡。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作作為一個(gè)漫長(zhǎng)而艱苦的工作，需要企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)情況和國(guó)家政策進(jìn)行不斷調(diào)整，并依據(jù)行業(yè)的發(fā)展水平提高相關(guān)人員管理意識(shí)完善相關(guān)的制度機(jī)制，來(lái)讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理從現(xiàn)在的困境中找到一個(gè)更好的出路，提高整體水平，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。